최근 발생한 광주 화정 아이파크 외벽 붕괴 사고로 신축 아파트 입주예정자들의 불안감이 높아지면서 후분양제 도입이 다시 거론되고 있다. 다만 전문가들은 분양 시기가 주택 품질과 큰 관련이 없고 지자체의 안전 점검 및 건설업계의 하도급 관행 해결이 우선이라고 강조한다.

후분양제? 선분양제? 뭐길래

주택을 분양하는 방식에는 크게 ‘선분양’과 ‘후분양’으로 나뉜다. 우선 선분양제란 아파트 등 주택을 짓기 전에 먼저 분양하는 것이다. 현재 많이 사용되고 있는 방식이다. 주택이 완공되기 전에 입주자에게 분양을 하고, 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 해 건설비용에 충당하는 제도다.

선분양제는 지난 1970~1980년대 신속한 주택의 공급을 위해 도입됐다. 수천 가구의 주택을 짓는 데 드는 막대한 자금이 필요했던 상황에서 선분양제는 건설사들이 안정적으로 자금을 확보할 수 있도록 도와줬다. 또한 입주자들도 중도금 납부 등 자금을 모을 수 있는 충분한 시간을 제공한다는 데 있어 이점이 있었다.

하지만 동시에 부작용도 있었다. 부실시공과 하자 등에 따른 분쟁이 발생할 수 있으며, 시세 차익을 노린 분양권 전매 투기의 발생 우려가 있다는 점이다. 입주자 입장에서는 공사 도중 건설사의 도산 등에 대처하기가 쉽지 않을 뿐만 아니라 완공 이전에 주택 가격의 대부분을 내야 하는 부담이 있다. 

반면 후분양제는 건물 골조공사 등 건축 공정을 60% 이상 진행한 이후 소비자에게 분양하는 방식이다. 어느 정도 지어진 건물을 소비자가 직접 확인하고 구매 여부를 결정할 수 있다.  

후분양제의 경우 분양가 폭등과 분양권 투기를 차단할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 후분양제도 단점은 있다. 분양가 상승 요인이 될 수 있다. 건설사들의 자금 조달 비용 증가로 인해 분양가 상승 우려가 있어서다. 단기간에 주택구매 자금을 조달해야 하는 수분양자의 부담이 발생할 수 있다. 

광주 아파트 붕괴, 후분양 대안될 수 있을까

부동산업계에 따르면 최근 부동산 온라인 커뮤니티 등에서는 후분양제에 대한 여론이 우세하다. 이는 광주 아파트 붕괴 사고가 무리한 공기 단축이 불러온 부실공사 때문일 것이라는 우려 때문으로 풀이된다. 한 부동산 커뮤니티에서는 “후분양을 해야 하는 이유가 광주 아이파크로 증명됐다”,“이번 기회에 (대세가) 후분양으로 바뀌었으면 한다” 등의 글들이 올라왔다.

SH공사도 후분양제를 밀고 있다. 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 전날 열린 기자설명회에서 광주 아파트 붕괴 사고와 관련해 “후분양을 하게 되면 광주 아이파크 같은 부실로 인한 문제가 생기지 않고 공기에 촉박해서 동절기에 무리한 공사를 하지도 않는다”고 말했다. 

김 사장은 SH공사 사장 부임 이전부터 분양원가 공개와 함께 후분양제 제도 도입을 꾸준히 주장해왔다. SH공사는 지난 2006년 9월부터 국내 최초로 후분양제를 실시하고 있고, 지난해부터 분양 시기를 기존 공정률 60%에서 90%까지 늦췄다.

다만 후분양제가 100% 아파트 품질을 담보할 수 있는 제도가 되기는 힘들다는 분석도 나온다. 부실 문제 대부분 마감 공사에서 발견되고 있고, 중대 결함도 소비자가 직접 발견하기 힘들다는 것이다.
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “‘하자’라고 불리는 사안들은 마감공사에서 집중적으로 발생한다”라며 “실제로 2015년의 국정감사자료에 따르면 LH공사가 공급한 아파트들에서 발생한 하자는 창호와 가구, 도배와 잡공사의 순으로 발생빈도가 많았다”라고 말했다.
 
지자체의 현장 감리를 강화하고 하도급 구조의 고질적 병폐를 바로잡는 게 우선이라는 지적도 나온다. 건설업계 관계자는 “광주 학동 참사의 경우 불법 하도급을 여러 번 거치면서 안전 관련 비용이 반에 반토막이 났다”면서 “이렇게 될 때까지 관할 지자체 등에서는 현장 관리, 감독을 전혀 하지 않았다”고 지적했다.

이어 그는 “이같은 하도급 문제와 안전 관리에 소홀한 지자체, 건설업계 분위기를 우선적으로 개선해나가야 한다”면서 “후분양제는 이번 사고들의 해결책이 될 수는 없다”고 말했다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com