김민희 아나운서 ▶ 우리 생활에 꼭 필요한 경제 정보만을 전해드리는 훈훈한 경제 시작합니다. 송금종 기자, 안녕하세요.
 
송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 송금종 기자입니다.
 
김민희 아나운서 ▶ 네. 송금종 기자, 오늘은 어떤 주제로 이야기 해볼까요?
 
송금종 기자 ▷ 총부채원리금상환비율. DSR 규제가 본격적으로 시행되었습니다. 이제 은행권은 가계 대출을 내줄 때 DSR을 일정 수준 이내에서 의무적으로 관리해야 하고, 그동안 규제에서 벗어나 있던 저축은행 및 신용카드, 캐피털 등 여신 전문 금융사들도 DSR을 시범 적용하게 되는데요. 아무래도 이제 금융기관에서 빚내기가 훨씬 까다로워지게 되겠죠. 그래서 오늘 관련 내용 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 11월에 우리를 덮친 건 차가운 바람뿐만이 아닙니다. 금융권 대출 시장에도 한파주의보가 발효되었는데요. 가계 대출을 줄이겠다는 정부의 의도는 잘 알고 있지만, 당장 필요한 대출 길까지 막힐까 노심초사하시는 분들도 많아요. 오늘 송금종 기자와 대출 규제 관련해 자세히 알아보겠습니다. 송기자, 이미 규제가 시작되었죠?
 
송금종 기자 ▷ 네. 지난 10월 31일부터 금융권의 주택 담보 대출 규제가 한층 강화되었습니다. 그동안 시범적으로 운영되던 총부채원리금상환비율, DSR 규제가 은행권에 관리 지표로 적용되고 있고요. 또 부동산 등 재산이 있어도 소득에 비해 빚이 많으면 신규 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 총부채원리금상환비율. DSR이란 무엇인지도 짚고 넘어갈게요. 이야기는 많이 들어봤지만, 들을 때마다 생소하기도 해요.

송금종 기자 ▷ 네. 헷갈려하시는 분들 많으시죠. 이 DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금을 소득으로 나눈 값입니다. 예를 들어 알려드릴게요. 연봉 5000만 원인 직장인 김 씨가 1년에 갚아야 할 돈이 5000만 원이라면, DSR은 100%이 되는 건데요. 그동안 은행들은 자체적으로 DSR를 100% 안팎에서 관리해왔습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금을 소득으로 나눈 값인 DSR을 그동안은 은행에서 자체적으로 관리해왔지만, 얼마 전부터는 관리 지표로 도입되어 규제가 적용되는 거라고요?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 금융 당국 지침에 따라 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 규정되고요. 연 소득 3000만원인 사람이 1금융권과 2금융권을 합쳐 대출 원리금으로 매년 2100만원을 갚는다면 DSR은 70%이 되는데요. 이보다 많은 빚을 진, 고 부담 채무자라면 대출 문턱을 높이겠다는 것입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. DSR이 70%를 넘으면 위험 대출, 90%를 넘으면 고위험 대출로 분류되고, 국내에서 영업하는 모든 은행은 대출 신청자의 DSR이 70%를 초과하는 경우 위험 대출로 분류해 대출 심사를 강화하는데요. DSR과 함께 이야기 나오는 게 DTI에요. 둘은 뭐가 어떻게 다른 건가요?

송금종 기자 ▷ DTI는 총부채상환비율입니다. 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액을 따지게 되죠. DSR는 모든 가계 대출 원리금 상환액을 보기 때문에, 더 포괄적인 개념이라고 할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 대출 심사를 할 때, 더 까다롭게 보는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. DTI에서는 반영하지 않던 전세 보증금 담보 대출과 신용 대출, 예금 및 적금 담보 대출의 원금이 DSR에서는 계산되기 때문에, 다중 채무자들은 돈을 빌리기 힘들어지게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 대출 한도 변화를 가정해 볼게요. DSR 규제 강화 후, 그 전과 비교했을 때 대출 한도가 어떻게 달라지는 건가요?

송금종 기자 ▷ 연봉 5000만 원인 직장인 김 씨로 예를 들어볼게요. 김 씨는 주택 담보 대출 10년 만기, 원리금 균등 상환, 금리 연 3.35%로 1억 5000만 원을 이용 중입니다. 거기에 1년 만기, 금리 연 4%의 신용대출이 7000만 원이 있고, 3년 만기, 금리 연 3.5%의 자동차 대출 2000만 원이 있다고 가정해 볼 때, 이자와 원금을 포함해 그가 1년에 갚아야 할 돈은 9623만 1676원입니다. DSR로 따지면 192.5%가 되죠. 그러니 결국 사실상 추가 대출을 받을 수 없다고 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 대출이 이미 많은 경우 더 빌릴 수 없게 되는 건데요. 자신의 DSR이 몇 퍼센트인지 한 번 계산해보시는 것이 좋겠습니다. 송기자, 그리고, 은행에서 관리해야 하는 부분도 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 은행 자체적으로도 대출 관리에 나서야 하는데요. 시중 은행은 DSR 70%를 초과하는 위험 대출을 전체 대출의 15% 이하로, DSR 90%를 초과하는 고위험 대출을 10% 이하로 관리해야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 예를 들어볼게요.

