올해는 정부가 지난해 발표했던 부동산 정책들이 본격 적용되는 해다. 민간택지 분양가상한제부터 공시가격 현실화율 상향조정 등 고가 아파트 다주택자를 위주로 한 부동산 시장 규제책들이 예고돼 있다. 이밖에 정부는 부동산 시장이 안정되지 않을 경우 상반기 추가 대책이 나올 가능성도 있다.

다만 전문가들은 이같은 정책들이 예고되어 있음에도 불구하고 당분간 서울 집값은 더 오를 것이라 내다봤다. 이같은 규제가 결국 부동산업 침체로까지 이어질 수 있다는 우려도 있었다. 비싸서, 세금 내야해서, 돈 안 빌려줘서, 가점 안돼서 거래절벽이 올 거란 이유에서다.

◇2020녀 어떤 정책 시행되나=민간택지 분양가상한제의 경우 6개월의 유예기간을 거쳐 오는 4월29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 이와 함께 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.

분양가상한제란 말 그대로 분양 가격을 통제하는 제도다. 아파트값이 오르면 분양가가 상승하고 높아진 분양가로 인해 또 다시 집값에 영향을 주는 악순환을 막기 위해 도입됐다.

당초 서울 27개동에 그쳤던 상한제 적용지역은, 최근 12·16대책을 거치면서 으로 서울 13개 자치구와 강서·노원·동대문·성북·은평 37개동, 경기 과천·광명·하남시 13개동으로 대폭 늘었다.

청약제한이나 재당첨 제한도 강화된다. 투기과열지구와 66만㎡ 이상 대규모 택지지구 등에서 청약 1순위 자격이 되는 거주요건이 기존 1년 이상에서 2년 이상으로 늘어난다. 

또한 분양가상한제 주택이나 투기과열지구 내 당첨 시엔 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한한다. 공급 질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지한다.

시세 9억원 이상 주택을 대상으로 공시가격 현실화율이 상향조정 된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 못 미치고 있어 형평성 차원에서 도입했다는 게 정부의 입장이다.

아파트의 경우 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%로 현실화율을 인상하겠다는 목표에 따라, 집값이 높을수록 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다.

공시가격이란 조세 및 복지수급의 기준이 되는 땅과 주택의 가격이다. 당초 시세대비 낮게 측정돼 있던 가격을 높여, 고가의 땅과 주택을 가진 자로부터 더 세금을 걷기 위함이다. 이에 따라 걷는 세금이 보유세다. 재산세와 종합부동산세가 대표적인 보유세다.

공시가격 현실화율이 상향조정될 경우 종합부동산세도 인상된다. 이와 맞물려 올해부터는 공시가격 9억원 이상 고가주택은 종부세율이 0.1~0.8%p 인상되기 때문에 인상 폭은 더욱 커질 수밖에 없다. 다만 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다.

이밖에 ▲실거래가 신고 기간 60일에서 30일 단축 ▲연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고 ▲도시공원 일몰제 최초 시행(7월) ▲허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설(8월) ▲공모형 리츠‧부동산펀드 세제혜택 확대 등이 새롭게 시행되면서 시장에 크고 작은 영향을 줄 것으로 보인다.

이 가운데 정부에서는 올해도 부동산 시장이 안정을 찾지 못 할 경우 새로운 추가 규제를 내놓겠다는 입장이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 12·16대책 발표 당시 “이번 대책에도 시장 불안이 해소되지 않으면 내년 상반기 더 강력한 대책을 내놓겠다”고 언급했다.

◇“부동산업 침체에 서울집값 더 오를 것”=이같은 규제에도 불구하고 전문가들은 올해 부동산 시장은 여전히 어둡게 전망했다. 가장 큰 문제는 거래절벽으로 인한 부동산업 전체의 위축이었다. 이와 함께 서울 집값의 경우 당분간은 더 오를 거라는 시각이 지배적이었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 국민 모두가 서울 집값은 오른다는 생각에 동조화됐다. 당분간 서울 집값은 빠질 수 없으리라 본다”며 “해결책은 시장에 맡겨 내비 두는 수밖에 없다. 하지만 정부 차원에선 그렇게 하지 못하고 계속 규제를 가할 것”이라고 말했다.

집값 상승이 계속돼 일본처럼 버블경제의 붕괴와 같은 우려에 대해선 “그럴 가능성은 없다”며 “일본의 경우 물가가 안정된 상태지만, 한국은 물가가 계속 오르는 만큼 그에 맞춰 집값도 조정(상승률 완화)될 것이다. 영원한 상승과 하락은 없다”고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표의 경우 수요 문제를 지적했다. 그는 “가격 상승하락을 논하기보다는 규제 이후 거래절벽이 더 큰 문제점”이라며 “거래량이 받쳐주지 못한다면 호가에 의한 거래로 가격을 형성해 부동산 가격 왜곡이 더 심화될 것"이라고 분석했다. 그러면서 “거래에 대한 규제가 지속 시 더 큰 문제인 부동산 관련 산업전체의 위축이 우려된다”고 밝혔다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com