“음식점을 운영해 보고 싶은 마음에 최근 상가 점포를 계약했습니다. 한 가지 특이한 점은 건물주가 운영했던 점포라 시설과 관련된 권리금을 건물주에게 내고 들어왔다는 겁니다. 이 경우 계약이 종료되면 권리금을 건물주에게 다시 돌려받아야 하는 건가요?”

상가 임대차에서 권리금을 건물주에게 내고 들어온 경우 세입자는 추후 권리금회수도 건물주를 상대로 해야 하는지 혼란이 생길 수 있다. 세입자의 권리금회수는 건물주가 책임져야 할 사안이 아니다.

건물주가 운영 중이었던 점포를 세입자에게 임대한 경우 법률상 건물주가 권리금을 받아도 문제가 되지 않는다. 다만 상가 임대차에서 흔한 경우가 아니기에 세입자 입장에서는 권리금회수에 대해 혼란이 생길 수 있다”고 지적했다. 만약 건물주에게 권리금을 내고 들어온 상가 임차라도 세입자는 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

원칙적으로 권리금 거래는 세입자 간 거래하는 계약이지만, 건물주가 자신이 운영해온 점포를 다른 세입자에게 임대한 경우에는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다.

문제는 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자가 앞으로 발생하게 될 권리금회수 방식을 착각할 수 있다는 점이다. 가령 건물주에게 권리금을 내고 들어왔으니 보증금처럼 계약이 끝날 때 다시 반환받을 수 있다고 생각하기 쉽다.

하지만 법률상 건물주는 권리금반환 의무에 대한 책임이 없다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 세입자가 권리금회수를 하려면 계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다고 규정하고 있기 때문.

즉 건물주 자신이 점포를 운영해온 경우에는 신규 세입자에게 권리금을 받을 순 있지만, 신규 세입자가 된 사람은 추후 권리금을 회수하려면 또 다른 세입자를 구해 권리금을 받아야 한다는 뜻이다.

세입자가 건물주에게 권리금을 준 순간부터 점포에 대한 금전적 가치는 세입자에게 승계된다. 추후 자신이 점포를 운영하면서 쌓은 금전적 가치는 다른 세입자에게 승계해줌으로써 권리금을 받는 원리로 이해하면 쉽다.

반면 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자가 계약이 종료될 때까지 신규 세입자를 구하지 못했다면 그 책임은 누구에게 있을까.

가령 상가 임대차에서 신규 세입자를 구하기 위해 갖은 노력을 다 해봤지만, 계약이 끝날 때까지 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못하는 경우가 있다. 특히나 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자라면 건물주에게 책임을 묻는 사례도 종종 있다.

세입자가 신규 세입자를 구하지 못한 책임은 건물주가 아닌 세입자 본인에게 있다는 사실을 명심해야 한다. 물론 건물주가 신규 세입자를 구하지 못하도록 방해를 했다면 건물주에게 책임을 물어야 하지만 아무런 방해가 없었다면 세입자 스스로 권리를 포기하는 것과 마찬가지다.

따라서 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약이 종료된다면 권리금을 회수할 수 있는 법적인 기회가 자동으로 소멸하게 된다.

한편 세입자에게 권리금을 받은 건물주가 시설물에 관한 소유권을 주장하며 추후 들어온 신규 세입자에게도 권리금을 받으려고 한다면 어떻게 대응해야 할까.

이 경우에는 세입자가 건물주에게 권리금반환에 대한 법적인 책임을 물을 수 있다. 건물주가 자신이 운영 중이었던 점포에 대한 권리금을 이미 세입자에게 받았다면 그 순간 금전적 권리를 넘겨준 것이나 다름없다. 때문에 추후 들어오게 될 신규 세입자에게 권리금을 재차 요구하는 건 법률상 세입자의 권리금회수 기회를 방해하는 행위로 판단될 수 있다.