민간택지 분양가상한제를 두고 찬반 논란이 끊이질 않고 있다. 찬성하는 쪽은 집값 안정화를 주장하고 있다.

반대하는 쪽은 로또분양 단지가 대거 등장해 시장 혼란을 가중시킬 것이고 우려하는 상황이다. 예컨대 땅값이 비싼 동네에 수년이 지난 아파트값이 10억인데, 근처에 짓는 새 아파트 분양가가 상한제로 인해 분양가가 7억이라면 3억원의 시세차익이 발생한다. 이에 따라 너나할 것 없이 청약에 나서 부동산 시장의 혼란을 가중시킬 거라는 설명이다.

찬반이 맞서고 있는 상황에서 채권입찰제도가 주목 받고 있다. 민간택지 분양가상한제의 부족한 부분을 보완할 수 있다는 제도기 때문이다.

◇채권입찰제? 국민주택태권?=채권입찰제란 분양가와 주변 아파트 시세 간 격차가 클 경우 분양받는 사람이 채권을 매입하도록 해 시세차익 일부를 국고로 환수하는 제도다. 쉽게 말해 아파트를 청약할 때 사는 국민주택채권을 프리미엄을 얹어 더 비싸게 사는 사람이 당첨될 수 있도록 하는 청약제도인 것.

국민주택채권은 부동산 거래를 할 때 구매해야만 하는 채권이다. 국민주택사업 자금은 이로부터 조달된다. 즉 채권입찰제는 아파트를 구매할 때 함께 사야만하는 국민주택채권을 비싸게 사는 사람에게 해당 아파트에 당첨될 확률을 높인다.

예컨대 앞서 언급한 시세 10억 분양가 7억짜리 집에 이를 적용해보면, 7억 아파트를 구매할 때 국민주택채권을 최대 4억원 가량 지불하겠다는 사람이 나오면, 총 11억원을 주고 아파트를 구매하게 되는 것인 만큼 인근 시세 10억과 얼추 비슷한 수준에 집을 구매하게 되는 셈.

◇그동안 왜 없었나=채권입찰제는 2006년 참여정부 시절 분양가 상한제와 함께 도입됐었다. 하지만 그해 분양한 경기도 성남 판교신도시와 2007년 공급한 고양시 일산2지구 ‘휴먼시아’ 아파트에만 적용됐다. 그마저도 전용면적 85㎡ 초과 주택을 대상으로 했다. 85㎡ 이하는 무주택 서민들을 대상으로 저렴한 주택을 공급한다는 이유였다.

그러나 2008년 이후 금융위기 여파로 집값이 내려가면서 분양가와 주변 시세의 격차가 줄어들면서 불필요한 제도가 됐다. 이후 2013년 5월 주택청약 규제 완화와 함께 폐지됐다.

◇우려되는 점은=하지만 이 역시 논란의 소지가 있다. 정부가 채권입찰제로 차익을 환수하면 결국 분양받는 사람들 입장에선 분양가 인하 효과가 전혀 없다고 느끼기 때문이다. 상한제로 인해 분양가가 7억이라 할지라도 채권입찰제를 통해 10억에 아파트를 구매하게 되면 소비자 입장에서 결국 10억에 아파트를 산 셈이 되니까 말이다.

또 ‘재건축 초과이익 환수제’가 시행되고 있는 상황에서 채권입찰제까지 맞물리면 지나친 사유재산 침해가 될 소지가 있다는 지적도 있다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com