[쿠키뉴스] 안세진 기자 =추석 명절을 앞두고 부동산 문제로 온 나라가 시끄럽다. 올해는 부동산 시장에 많은 변화의 바람이 분 해이기도 하다. 올 초 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)이 부동산 시장을 덮친 가운데, 정부의 부동산 정책이 연일 화제가 되며 논란이 거세다. 올해가 가기 전까지는 아직 한 분기나 남았지만, 추석 명절 가족들과 모여 올 한 해 부동산 시장에는 과연 어떤 일이 있었는지 대화의 ‘안줏거리’를 마련해 보는 시간을 가졌다. 

지난 4월 서울 강남구의 한 아파트 단지 공터에 차량들이 빼곡하게 정차해 있는 광경을 잊지 못한다. 이들은 모두 재건축 조합원들인데 차에서 내리지 않고 실시간 중계되는 총회에 참여했다. 코로나19 감염 우려로 조합원 총회가 지연되자 드라이브 스루 방식의 총회를 진행한 것이다. 이 날의 모습은 여전히 머릿속에서 잊히질 않는다. 

분양시장도 변화했다. 과거 금요일부터 시작해 일요일까지 이어지는 견본주택 운영이 모두 비대면으로 바뀌어 진행됐다. 사이버 모델하우스의 등장이다. 물론 코로나19 이전에도 사이버 모델하우스는 존재했으나, 활용도가 극히 낮거나 별다른 정보를 제공해주지 못했다. 코로나19 이후 건설사들은 온라인 홍보 강화에 나섰다. 가상현실(VR), 증강현실(AR) 등의 기술로 실제 모델하우스를 촬영해 온라인으로 현장 정보를 제공하는 방식이다.

소비자들의 생각도 바뀌었다. 직방이 향후 아파트 청약 계획이 있다고 응답한 응답자 4168명을 대상으로 코로나19에 의한 분양 트렌드 변화와 사이버 모델하우스에 대한 인식에 대해서 설문 분석한 결과, 사이버 모델하우스를 이용할 의향이 있냐는 질문에 92%인 3835명이 ‘있다’라고 응답했다.

당시 김현미 국토부 장관은 한 라디오 방송에 출연해 현재 주택 공급이 충분하다고 밝힌 반면, 같은 날 홍남기 경제부총리는 MBC 뉴스데스크에 출연해 부동산 시장 안정화를 위해 필요하면 그린벨트 해제까지 검토할 수 있다고 말했다. 또 박선호 국토부 1차관은 다음날 또다른 라디오 방송에서 그린벨트 해제 가능성을 일축했다. 여기에 서울시가 그린벨트 해제는 허용할 수 없다는 입장을 밝히면서 혼란은 더욱 가중됐다.

결국 해당 논란은 문재인 대통령이 ‘해제 불가’라고 직접 언급하면서 끝이 났다. 이후 정부는 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(8·4대책)을 통해 신규공급지를 발표했다. 대책에는 공공 재건축 제도 도입과, 서울 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 부지 등 신규부지 발굴 및 확장 등이 담겼다.

하지만 이후 청약시장에서는 ‘로또아파트’ 열풍이 불기 시작했다. 상한제 적용을 받아 저렴한 분양가의 아파트 청약에 당첨되면 수천 만원의 시세차익을 얻을 수 있기 때문. 실제 최근 부동산114에 따르면 올해 9월까지 서울의 아파트 평균 청약경쟁률은 68대1을 기록했다. 조사가 시작된 2002년 이후 가장 높은 수치다. 예컨대 지난 8월 수색증산뉴타운(재정비촉진지구)에서 분양된 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’의 경우 10개 주택형 가운데 3개가 1000대1이 넘는 경쟁률을 기록했다.

30대가 내 집 마련을 위해 ‘영끌’(영혼까지 대출을 끌어모아 집을 산다는 뜻의 신조어)하고 있다. 지난달 서울에서 거래된 아파트 약 40%를 30대가 사들인 것으로 조사됐다. 24회에 걸친 고강도 부동산 규제 폭탄과 코로나19로 부동산 시장이 위축되면서 지난달 서울 아파트 거래가 반토막이 난 가운데에서도 30대는 여전히 집을 매수한 것이다.

30대의 매매 비중은 올해 1월 30.4%에서 2월 33.0%로 증가했다가 3∼5월 30.3%, 28.5%, 29.0%로 감소세를 보이다가 다시 6월 32.4%, 7월 33.4%로 올라갔다. 이어 지난달에는 36.9%로, 작년 1월 연령대별 통계 조사를 시작한 이후 최고를 기록했다.

