[쿠키뉴스] 조계원 기자 =정부가 올해 하반기부터 2024년까지 사전청약 방식으로 10만1000호의 주택을 공급하겠다고 24일 밝혔다. 사전청약 물량을 대폭 늘려 주택 수요를 진정시키겠다는 목적이다. 이와 함께 태릉CC와 과천부지의 대체지를 발굴해 당초 공급규모 축소를 예방하기로 했다. 

다음은 사전청약 확대 방안에 대한 국토교통부의 일문일답이다. 

<질문> HUG와 분양가 이견이 생겼을 때 조정 절차는, 공공과 마찬가지로 60~80% 순으로 공급되는 것인가

<답변>(윤성원 1차관) HUG가 분양가를 검증을 할 때 HUG 단독으로는 못한다. HUG 내에 사전추정분양가검증위원회를 만들어서 실질적으로 실사 등을 거칠 것이다. 분양가는 결국은 택지비 플러스 기본형 건축비와 가산비가 될 것이다. 택지비는 LH로부터 매입한 가격이기 때문에 명확할 거고, 기본형 건축비는 정부가 매년 몇 차례에 걸쳐서 고시하고 있다. 관건은 가산비가 될 텐데 통상 LH 분양가보다는 민간 분양가가 조금 높은 경우도 있고 어떤 경우에는 같은 수준일 것이다. 민간 업체 브랜드는 내부 마감재가 LH보다는 조금 낫다는 평가가 많아 가산비가 조금 더 높을 것 같다. HUG에서 또 분양가 심사할 때 그동안 여러 가지 데이터가 축적된 것이 많기 때문에 정부는 크게 갈등은 없으리라고 보는데, HUG에서 위원회를 만들어서 심의를 할 때 좀 더 현실을 반영해서 꼼꼼히 보도록 그렇게 조치하겠다. 

<질문>지난해 8.4 대책에 언급한 신규 부지들이 3만 2000가구, 과천, 태릉을 제외한 1만 8000가구 공급 계획 변경 없이 그대로 추진되고 있는가

<답변>(김규철 공공주택추진단장) 태릉과 과천을 제외한 다른 부지에 대해서도 지금 차질 없이 진행되고 있다. 예를 들면 용산 캠프킴 같은 경우에는 현재 오염 정화작업이나 부지매입 관련된 절차를 차질 없이 진행되고 있다. 오염 정화작업도 지금 용역에 착수해 본격적으로 진행되고 있는 상황이다. LH 여의도 부지 같은 경우에는 지역 의견을 지금 충실히 반영해서 일자리 주택 공급이라든가 생활SOC 확충이라든가 이런 방향으로 해서 기본 구상은 거의 완성이 된 상태다. 주택사업 승인 절차를 본격적으로 준비 중에 있다. 서울 조달청과 국립외교원 같은 경우는 개발 구상에 대해서는 어느 정도 정리가 된 상태다. 조달청 같은 경우에는 임시사옥 이전을 합의가 된 상태이며 임시사옥 이전 합의에 따라서 청사 수급계획에 반영하는 절차를 진행 중에 있다. 국립외교원 같은 경우에는 개발 구상을 바탕으로 해서 지금 주택사업 승인을 준비 중에 있다. 말씀드린 부지 외 나머지 부지에 대해서도 큰 문제없이 절차를 차질 없이 진행 중에 있다고 말씀드리겠다. 

<질문>도심 공공주택 복합개발사업에 입주권 제한시점이 2월 5일에서 6월 29일로 변경되면서 각 후보지에서 막판에 투기성 거래가 나타났다는 이야기가 있다. 이에 대한 조사나 조치는

<답변>(김영한 주택정책관) 국회 법안 심의과정에서 2월 4일에서 국회 통과일로 일부 기간이 연장이 된 측면이 있다. 국회 통과일로 변경되면서 등기까지 겸용한 것으로 엄격한 요건을 적용을 했다. 따라서 정부는 투기적 거래가 굉장히 제한적으로 이루어졌으리라고 판단한다. 기본적으로 도심복합사업 후보지는 후보지 단계에서 거래 빈도나 외지인 거래비중과 같은 이상거래를 정량적으로 파악을 해서 문제 징후가 없거나 낮은 경우에만 후보지로 발표를 하고 있다. 또 예정지구 지정단계에서 다시 한번 불법·이상거래에 대한 실태라든지 여부를 조사해서 그에 따른 조치를 하고, 광범위하게 투기적 거래가 성행됐다고 판단된 지역에 대해서는 예정지구 지정을 하지 않는 것으로 철저하게 관리를 해나가고 있다. 2단계의 절차를 통해서 필터링을 하고 있는 만큼 크게 염려를 하지 않으셔도 되겠다

<질문>1차 사전청약 물량에서 신혼희망타운과 신혼 특공 합쳐 전체 신혼부부 물량이 60%를 차지했다. 신혼부부에게 공급 물량이 몰렸다는 지적이 있는데 추가 사전청약에서도 동일한가

<답변>(김영한 주택정책관) 1차로 했던 사전청약 같은 경우에는 공공분양이기 때문에 신혼부부 특공 비율이 민영보다는 높았다. 공공택지 민간사업 시행분, 민영에 대해서 특공 비율이 먼저 했던 공공 사전청약에 비해서는 좀 낮다. 2.4 주택사업에서 시행하는 사전청약 같은 경우에도 공공이 시행하기 때문에 원칙적으로는 공공분양의 배분비율을 따라야 한다. 다만 재개발 등을 통한 민간택지에서 공급될 예정이었던 부지가 공공사업시행자로 변경돼서 공급이 되는 것이기 때문에 민간택지에 준하는 특별공급과 일반공급 비율을 적용하겠다고 말씀드린다.

