“금리인상‧사전청약으로 집값 떨어질 것”
정부는 28일 오전 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계부처 합동브리핑을 열고 최근 부동산 시장과 관련한 ‘국민께 드리는 말씀(대국민 담화)’를 발표했다. 이날 브리핑은 홍 부총리의 대국민 담화 발표 이후 노형욱 국토교통부 장관과 은성수 금융위원장, 김창룡 경찰청장 순으로 진행됐다.
우선 홍 부총리는 다시 한 번 집값 고점을 경고했다. 그는 “올해 하반기 조기 청약이 이뤄진다는 점, 전문가들의 고점 인식, 금리 인상과 유동성 관리 가능성 등 대내외적 환경 등을 판단해볼 때 주택가격은 일정 부분 조정의 여지가 있다”면서 “부동산 시장의 하향 조정 내지 가격조정이 이뤄진다면 시장의 예측보다는 좀 더 큰 폭으로 나타날 수도 있겠다는 예상을 한다”고 말했다.
이어 “지금 아파트 실질가격과 주택구입 부담지수, 소득 대비 주택가격 비율 등 주택가격 수준·적정성을 측정하는 지표들이 최고 수준에 근접했거나 이미 넘어서고 있다”고 말했다. 국제기구가 과도하게 상승한 주택가격의 조정 가능성을 지적하고 있고, 한국은행이 연내 금리 인상을 시사하고 있으며, 한국개발연구원(KDI)이 부동산 전문가 패널 100명을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 봐도 응답자의 94.6%가 현 주택가격 수준이 고평가됐다고 답하고 있다고 전했다.
노형욱 국토부 장관은 신속‧정확한 공급을 강조하면서 이로 인해 집값이 하향 안정화될 것이라 내다봤다. 그는 “사전청약을 통한 시장안정 효과를 극대화하기 위해 한국토지주택공사(LH) 분양에만 적용 중인 사전청약을 공공택지 민영주택, 3080 도심공급 물량 등에도 확대 시행하는 방안을 적극 추진하겠다”고 말했다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞당겨 조기에 청약을 받는 제도다. 입주시점은 본청약이나 사전청약이나 동일하지만 사전청약 당첨자가 ‘충동구매’(패닉바잉)에 나서지 않게 되는 만큼 조기에 효과를 볼 수 있다.
그는 또 “LH 등 공공이 공급하는 공공택지 중 민간에서 건설해 공급하는 민영주택이 전체 물량의 40% 정도”라며 “어느 정도 물량이 어디에서 가능할지 사업별로 조건이 달라 민간시행자나 토지주 등이 적극 참여할 수 있는 인센티브를 검토하고 있다”고 밝혔다. 현재 사전청약은 공공이 조성한 택지에서 LH 등 공공이 직접 지은 공공주택에 한해서만 적용되고 있다. 공공택지인 3기 신도시의 경우 전체물량 26만9000가구 중 15~20%가 사전청약이 가능한 공공주택이다. 나머지 민영주택은 40% 내외, 공공임대주택은 35%다.
28일부터 시작한 사전청약은 공공주택의 사전청약 물량으로 내년까지 6만2000가구가 예정돼 있다. 3기 신도시 총 공급물량 26만9000가구 중 40%에 해당하는 약 10만~11만 가구의 민영주택도 앞으로 사전청약을 할 수 있게 된다는 의미다. 이렇게 되면 사전청약 물량이 더 많아질 수 있다. 여기에 2·4 대책에 따라 서울 도심 내 23만 가구, 전국 83만 가구에 달하는 공급예정 물량 중 일반분양 물량도 사전청약이 가능해진다.
“집값 고점 맞지만 떨어질지는 의문”
전문가들은 주택공급을 통한 집값 안정화 방향에 대해선 긍정적으로 평가했지만, 이번 발표를 ‘필요에 의한 담화’라고 비판적으로 내다봤다. 특히 이들은 홍 부총리가 제시한 지난 10년간의 평균 수준이라는 올해 공급량을 두고 ‘정부의 수요 예측 실패’라고 입을 모았다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “5~10년 전은 폭락론이 득세하던 시기였다”며 “지금은 주택매수 쪽으로 군중심리가 확고하게 쏠린 시기고 '평년 수준의 주택 공급량'이 시장 수요에 미치지 못할 가능성을 함께 고려해야 한다”라고 주장했다. 이어 “주택공급에 소요되는 시간은 정부계획보다 길어질 가능성도 함께 염두에 두어야 한다”면서 “현재 3기 신도시, 공공재개발‧재건축, 2‧4대책의 노후도심 고밀개발, 국공유지‧유휴부지 활용의 진행상황이 가시적이지 못하다”고 비판했다. 그는 “신규택지를 추가로 선정하는 것도 이미 세워진 계획안 중에서 발표될 수밖에 없다”며 “LH 투기 사태가 마무리되지 못한 상황에서, 잡음 없이 빨리 진행되는 것에는 의문이 든다”고 아쉬워했다.
‘집값 고점’에 대해서도 정부와 의견을 달리했다. 전문가들은 어느 정도 공감을 하면서도 금리인상과 주택공급이 당장은 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이라고 입을 모았다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “학계에서는 집값 고점의 시기를 인구수, 가구수, 공급수 등을 고려했을 때 2030년으로 본다. 그 전까지는 상승할 거라는 생각이 지배적”이라며 “다만 3기 신도시가 집값 안정화에 영향을 줄 것으로 예상한다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “통상 2008년과 비교해서 현재 집값이 떨어질 거라 본다. 하지만 그 때와 지금은 상황이 다르다”면서 “당시 금리는 5% 수준이었다. 새로 금리 인상을 하더라도 과거만큼의 집값 하락은 기대하기 어렵다고 본다”고 말했다. 이어 “예전처럼 5~6%씩 높이지 않고 0%대로 올려봐야 집값에 영향을 미치진 못할 것”이라고 덧붙였다.이날 발표를 두고 온라인에서는 “그래서 어쩌라는 건지 모르겠다”는 평이 우세했다. 네티즌들은 “공급호소인이냐” “‘대국민 담화’가 아닌 ‘대국민 담 와’다. 담화의 이유가 뭐냐” “2018년도에 강력한 부동산 정책이 나온다고 해서 집 사는 걸 미뤘는데 결과는 2배 폭등했다. 내 집 마련은 정말 꿈이 됐다” 등의 악평이 쏟아졌다.
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