“부동산 파이낸싱 사업에 추진할 때 중요한 리스크 관리는 사업 포트폴리오 뿐만 아니라 금리 등 다양한 변수를 가정해서 모두 검토해야 할 필요가 있습니다”

미래에셋대우 IB2부문 봉원석 부문대표(사진·부사장)는 최근 경기 침체와 함께 부동산시장의 불확실성이 커진 만큼 위기관리를 하면서 수익을 내기 위해서는 여러 각도에서 면밀한 전략과 분석이 필요하다며 이같이 강조했다.

봉원석 미래에셋대우 부사장은 증권업계의 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화시장 1세대로 불리는 부동산금융 전문가다. 봉 본부장은 국내 부동산PF 사업을 비롯해 해외 부동산·대체투자 등 다양한 비즈니스 경험을 갖고 있다.

그가 수장으로 있는 미래에셋대우 IB2부문은 회사 내 이익 증가에도 크게 기여했다. 실제 미래에셋대우 상반기 IB부문 순이익은 1365억7400만원으로 전년동기(1223억4700만원) 대비 11.62% 늘어나며 역대 최고 실적을 냈다. 특히 구조화 금융(SF) 및 프로젝트파이낸싱(PF) 부동산 금융 부문에서 이익 증가 폭이 컸던 것으로 분석된다.

대표적으로 국내에서는 ▲인천 영종드림아일랜드 ▲ 서울 내곡동 헌인마을 개발사업 ▲‘역세권2030 청년주택 등과 같은 굵직한 사업과 함께, 해외 대체투자 부문은 ▲홍콩 센터빌딩 ▲타임스퀘어 복합시설 프로젝트 ▲하와이 포시즌호텔 ▲미국 코스모폴리탄 호텔 등이 있다.

봉 부사장은 부동산금융 사업 부문에서 중요한 것은 “금리, 가격 등 외부적 요소와 함께 사업성과 기업의 특징과 같은 정성적인 측면도 면밀히 검토해야 한다”고 강조했다. 그는 이어 “일본의 플라자 합의 이후의 버블 경제 상황에서도 볼 수 있듯이 금리는 부동산의 큰 변수로 작용한다. 하지만 사업성과 회사의 경영상태 그리고 사업주의 도덕성과 같은 부분도 함께 고려해야 한다”고 설명했다.

봉 부사장은 또 최근의 경기 침체와 부동산 시장의 위축을 고려해 사업 참여 시 리스크 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 강조했다. 그는 “현재 오피스, 지식산업센터는 공급 물량이 포화 상태고, 주택 부문도 정부의 규제로 인해 상황이 좋지 않다”며 “리스크 관리를 할 때 만약 사업이 잘 안될 경우까지 가정해서 감내할 수준인지 모두 검토할 필요가 있다”고 말했다.

해외부동산 투자도 면밀한 분석이 필요하다고 한다. 시장 변동성뿐만 아니라 사업 주체인 시공사에 대해 꼼꼼히 검토해야 한다고 말한다. 그는 “해외부동산은 예전에는 실물자산으로 매입하는 방식을 택했으나 최근에는 공사비를 파이낸싱(융자)하는 방식을 택하고 있다. 때문에 시공사에 대한 리스크 여부가 중요하다. 해외 건설사는 국내와 달리 준공 여부의 불확실성도 있어서다. 따라서 회사의 업력과 신용도까지 파악해서 사업을 진행해야 한다”고 강조했다.

그는 수익성을 극대화하기 위해 단순 파이낸싱을 넘어서 에쿼티 투자(지분 출자)까지 병행하고 있다고 말한다. 그는 “최근 증권사들이 Pre-IPO(상장정 지분 투자) 기업에 지분을 투자해 수익을 극대화하는 것처럼 부동산사업도 이러한 구조로 참여하곤 한다. 아직 해외 부동산 사업은 실행한 적은 없지만 추진도 검토해 볼 계획”이라고 강조했다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com