주택도시보증공사(HUG)는 서울 전역과 과천, 광명·하남·성남 분당구, 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구를 고분양가 관리지역으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 진행하고 있다.

하지만 최근 서울지역에서 분양한 아파트를 중심으로 분양가 심사와 관련한 형평성 논란이 일었다. 이에 HUG는 최근 고분양가 사업장 해당기준, 평균 분양가 산정방식, 비교사업장 선정기준 등에 대한 개선안을 마련했다.

◇그동안 어땠나=지금까지는 인근과 지역을 기준으로 분양가를 책정해왔다. 인근 지역에서 1년 전 분양된 아파트가 있을 경우 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한했고, 1년 전에 분양된 아파트가 없는 경우 직전 분양가의 최대 110%까지 인상을 허용했다. 

하지만 최근 분양한 서울 아파트에서 HUG의 분양가 심사 기준에 벗어난 곳이 발생하면서 형평성 논란이 일었다. 

일례로 지난달 분양한 서울 서초구 방배그랑자이에서 이같은 경우가 발생했다. 지난달 분양에 들어간 이 아파트의 분양가는 일반 아파트(주상복합 등 제외) 기준 최고가인 3.3㎡당 평균 4657만원으로 책정됐다. 이는 2년 전 인근에서 분양됐던 방배아트자이의 분양가 3.3㎡당 3798만원과 비교했을 때 1000만원 가까이 비싼 금액이다. 분양가 상한선 110%를 넘어선 셈이다.

이와 관련 HUG는 지난해 12월 같은 서초구에서 분양한 서초동 삼호가든3차 재건축 단지인 디에이치 라클라스 평균 분양가와 같은 수준이라고 판단해 분양보증서를 발급해줬다고 설명했다.

하지만 관련 업계는 “같은 서초구라 해도 동별 차이는 인정하지 않은 것 같다. 이런 논리라면 강남구 압구정동과 일원동의 분양가도 같아야 한다”면서 문제점을 제기하고 있는 상황이다.

◇어떻게 바뀌었나=HUG는 이같은 논란을 의식해 최근 개선방안을 마련했다. 먼저 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 지역기준과 인근기준에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 등 3가지로 구분했다. 

세부적으로 살펴보면 ‘1년 이내 분양기준’은 해당 지역에서 입지·규모·브랜드 등이 유사한 1년 이내 분양한 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 해당 사업장의 평균 분양가나 최고 분양가가 비교사업장보다 높으면 고분양가 사업장으로 판단한다.

‘1년 초과 분양기준’은 해당 지역에서 1년 내 분양한 유사 단지가 없는 경우 주변에 분양한 지 1년이 넘었지만, 준공은 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 분양가에 주택가격 변동률을 적용한 가격과 비교사업장 평균 분양가의 105% 가운데 낮은 금액으로 산정한다.

‘준공기준’은 인근에 분양 1년 이내, 분양 1년 초과나 미준공 유사 단지가 없을 경우 적용하는 기준이다. 이때는 준공한 지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 매매가 이내에서 산정돼야 한다.

HUG는 주택시장의 혼선을 방지하고자 약 2주간의 유예기간을 거쳐 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용할 계획이다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com