[쿠키뉴스] 안세진 기자 =정부가 서민 주거 안정을 위해 전세뿐만 아니라 월세에까지 영향력을 행사하고 있다. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율을 낮췄는데, 이에 대해 업게에선 의견이 분분하다. 대체로 임대인과 임차인 간 합의점을 찾아가는 과정에 있어서 기준점을 제시해줬다는 점에서 긍정적으로 보는 시각이었으나, 월세 보증금 상승 등 우려의 목소리도 들려왔다.

◇전월세전환율 인하=국토교통부에 따르면 최근 ‘주택임대차보호법’ 시행령이 국무회의를 통과하면서 이달 29일부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4%에서 2.5%로 낮아진다.

전월세전환율은 전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정율이다. 역으로 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다.

국토부는 “현재 시중금리 수준을 감안할 때 전월세전환율이 과도하게 높아 서민주거비 부담 완화를 위해 하향 조정할 필요가 있다는 의견이 많았다”고 개정 취지를 밝혔다.

예컨대 보증금 5억원인 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지(2억원)를 월세로 전환한다고 했을 때 전월세전환율이 2.5%가 적용되면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6000원이 된다.

◇“기준점 제시 필요”vs“보증부 월세 감소”=전문가들 사이에서는 긍정과 부정의 목소리가 동시에 들려오고 있다. 일각에선 보증부 월세 물량의 감소와 월세 보증금 상승 우려가 세어나왔다. 보증부 월세란 전세보증금을 인하해 집주인이 세입자에 반환하고 그 차액분과 상승분을 월세로 전환하는 방식을 말한다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “시장에서 전월세전환율 상한제라는 규정은 사문화돼 있다. 기존 임대차 계약을 수정할 때 적용되는 개념으로 새로 임대차 계약을 맺을 경우엔 의미가 없기 때문”이라며 “보증부 월세의 공급도 줄어들 수 있고 새로운 임차인과 계약할 때 임차보증금 월세를 올릴 수 있는 만큼 높게 받을 가능성도 있다”고 지적했다.

반대로 강제성이 없기 때문에 이같은 기준을 제시할 필요하다는 주장도 있었다. 임대인과 임차인 간에 합의점을 찾아갈 수 있는 기준점이 되어준다는 판단에서다.

송승현 도시와경제 대표는 “실효성이 없어 보일 수는 있다. 다만 기준점을 제시하는 건 옳다고 본다”며 “4%가 됐든 2.5%가 됐든 기준점이 주어지면 이를 근거로 시장에서는 나름대로의 합의점을 찾아갈 수 있다”고 말했다. 이어 “기준금리가 주어져도 어떤 은행에서는 그 이상을 받는 데도 있다. 전월세전환율도 마찬가지다”라며 “수요가 많은 인기 지역에서는 전환율이 보다 높게 형성될 수도 있다. 지역 특성에 따라 조정될 것”이라고 분석했다.

이강훈 변호사는 “월세를 사는 사람들이 안전하게 거주하게 하기 위해 기준점을 잡는 방향에서 필요하다고 본다”고 주장했다. 이어 “언론에 보도되거나 보도를 하는 사람들은 대부분 전세보증금을 조달할 능력이 된다. 이들의 관심은 당연히 전세다. 하지만 따지고 보면 월세 사는 사람이 더 많다”며 “이유는 임대인이 월세를 요구하기 때문이기도 하고, 임차인이 전세보증금을 마련할 능력이 없기 때문이기도 하다”고 말했다. 

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