서희·쌍용 등 건설사별 지역주택조합사업 리스크 관리법은

기사승인 2018-12-21 03:00:00

지역주택조합 사업은 사업 토지 확보와 사업 인허가, 자금 관리의 안정성 부분에서 위험성이 크다. 조합설립인가 기준을 충족시키기 위해 예상분양 가구의 50%에 달하는 조합원을 모집해야 하고, 사업승인을 위해 95% 토지확보가 돼야하기 때문이다.

이에 서희건설, 쌍용건설 등 일부 건설사들은 지역주택조합 사업의 리스크를 줄이기 위해 저마다의 방침을 세우고 있다. 예를 들어 80% 이상 조합원 모집 후 착공, 토지 확보 80% 이상이 된 사업지에 한정해 공사를 진행하는 등 위험부담을 줄이려고 노력한다.

지역주택조합 사업은 무주택자이거나 주거전용면적 85㎡이하 1채 소유자인 개인들이 조합을 결성해 주택의 건축 및 분양을 하는 사업이다. 쉽게 말하자면 민간에서 자체적으로 진행하는 재개발 사업이다.

20일 부동산 및 건설업계에 따르면, 지역주택조합 사업엔 대내외적인 위험요소가 존재한다. 내부적으로는 조합원모집·설립인가·사업계획승인·시공사선정·금융권으로부터의 대출 등 사업이 진행되는 동안 내부 분쟁 등과 같은 의견 충돌이 이뤄질 수 있다. 외부적으로는 조합원 모집이 완료됐어도 토지확보가 되지 않을 경우 사업 진행이 힘들다는 점이 있다.

이에 각 건설사는 조합원 및 자사 입장에서 리스크를 줄이기 위한 저마다 방침을 가지고 있었다. 우선 서희건설은 80% 조합원 모집 후 착공이라는 원칙을 자체적으로 두고 있다. 법으로만 따지면 주택조합은 가구의 50%이상의 조합원만 모집하면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있다.

하지만 서희건설은 80%이상 조합원 모집 후 착공에 들어간다. 이 원칙은 착공 후 지지부진해질 수 있는 조합원모집을 사전에 방지하고, 사업에 안정성을 높여 수요자들에 대한 불신을 줄여준다.

또 투명성 강화를 위해 지역주택조합 정보플랫폼 서희GO집을 구축해 운영하고도 있다. 서희GO집은 서희건설이 시공 예정사로 참여하는 지역주택조합 사업 중 안정적인 사업 추진이 가능한 사업지를 소개하는 플랫폼이다.

서희건설 관계자는 “지역주택조합 사업이라는 게 어느 정도 인원이 돼야 추진이 가능한데 사람 모으기까지 시간이 오래 걸린다는 점과 사업이 틀어질 수 있다는 단점이 존재한다”며 “이같은 리스크를 줄여주기 위해 자체적으로 조합원이 80% 이상 모인 후에 착공에 들어가는 방침을 세우고 있다”고 설명했다.

이어 “또 정보의 투명성을 강화해 수요자들의 신뢰성을 확보하기 위해 서희GO집이라는 플랫폼을 만들어, 모집률이 60% 넘고 토지확보율이 95% 이상 확보된 사업지만 소개하고 있다”고 덧붙였다.

시공사 입장에서도 사업 리스크에 대비한 안전장치는 마련돼 있었다. 시공사 입장에서 지역주택조합 사업은 마케팅 없이 시공권을 따낼 수 있다는 장점이 존재하지만, 일반 분양 아파트보다 저렴한 분양가로 인해 큰 마진을 남길 수 없기 때문에 사업이 틀어지는 경우 손해를 입을 수 있다.

쌍용건설도 토지확보 80% 이상의 사업지에 한해 시공예정자로 참여하는 방침을 가지고 있다. 토지확보 등의 어려움으로 인해 사업이 진척되거나 조합원 측에서 사업 추진 도중 시공사를 변경할 수 있다는 문제점을 방지하기 위해서다.

쌍용건설 관계자는 “지역주택조합 사업은 조합원들에게는 중간 유통과정이 없기 때문에 분양가가 저렴하다는, 또 시공사에게는 마케팅 비용 없이 시공권을 따낼 수 있다는 장점이 존재한다”면서도 “가장 큰 단점은 양측 모두에게 있어서 토지 확보의 어려움”이라고 말했다.

이어 “조합원 모집이 끝나도 토지 확보 완벽하게 되지 않으면 사업이 무기한으로 늘어질 수 있다”며 “시공사 입장에선 이러한 리스크를 최대한 줄이기 위해 조합원 모집 및 토지 확보가 80~90% 된 사업지에 한해서만 시공예정자로 참여한다”고 설명했다. 이어 “이같은 방침은 조합원 측이 해당 시공사의 조언을 참고한 후 나중에 업체를 바꾸는 행위를 방지하는 역할을 하기도 한다”고 덧붙였다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com