오피스텔 위험에 노출된 사회초년생이 많을 것으로 보인다. 최근 전세가격이 많이 올라 일반 다가구‧다세대가구와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서, 사회초년생이게 오피스텔은 직장 근처에 위치했을 뿐더러 대중교통 이용에 더욱 편리하다는 이점이 있기 때문이다.
그중 ‘전입신고 불가’ 조건은 사회초년생이 당할 수 있는 대표적인 위험 중 하나다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있기 때문이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 시장에 나와 있는 많은 오피스텔 매물이 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.
오피스텔 소유주들이 전입신고를 막는 이유는 세금 문제가 가장 크다. 이를 알기 위해선 오피스텔 유형에 대해 우선 알아놓을 필요가 있다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 분류된다.
일반적으로 세입자가 집을 계약할 때에는 전입신고를 해야 하는데, 임대인들이 시세보다 낮은 가격으로 거주지를 제공하는 대신 신고를 못 하게 막는 것이다. 전입신고를 할 시 오피스텔이 주거용으로 간주되는 것을 막기 위해서다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다.
실제 주거용과 업무용 오피스텔은 세제 부담이 다르다. 지난해 7·10 대책 후속 입법이 시행되면서 주거용 오피스텔의 취득세와 양도세 등이 대폭 강화됐다. 수도권에서는 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 다른 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야 한다. 한 채 더 구매하면 12%까지 뛴다. 아울러 다주택자로 분류돼 종합부동산세 부과 대상이 된다.
반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외다. 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다. 만약 나중에라도 임차인이 전임신고를 하면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.
강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다.
전문가들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없다는 점을 문제점으로 지적했다. 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분하기 때문이다. 부동사업계 관계자는 “전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”며 비판했다. 이어 “연말정산 혜택도 전혀 받을 수 없다”고 덧붙였다.
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