최근 대법원 판례(2022다279795 건물인도)에 따르면, 집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절하기 위해서는 실거주 계획이 명확하게 증명되어야 한다.
집주인이 실거주 의사를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절하려면, 그 의사가 단순한 표명에 그쳐서는 안 되고 실제로 거주할 계획이 진정성 있게 증명되어야 한다. 대법원이 집주인의 실거주 의사를 철저하게 검토해야 한다는 판결을 내렸다.
사건의 발단은 다음과 같다. 계약 만료가 다가오자 집주인은 자신과 가족이 해당 아파트에 실제 거주할 계획이라며 세입자의 계약갱신 요구를 거절했다. 그러나 세입자들은 집주인의 실거주 의도가 진정성이 없다고 주장하며 갱신을 요구했으나 받아들여지지 않았다.
다시 말해 집주인은 자신과 가족이 해당 아파트에 실제로 거주할 계획이었으므로, 주택 임대차보호법에 따라 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 주장했다. 반면 세입자들은 집주인이 거주 의사를 진정성 있게 증명하지 못했고, 계약갱신을 거부할 정당한 사유가 없다고 맞섰다.
집주인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 요건으로서 ‘실제 거주 의사’가 중요한 쟁점이다.
이 사건에서 원심은 집주인의 거주 의사에 개연성이 있다고 보고 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 집주인의 손을 들어주었다. 집주인이 명백하게 모순 되는 행동을 보이지 않았다는 점을 이유로 집주인의 갱신 거절을 적법하다고 판단했다고 설명했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 집주인의 실거주 의사를 더 면밀하게 검토해야 한다고 보았다. 단순히 집주인이 거주할 계획을 밝힌 것만으로는 충분하지 않고, 그 의사가 진정성 있는지를 입증할 책임이 집주인에게 있다고 판결했다. 이에 따라 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했다.
이번 대법원 판결의 근거가 된 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항과 제8호로 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자가 계약갱신을 요구할 권리를 보장하면서, 집주인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다고 규정하고 있다. 그러나 제8호는 집주인이 실제로 거주할 의사가 있을 때, 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외를 허용하고 있다.
이번 판례에서 가장 중요한 점은 집주인의 실거주 의사에 대한 증명 책임이다. 집주인이 단순히 거주할 계획을 언급하는 것만으로는 충분하지 않다. 실제로 거주하려는 의사가 진정성 있게 입증되지 않으면 계약갱신 거절은 불가하다.
