◇오피스텔은 주거용과 상업용
오피스텔은 두 가지 유형이 있습니다. 바로 ‘주거용’ 또는 ‘업무용’이 되는데요. 이에 따라 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 합니다. 어떤 용도의 오피스텔이냐에 따라 세금도 달라지는 것이죠. 우선 업무용의 경우 간단합니다. 업무용 오피스텔은 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않습니다. 업무용 오피스텔 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다. 주택수에 포함되지는 않습니다.
반면 일명 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류됩니다. 그렇기 때문에 보유할 경우 유주택자가 됩니다. 예전에는 주택수에 포함하지 않았는데 지난해 7·10대책으로 바뀌었습니다. 바꾼 이유는 주거용을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 오르고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘었기 때문이죠. 대책 이후 지난해 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과하게 됐습니다.
◇주거용, 취득세·양도세 잘 따져봐야
이제부터는 주거용 오피스텔에 대해 보다 자세히 들여다보겠습니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 분류하지만 일반 주택과 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 다른데요. 우선 취득세의 경우 주거용 오피스텔과 일반 주택의 경우 취득 순서에 따라 취득세가 달라집니다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다.
반대로 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 경우는 얘기가 달라집니다. 이 때는 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내도록 합니다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야합니다. 오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두 채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12% 중과됩니다. 주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것이죠. 만약 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리하겠죠.
양도소득세의 경우 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같습니다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용됩니다. 현재 양도세 최대 60% 이상 중과가 가능한 것이죠. 다만 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
◇오피스텔 분양권은 괄호 상태
주거용 오피스텔은 이처럼 매매시장에선 주택으로 간주하지만, 청약시장에선 주택이 아닌 것으로 분류하는데요. 우선 청약제도에선 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주거용 오피스텔 보유자가 새 아파트를 분양받을 때도 청약자격 등에서 제한을 받지 않습니다.
또 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등을 걱정할 필요가 없습니다. 분양을 받은 후 실제 사용하기 전까지 주거용으로 사용할지 상업용으로 사용할지 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않기 때문인데요. 이 경우 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택수에 부과되지 않습니다.
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