[쿠키뉴스=이연진 기자] 부동산 관련 세제와 절세 노하우를 제대로 알아야 자산 가치를 유지할 수 있다. 부동산은 취득, 보유, 양도 시점에 따라 다른 세금이 적용되기 때문에 각 시점에 따라 어떻게 해야 할지 선택하는 게 중요하다.

절세란 세법이 인정하고 있는 범위 내에서 세액의 감소 또는 경감을 도모하는 것이다. 탈세 및 조세회피와 구별되며, 세법 상 각종 특혜 또는 경감조치를 활용하는 방식이다.

일단 부동산 취득 시 절세 방법이다. 부동산을 취득하면 기본적으로 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 등이 발생한다.

현재 주택 취득 시 부과되는 취득세는 6억원 이하 주택이 1.1%(85㎡ 이하) 1.3%(85㎡ 초과), 6억원 초과 9억원 이하 주택은 2.2%(85㎡ 이하) 2.4%(85㎡ 초과), 9억원 초과 주택 3.3%(85㎡ 이하) 3.5%(85㎡ 초과)를 징수하도록 돼 있다.

이때 부동산은 단독명의보다는 공동명의로 하는 것이 유리하다. 공동명의로 부동산을 취득해 양도하는 경우 이익이 나눠지기 때문에 양도소득세가 줄어든다.

미등기양도나 다운계약서 또는 업계약서 등은 피하는 게 좋다. 이런 경우 비과세 및 감면혜택을 적용 받지 못한다. 특히 미등기 양도는 장기보유특별공제를 적용 받지 못해 70%의 세율로 과세된다.

취득시부터 자금 증빙은 반드시 필요하다. 자금 증빙이 없으면 증여세 등이 과세될 수 있다. 수수료나 공사비, 인테리어 비용 등은 양도소득세 계산시에 필요경비로 인정받을 수 있다.

부동산은 가급적 2년 이상 보유하는 것이 유리하다. 보유기간이 2년 미만이면 40%, 1년 미만이면 50%의 세율이 적용되기 때문이다.

3년 이상 보유한 부동산은 장기보유 공제혜택이 있다. 10년 이상 보유하는 일반 부동산의 경우 최대 30%, 1세대1주택의 경우 최대80%의 장기 보유 공제가 가능하다.


농지는 8년 이상 자기가 경작하는 것이 유리하다. 농지소재지에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년 이상 30km 인근지역에 거주하면서 농사를 지은 경우 양도소득세가 100% 감면된다.

또 공동명의일때 종합부동산세는 부부합산에서 부부 별산으로 전환됐기에 공동 명의로 해두면 종합부동산세 절세 혜택이 가능하다.

만약 세금의 기준이 되는 공동 주택 가격 12억원짜리 주택을 공동으로 보유한다면 부부가 각각 6억원씩 공제돼 종합부동산세를 부담하지 않아도 된다.

부동산을 양도 할 때는 양도 시기가 중요하다. 같은 해 주택 2개 이상을 처분할 예정인데 둘 다 양도차익이 발생한다면 미리 세금 계산을 해보고 이해득실을 따져봐야 한다. 다른 연도에 매각하면 양도차익이 분산돼 적용되는 세율도 낮아지므로 양도소득세 부담이 줄어들 수 있다.

부동산 취득가액이 확인되지 않는 경우 가급적 공시지가 고시일 전에 파는 것이 바람직하다.물가가 상승한다면 환산취득가액이 늘어나게 돼 세금 부담이 감소한다.

부동산의 처분은 사례마다 다를 수 있어 팔기 전에 절세 방법을 찾는 것이 현명하다. lyj@kukinews.com

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