지역별로 보면 ‘강남 3구’와 양천구를 제외한 서울의 모든 구에서 30대는 최고 구매층이었다. 40%를 넘긴 지역도 많았다. 강서구의 30대 매입 비중이 46.5%(전체 594건 중 276건)로 가장 높았다. 성북구(45.0%), 성동구(44.5%), 동작구(44.1%), 서대문구(43.3%), 동대문구(43.2%), 마포구(41.5%), 영등포구(40.1%) 등까지 8개 구에서 40%를 웃돌았다.

고가 아파트가 많은 강남권에서도 30대 매입 비중은 늘어났다. 강남구의 30대 아파트 매입 비중은 7월 24.4%에서 8월 26.0%로 1.6%p 늘었다. 서초구는 26.7%에서 27.1%로, 강동구는 30.6%에서 34.2%로 역시 늘었다. 30대에 이어 40대(28.3%), 50대(16.5%), 60대(8.7%) 순으로 많이 샀다. 30대와 40대의 매매 비중 격차는 8.6% 포인트로 전달(4.6%p)보다 2배 가까이 벌어졌다.

세종시로의 수도이전 발언이 정치권에서 나오며 세종시 주택거래와 집값이 들썩였다. 서울을 포함한 수도권 집값을 잡기 위해서는 과포화 상태인 수도권 집중 문제를 수도이전을 통해 해결해야 한다는 취지에서 나온 발언이다.

부동산정보업체 경제만랩이 한국감정원 월별 거래량을 살펴본 결과 지난달 세종시 주택 매매거래량은 총 2164건으로 통계가 작성된 2012년 7월 이후 최고치를 기록했다. 지난해 8월(385건)과 비교하면 5배 넘게 늘었다. 특히 올해 8월 세종시 주택 매매거래건수 중 세종시 거주자가 주택을 사들인 ‘내지인 매입 비율’이 72.3%(1565건)로, 조사 이래 처음으로 70%를 넘어섰다.

주택 가격도 급등세다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 세종시 고운동 ‘가락마을20단지’ 전용면적 84㎡는 이달 6억9500만원에 팔렸다. 지난해 9월만 해도 3억 원에 매매됐는데 1년 사이 두 배 넘게(3억9500만원·131.7%) 올랐다. 세종시 중촌동 ‘가재마을4단지’ 전용 74㎡도 지난해 9월 2억7700만원에서 올해 9월 5억8000만 원 팔려 109.4%(3억200만원) 올랐다.

지난 7월 31일은 여전히 논란의 중심에 있는 임대차법이 본격 시행된 날이다. 개정안에는 세입자가 최대 4년까지 살 수 있게끔 하는 계약갱신요구권과, 계약 시 임대료를 최대 5% 이하까지만 인상할 수 있도록하는 전월세상한제가 담겨있다.
시장에서는 전세매물 품귀현상, 전세가격 상승 등의 우려가 나오기 시작했다. 실제 직방이 7월과 8월 서울에서 전세 거래된 1596건을 분석한 결과, 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 전세가격이 오른 것으로 나타났다. 강동구와 송파구에서는 한 달여 만에 2억원 이상의 가격이 올랐고, 강남 대치동과 도곡동 일대에서도 1억원 넘게 상승했다. 중저가 아파트가 밀집한 금관구(금천·관악·구로)와 노도강(노원·도봉·강북)에서도 1억원 이상 상승했다.

하지만 이같은 현상은 임대차법 시행에 따른 부작용이 아닌 당연한 귀결이라는 주장도 있었다. 세입자 보호를 위한 과도기적 현상이라는 설명이다. 우선 2년에서 4년으로 계약기간이 연장된 만큼 전세매물이 준 것은 당연하다는 입장이다. 또 한국감정원에 따르면 9월 14일 기준 서울 아파트 전세가격은 64주 연속 상승세를 보이고 있는데, 이는 전세가격이 이미 임대차법과 상관없이 상승세를 타고 있다는 것을 알 수 있다.

임대차법 시행과 함께 9월 29일부터는 세입자의 정보열람권도 허용됐다. 이를 통해 세입자는 본인들의 계약갱신 요구를 집주인이 실거주를 목적으로 거절한 이유가 사실인지를 직접 확인해볼 수 있다. 허위였다면 손해배상 청구가 가능하다.

또 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 ‘전월세전환율’이 기존의 4.0%에서 2.5%로 낮아졌다. 예컨대 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다면 이전에는 1억원의 4% 액수를 12개월로 나눈 33만3000여원의 월세가 계산됐지만, 이제는 20만8000여원이 된다.

asj0525@kukinews.com