송금종 기자 ▷ 연 소득 3000만원에 기존 대출의 원리금 상환액이 연 2100만원인 사람이 1000만원을 더 대출받을 경우 추가 대출금을 위험 대출에 포함하고요. 그 위험 대출액이 전체 대출의 15%를 넘지 못하게 제한해야 하는 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이제 시중 은행은 DSR이 70%를 넘는 대출 금액을 전체 신규 대출액의 15% 이내로 관리해야 하는데요. 그렇다면, 1금융권이 아닌 다른 은행들은 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 지방 은행은 DSR 70% 초과 대출을 전체 신규 대출액의 30%, 농협 및 수협 등 특수 은행은 25% 이내로만 취급할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 앞으로는 은행 입장에서도 대출 관리가 필요하군요. 그 전까지는 조건만 된다면 대부분 진행을 해주었을 텐데요.

송금종 기자 ▷ 네. 지난 6월 기준으로, 전체 신규 가계 대출 9조 8000억 원 중 DSR 70% 초과 대출 비중은 시중은행 19.6%, 지방은행 40.1%, 특수은행 35.9%였습니다. 그러니 시중은행은 DSR이 70%를 넘는 대출 비율을 5% 포인트, 지방 은행과 특수 은행은 10% 포인트 가량 낮춰야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 은행들의 기존 고 DSR 대출 비중이 목표치보다 높았다는 건, 앞으로 DSR이 높은 대출 신청인의 경우 대출 심사가 좀 더 까다로울 수 있다는 의미가 되겠죠. 그럼 그 외에 다른 금융기관들도 마찬가지로 적용되나요?

송금종 기자 ▷ 저축은행과 신용카드 회사, 캐피털 등 여신 전문 금융 회사도 DSR 시범 운영에 들어가게 되었는데요. 2금융권은 내년 상반기 중 본격적으로 DSR을 관리 지표로 활용할 예정입니다. 다만 시범 운영이기 때문에, 고 DSR 기준을 자율적으로 정할 만큼 신축적으로 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 저축은행과 여신 전문 회사들도 DSR 규제를 시범적으로 도입했으니, 그 전과 비교했을 때 이제 대출이 어려워졌다는 건 확실한 것 같은데요. 그렇다면 벌이가 일정하지 않은 저소득자들은 어떻게 되는 걸까요?

송금종 기자 ▷ 새희망홀씨 대출이나 바꿔드림론, 사잇돌대출과 300만 원 미만의 소액 신용 대출은 DSR 규제가 적용되지 않습니다. 그러니 저소득자도 요건만 된다면 DSR 관계없이 대출을 받을 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그건 무제한으로 적용되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 아니요. 그렇지는 않고요. 빚을 지고 또 대출을 받으려 한다면 해당되지 않습니다. 추가적으로 대출을 받을 때는 서민 금융 상품이나 소액 대출도 원리금 상환액이 DSR 부채에 포함됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 총부채원리금상환비율. DSR 규제 내용 알아봤는데요. 그리고 또 달라진 부분이 있다고요?

송금종 기자 ▷ 임대업 이자 상환 비율. RTI 규제 역시 강화되었습니다. RTI는 연간 임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눈 비율인데요. 이 RTI 규제 비율을 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 유지하게 됩니다. 아파트와 같은 주택은 RTI 125% 이상일 때, 상가나 오피스텔과 같은 비주택은 RTI 150%를 넘을 때 대출을 받을 수 있다는 건데요. 각 은행이 자체적으로 한도를 설정하고 이 범위에서 RTI 기준에 못 미쳐도 대출을 승인해주도록 한 예외를 전면 폐지하기로 했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 연간 임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눠 계산한 RTI에 대한 규제도 강화된다고요. 예를 들어 볼게요.

송금종 기자 ▷ 아파트와 같은 주택은 RTI 125% 이상일 때 대출을 받을 수 있다고 했잖아요. 그러니 주택 임대업으로 연간 1000만 원의 이자를 낸다면, 임대 소득이 1250만 원을 넘어야 한다는 의미입니다.

김민희 아나운서 ▶ 또, 그동안은 RTI 기준에 못 미쳐도 대출을 승인해 주도록 한 예외는 전면 폐지되었다고요?

