“어느 날 문 앞에 딱지가 붙으면서 집이 경매로 넘어갈 위기에 처해 있습니다. 알고 보니 집주인의 채무 관계로 인해 경매로 넘어가게 됐다는 걸 알았습니다. 전세 기간도 곧 끝나가는데 혹여나 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다”

최근 집주인의 채무로 인해 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있다. 전문가들은 세입자가 임대차 계약을 체결할 때부터 주의 깊게 집주인의 채무 상태를 확인해야 한다고 강조한다.

세입자는 임대차 계약 전 반드시 임차 목적물의 등기부 등본을 확인해야 한다. 등기부 등본에는 갑구와 을구가 있는데 이 부분을 모두 꼼꼼히 살펴야만 피해를 예방할 수 있다. 근저당권 설정 여부와 미납국세 열람을 통해 집주인의 채무 관계를 사전에 확인하고, 경매가 진행될 경우 배당 요구 신청을 통해 전세금을 보호할 수 있다.

근저당권이란 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권을 말한다. 즉 집주인이 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 설정했다는 의미이다.

임차 목적물의 등기부 등본 확인은 가장 기본적인 예방절차다. 등기부 등본을 통해 집주인이 누구인지 확인할 수 있으며, 을구에 기재된 저당권, 근저당권 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 한다.

만약 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 근저당권 등의 권리가 말소될 때까지 계약을 미루거나, 말소 조건을 특약으로 맺고 계약을 진행하는 방법이 있다. 가령 ‘잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소하기로 한다. 위반 시 계약은 해지된다.’ 등의 조항을 넣을 수 있다.

전세금을 위협하는 집주인의 채무 문제에는 세금체납을 빼놓을 수 없다. 이를 예방하는 방법으로는 미납국세 열람신청 제도를 활용하는 것이 좋다. 홈택스 또는 세무서에 방문하여 접수할 수 있으며, 이를 통해 집주인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있다.

단, 임대차 계약 전이라면 집주인의 동의 없이 열람이 가능하지만, 계약 후에는 동의가 필요하다는 점에 유의해야 한다.

임대차 계약 전 미리 미납국세를 확인하여 집주인의 재정 상태를 파악하는 것이 중요하다. 이미 계약 후라면 집주인의 동의를 받기가 어려울 수 있으니, 계약 자체를 다시 고려해보는 것도 한 방법이다.

마지막으로, 계약 기간 중 집주인의 채무로 인해 경매 절차가 시작되면 배당요구신청을 해야 한다. 민사집행법 제146조에 따르면, 경매가 시작되면 낙찰자가 나타나 이해관계인, 즉 세입자에게 배당기일 통지서를 보내게 되어 있다. 이를 통해 경매 진행 사실을 알 수 있다.

배당요구통지서를 받은 선순위 세입자는 경매 법원에 배당요구신청을 하여 보증금 전액을 돌려받고 퇴거하거나, 배당신청을 하지 않고 계속 거주할 수 있다. 다만, 매각기일까지 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사를 하면 안 된다.

세입자가 경매 절차에서 배당요구를 하게 되면 임대차를 종료하겠다는 의사표시와 같으므로, 계속 거주를 원한다면 배당요구를 하지 않아야 한다. 주택 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 등기부 등본과 미납국세를 확인하고, 경매 절차가 진행될 경우 적극적인 대응이 필요하다.