정부의 8·8 부동산 대책을 두고 주택 공급에 긍정적 효과를 기대할 수 있다는 전문가 평가가 나온다. 단, 대책을 실현하기까지 법령 개정 등 해결해야 할 과제가 적지 않다는 우려 역시 제기된다.
정부는 8일 계획통합처리·수도권 그린벨트 해제 등 각종 규제 완화로 주거 안정을 도모하는 주택공급 확대 방안을 발표했다. 정부는 이를 기반으로 6년간 수도권에 42만7000호 이상 주택을 공급할 계획이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기간 가용할 수 있는 주택공급 방안을 총동원하고 올해 인허가가 급감한 도심 내 비아파트(연립·다세대 등) 공급으로 전세가격 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대 된다”고 평했다.
함 랩장은 △재건축·재개발촉진법(특례법) 제정 △비아파트 구입자 세제지원 △그린밸트 해제를 통한 수도권 신규택지 후보지 지정 추진에 주목했다.
방안에 따르면 정부는 재건축조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다. 일정 규모 이상(1000세대) 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견도 의무화한다.
최대 용적률도 추가 허용하기로 했다. 역세권은 법적 상한의 1.3배(3종 주거지역 360%→390%)까지, 일반은 1.1배(3종 주거지역 300%→330%)까지 추가 허용해 사업성을 높일 예정이다.
함 랩장은 “기본계획과 정비계획 동시처리, 사업시행계획과 관리처분 계획 동시 수립을 허용하는 등 순차 또는 단계별 처리를 일괄 통합 처리로 정비사업 속도를 높인 부분, 신축 비아파트에 생애 최초 혜택과 1주택 특례혜택은 아파트 비해 공사 기간이 짧아 가시적 단기 공급 효과를 낼 수 있다는 점, 평상시 거래량이 상당한 편인 도심 비아파트 전세 시장에 추가 공급원 역할을 기대할 수 있다는 면을 주목할 필요가 있다”고 분석했다.
수도권 그린벨트는 서울 연담화를 막을 목적이라 기존 1~3기 신도시보다 서울 접근성이 매우 좋은 위치다. 선호도 높은 도심 알짜 후보지가 오는 2025년까지 기존 4배 규모인 8만호가 발표될 예정이다.
함 랩장은 “토지거래허가구역으로 묶이더라도 수도권 그린벨트 해제를 통한 신규택지 개발 가능성이 커지며 후보지 지정에 대한 기대감에 물망지 토지가격 상승이 예상 된다”라고 밝혔다.
그는 다만 “재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 및 시행령 개정 등 9월 본격 진행할 관련 법안의 국회 법 개정 속도에 따라 정책 현실화는 변수”라고 전망했다.
이은행 대한건설정책연구원 연구위원은 “계획통합처리, 인허가 지원 등 절차 간소화는 해볼 만하다. 전자의결 방식은 투명성 확보라는 측면에서 필요한 사안”이라면서도 “공공관리 강화, 전문가 파견 등 분쟁 신속조정은 강제성 여부가 중요하다”고 진단했다.
분쟁조정은 금전 이익이 걸린 사례가 많아 소송으로 갈 여지가 크므로 실효성 검토가 필요하다는 것이다.
정비사업 규제완화에 대해서도 “주로 용적률 상향에 관계된 것이므로 이때도 공공기여를 현행대로 적용할 것인지를 논의해야한다”며 “소형주택 의무비율 폐지, 주상복합 건축물 용도제한 폐지, 재건축부담금 폐지도 추진할 내용이고, 특히 재건축부담금은 정비사업 활성화라는 정책목표에 비추면 법령개정이 어렵더라도 꾸준하게 추진해야한다”고 강조했다.
이 연구위원은 비아파트 시장 정상화에 관해선 “인위적인 개입보다 시장에 맡겨야할 사안”이라고 했다. 서울 그린벨트 해제 또한 “논의가 필요하다”고 언급했다.
이 연구위원은 “서울 그린벨트 해제는 결국 강남권이고 그렇다면 강남에 물량공급이 얼마나 가능하고 그걸로 시장안정 효과를 얻을 수 있느냐가 관건”이라고 말했다.
이어 “지금 강남에 공급된 단지 규모를 고려하면 이 물량으로 강남 집값을 안정시키고 서울 전역으로 파급시킬 수 있느냐고 한다면 경험상 쉽지 않을 것이라고들 생각 한다”며 “그렇다면 굳이 서울의 그린벨트까지 해제할 필요성은 낮아진다”고 덧붙였다.