송금종 기자 ▷ 네, 그렇습니다. 은행이 자체적으로 설정한 예외는 이제 허용되지 않습니다. RTI 기준 미달을 사유로 대출이 거절되는 사례가 없었을 만큼 제도가 느슨하게 운영된 사실이 드러난 데 대한 조치라고 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이제 RTI가 기준을 초과할 경우 대출을 받을 수 없게 되었어요. 여러 규제가 동시에 적용되었으니, 전반적으로 대출 시장 분위기가 좋지 않을 것 같은데, 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 네. 좋지 않습니다. 금융 당국은 올해 가계 대출 증가율을 전년 대비 7% 내외로 관리하라고 각 은행에 주문한 상태인데요. 9·13 부동산 대책, DSR, RTI 규제 시행과 함께 대출 총량 규제까지 겹쳐 올해 연말에는 은행에서 대출받기가 어려워진데다가, 은행들이 올해 가계 대출 증가율을 7% 내외로 관리해야 하는 총량 규제까지 겹치면서, 연말 대출 시장은 어느 때보다 어려워질 전망입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그리고 우려되는 부분도 있다고 들었어요. 전문가들은 DSR 규제 시행 후 어떤 부작용이 일어날 것으로 예상하고 있나요?

송금종 기자 ▷ 주택 수요가 급감해 거래 절벽이 심화되고, 침체된 지방을 중심으로 미분양이 증가할 우려가 있다는 전망이 나왔습니다. 지난 10월 30일 국토교통부 실거래가 조회시스템에 따르면 계약일 기준으로 10월 서울 아파트 거래건수는 771건으로 집계됐는데요. 그건 9월 대비 86.6%, 8월 대비 94.8% 감소한 수치입니다. 실제로 서울 아파트 거래건수는 9·13 대책 발표 이후 꾸준히 감소하고 있는 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 정부의 부동산 규제 후 매도자와 매수자 모두 관망세로 접어들었기 때문인 것 같은데요. 이미 거래 절벽이 시작되었다고도 볼 수 있겠어요.

송금종 기자 ▷ 네. 9·13 대책을 통해 1주택자가 규제지역 내에서 신규 대출을 받을 수 없도록 막아놓으면서, 서울은 이미 거래 절벽 단계에 들어섰는데요. 교육 목적이나 근무지 변경 등의 이유가 발생해도 추가 대출을 받을 수 없는 것도 주택 수요 감소의 원인 중 하나로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 이런 상황에서 DSR 규제가 시행되었으니, 앞으로는 거래량아 더 줄어들 거라는 거죠?

송금종 기자 ▷ 그렇죠. 대출 심사가 깐깐해지고 대출 금액이 줄어들었으니, 수요자들은 주택 구매에 더 신중해질 수밖에 없는데요. 실제로 지난 3월 말 DSR 시범 도입 이후, 4월 서울 아파트 거래량은 6243건으로 전월 대비 44.9%가 줄은 바 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 대출을 깐깐하게 해주려는 의도는 알지만, 규제로 인한 부작용에 대한 우려 역시 나오고 있는데요. 주택 담보 대출 강화는 또 다른 문제로 이어질 수도 있다고요?

송금종 기자 ▷ 미분양 증가로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. DSR은 서울 및 수도권뿐 아니라 전국적으로 동시에 적용되기 때문에, 부동산 시장이 침체를 겪고 있는 일부 지역에서는 미분양이 급증할 가능성도 높습니다. 지방의 경우 양극화가 심각한데, 여기에 대출 규제까지 더해지면 비인기 단지를 찾는 수요자가 줄어들 수 있기 때문이죠.

김민희 아나운서 ▶ 하지만, 서울과 지방은 상황이 좀 다르지 않나요?

송금종 기자 ▷ 물론 지방 실수요자에게 DSR 규제가 심각한 타격을 주는 것은 아닙니다. 하지만 해당 지역 부동산 시장이 위축돼 집값이 하락하면, 신규 분양 단지의 인기도 시들해 질 수 있다는 거죠. 또 신용등급이나 소득이 낮아 제도권 금융 이용이 어려운 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워 질 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이번 대출 규제로 부동산 시장이 침체되면 지방은 미분양이 증가할 우려가 있군요. 그리고 달라진 대출 규제로 인해 수요자들의 혼란도 있을 것 같아요. 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 네. 대출 조건이 깐깐해졌기 때문에 청년층과 신혼부부 등은 더 꼼꼼히 따져보고 주택 구매에 나서야 합니다. 자신의 대출 상황을 미리 정확히 파악해두는 것 역시 필요하고요. 또 정부와 은행들도 수요자들의 혼란을 줄이기 위한 방안을 내어 놓아야 하겠죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 은행권에 총부채원리금상환비율 DSR 규제가 새로 적용되었습니다. 이제 소득에 비해 빚이 많은 사람은 은행 대출을 이용하기 어렵게 됐는데요. 적용된 내용 잘 알아두시기 바랍니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com