[쿠키뉴스] 안세진 기자 = 부동산 거래를 하다보면 집값만큼이나 비싼 비용을 치러야 하는 순간이 찾아온다. 바로 거래를 중개해준 공인중개사에게 중개수수료를 줄 때다. 주택을 매매하거나 전월세 계약 시 중개수수료는 적게는 수십만원에서부터 많게는 수백만원에 달하기도 한다.

◇어떻게 계산하나=현행법상 개업공인중개사는 중개사자격증 등과 함께 중개보수를 얼마 받을지 정해놓은 표를 의무적으로 업소 내에 붙여놔야 한다. 소비자들은 ‘주택 중개보수 요율 및 한도액’ 표를 확인하고 해당 금액 또는 협의를 통해 상한선 아래의 금액으로 정한 중개보수를 제공하면 된다.

공인중개사법에 따르면 공인중개사는 과도한 금액의 중개 보수를 고객에게 요구하지 못하도록 한도를 정하고 있다. 수수료 요율은 거래 대금이 커질수록 그 비율이 낮아진다. 다만 고액의 거래금은 요율이 낮아도 중개 보수 금액 자체가 크기 때문에 법정 중개 보수의 최고 비율을 넘지 않는 한도 내에서 당사자끼리 합의를 하면 된다.

서울시 조례에서 정한 중개수수료를 살펴보면 우선 주택 매매 및 교환의 경우, 한도액을 넘지 않는 선에서 ‘거래금액*상한요율’ 공식을 따른다. 즉 한도액이 없는 경우에는 계산해 나온 금액대로 지급하고, 계산 금액이 한도액을 넘는 경우 한도액 이내에서 지급하면 된다. 

거래가액별 요율을 살펴보면 ▲5000만원 미만, 0.6%, 한도 25만원 ▲5000만~2억원 미만, 0.5%, 한도 80만원 ▲2억~6억원 미만, 0.4% ▲6억~9억원 미만, 0.5% ▲9억원 이상, 거래금액 0.9% 이하 협의 등이다.

전월세 등 주택임대차의 경우 ▲5000만원 미만, 0.5%, 한도 20만원 ▲5000만~1억원 미만, 0.4%, 한도 30만원 ▲1억~3억원 미만, 0.3% ▲3억~6억원 미만, 0.4% ▲6억원 이상, 거래금액 0.8% 이하 합의 등이다. 오피스텔의 경우 매매 교환은 0.5%, 임대차 등은 0.4% 요율을 따른다.

예컨대 전세 계약을 4900만원에 한 경우 중개수수료는 ‘4900만원*0.5%=24만5000원’이다. 다만 5000만원 미만의 거래는 한도액이 20만원으로 되어 있기 때문에, 이 경우 20만원만 수수료로 나가게 된다. 반대로 전세계약을 2억5000만원에 한 경우 ‘2억5000만원*0.3%=75만원’이 된다. 이 경우 한도액이 없으므로 해당 금액을 수수료로 지급하면 된다.

월세의 경우 계산법은 해당 월세 금액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 기준으로 수수료를 산정한다. 공식은 ‘보증금+(월세*100)’이 되는 것. 다만 계산된 금액이 5000만원 미만일 경우 월세에 70을 곱하고 보증금을 더하는 방식으로 한다. 

예컨대 보증금 2000만원, 월세 40만원의 경우 중개수수료는 6000만원(=2000만원+(40만원*100))을 기준으로 요율 0.4%를 곱해 24만원이 된다. 또 보증금 1500만원, 월세 30만원의 경우 ‘1500만원+(30만원*100)=4500만원’이 계산되어 거래금액이 5000만원 미만이므로, 월세에 70을 곱하는 방식으로 재계산이 이뤄진다. 이 경우 거래금액은 ‘1500만원+(30만*70)=3600만원’이 되고, 이에 맞는 요율 0.5%를 곱하면 중개수수료는 18만원이 되는 셈.

건축법상 주택이 아닌 오피스텔의 경우는 또 다르다. 현행법상 부동산의 중개보수 요율은 0.09% 이하에서 협의토록 돼있다. 하지만 이렇게 되면 같은 보증금인데도 주택과 오피스텔의 중개보수가 최대 3배까지 차이가 나게 된다. 예컨대 보증금 2억원이라면 주택은 보수가 최대 60만원인데 비해 오피스텔은 180만원을 내야 한다.

그렇기 때문에 오피스텔은 별도의 조항이 존재한다. 전용면적 85㎡ 이하이고 부엌과 화장실 등이 갖춰진 주거용 오피스텔이라면 매매는 최대 0.5%, 임대차는 최대 0.4%로 별도 요율이 있다. 이 경우 2억원 기준 80만원까지 보수가 낮아지게 된다.

◇2월부터 중개수수료 법 개정=이번 달부터 중개사 요율과 관련한 개정된 중개사법도 시행되고 있다. 앞서 살펴본 바와 같이 부동산 수수료는 최대 요율만 정해져 있고 거래 당사자와 중개사간 협의를 통해 정하는 것이 일반적이다. 그러나 공인중개사들이 최대 요율로 중개사가 받는 고정 요율인 양 받아온 만큼 이에 대한 법 개정이 이뤄진 것. 

개정안에 따르면 앞으로는 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 

이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

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