서울 부동산 시장에서는 한남3구역이나 둔촌주공아파트 등 재개발·재건축사업이 연일 ‘뜨거운 감자’다.

강북권 최대 재개발사업으로 불리는 한남3구역은 정부가 입찰에 참여한 건설사들을 대상으로 입찰무효 판정과 함께 검찰 수사 의뢰를 맡기면서 사업에 제동이 걸렸다. 정부가 이같은 결정을 내린 이유는 입찰에 참여한 건설사들의 수주경쟁 과정에서 위법 의심사례가 대거 적발됐기 때문이다.

또 단군 이래 최대 재건축사업이라는 타이틀을 지닌 둔촌주공아파트 재건축사업의 경우 당초 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 높았지만, 정부가 유예 방안을 내놓으면서 한숨 돌렸다. 최근 조합은 분양가상한제 유예기간 내 분양하는 것을 목표로 발 빠르게 분양보증을 준비 중에 있다.

재개발과 재건축사업 모두 도시정비사업의 일환으로 언뜻 비슷해 보이지만 세부적으로 살펴보면 그 목적과 특성이 다르다.

우선 도시정비사업 개념에 대해 먼저 살펴보겠다. 과거 1970년대 산업화와 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 시간이 지남에 따라 노후화되면서 이를 재정비할 필요성이 대두됐다. 정비사업은 낙후 정도에 따라 크게 4가지 사업으로 구분된다. 각각 ▲주거환경개선사업 ▲주태재개발사업 ▲주택재건축사업 ▲도시환경정비사업 등이다.

이 가운데 재개발과 재건축은 크게 기반시설 적절성 여부에 따라 사업성이 나뉜다. 쉽게 말해 도시계획차원에서 크게 이뤄지는 사업은 재개발, 주택공급 차원에서 새 아파트만 짓는데 그치는 사업은 재건축이다.

세부적으로 살펴보면 재개발은 도로나 상하수도 등 기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 이뤄진다. 시행주체는 1순위 토지 등 소유자나 조합, 2순위 지자체, 3순위 민관합동 법인 등이다. 그렇기 때문에 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 갖고 있다.

반면 재건축은 기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 많은 지역에서 주택만 새로 짓는 사업을 의미한다. 시행주체는 지자체 등이 필요 없이 기존 노후화된 주택 재건축조합이다.

조합을 가입하는 방식에서도 차이가 있다. 재개발은 구역 내 주민이 조합을 설립해 운영한다. 조합원이 되기 위해선 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야 한다. 조합이 설립되면 사업에 동의하지 않아도 조합원의 혜택을 받을 수 있다.

그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다. 민간사업의 성격이 강해 주택을 소유한 자가 자율적으로 조합을 결정한다.

또 보상금 기준에서도 차이가 있다. 재개발의 경우 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 영업보상비와 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 재건축 보상금은 시장 가격을 반영해준다. 또 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.

사업의 시행 단계는 비슷하다. 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 설립, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양, 입주 및 청산 등 9단계로 이뤄진다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com