<질문>노원과 태릉 같은 경우에 공공임대 중에 일부 물량을 노원구민에게 제공한다는 보도가 있다. 실제 인센티브가 주어지는가

<답변>(김규철 공공주택추진단장) 태릉 인센티브 관련해서는 기본적으로는 공공임대주택의 일정 부분에 대해 지역주민에게 우선권을 제공하는 방안에 대해 적극적으로 검토할 계획이다. 또 노원구와 협의과정에서 임대주택 비율 등에 대해 법정비율인 35% 수준에서 어느 정도 공급하는 것으로 어느 정도 합의가 된 상황이다. 구체적 공급계획에 대해서는 지구계획 확정과정에서 구체화되고 방금 말씀드린 큰 틀 내에서 구체화시킬 계획이다.

<질문>사전청약 물량 중에서 기존주택 처분 조건 아래 1주택자에게 주어지는 물량도 있는가

<답변>(김영한 주택정책관) 공공택지 민영 같은 경우에는 본청약하고 자격기준이 동일하기 때문에 동일한 기준이 적용될 것이다. 2.4 같은 경우에는 기존주택 처분조건부가 아니라 추첨제 같은 경우에는 무주택자한테만 제공을 하는 것으로 했기 때문에 제약이 있다는 점을 말씀드리겠다. 

<질문>태릉골프장 물량이 줄면서 하계 5단지를 포함한 영구임대아파트를 대체물량으로 제시했다. 해당  영구임대아파트는 이미 지난해 SH 등에서 정비계획에 나온 것으로 알고 있다. 이미 나온 계획을 대체물량이라고 할 수 있는가. 

<답변>(김규철 공공주택추진단장) 오늘 발표한 대체부지 대부분은 금번에 처음 발표하는 내용이다. 이달 말 최초 공개되는 신규택지 관련한 추가적인 물량도 최초 공개되는 입지이다. 다만, 일부 하계 5단지 같은 경우에는 서울시에서 기 공개된 입지지만 사실 사업 진척이 좀 더디거나 약간 불투명했던 부분들이 있었는데 이번 발표를 통해서 본격화한다는 의미가 있다. 수락산 역세권 개발사업 같은 경우에는 지자체 협의과정에서 새롭게 도심복합사업으로 최초로 공개되는 입지로 이해하면 된다. 희망촌 그리고 하계 5단지 같은 경우에는 협의과정에서 지자체하고 합의된 내용으로 사업 진척이 좀 더 빨라질 수 있는 그런 효과가 있다고 이해하면 된다. 이달 말에 발표하는 9000로 규모의 신규택지 같은 경우에는 태릉과 인근 지역에 있는 신규입지로서 그런 대체 효과가 있을 것으로 이해면 된다.

<질문>공공개발 민간부지 말고 공공기관 이전부지로 추가로 협의 중인 곳이 있는가.

<답변>(김규철 공공주택추진단장) 다음 주에 발표하게 될 14만 호에 대해서는 지난번 2.4 대책의 잔여물량으로서 발표하는 내용이다. 현재 추가적으로 공공기관 이전부지 등에 대해서는 현재 검토하고 있는 부분이 없다. 그리고 다음 주에 신규 택지 발표 이후에 추가적으로 발표할 계획은 현재로서는 없다.

<질문>2.4 대책 복합사업 후보지에서 공급 목표치는 어떨게 추산했나

<답변> (김영한 주택정책관) 2.4 대책의 2022년 사전청약으로 제시를 한 물량은 올해 법 시행이 되지 않았지만 이미 3분의 2 동의를 받은 1만 9000호 중에 조합원과 유사한 토지주에게 우선 분양되는 비율이나 공공임대로 들어갈 비율을 제외한 총 물량의 22% 수준인 3800호 정도 수준을 사전청약 물량으로 제시를 했다. 2023년 사전청약 물량 같은 경우에는 2022년에 도심복합과 주거지 시장에서 저희가 2.4 대책 당시에 발표한 계획 물량을 기준으로 사전청약 물량을 제시 했다. 그래서 9700호가 된다. 현재 2022년 하반기에 한다고 말씀드린 것은 3분의 2 동의를 기준으로 뽑았기 때문에 그렇게 이해 하면된다. 나머지 50%, 30%, 또 10% 이렇게 동의를 받은 것이 있지만 지구별로 동의율이 어떻게 될지, 앞으로 또 민간공모나 이런 것을 통해서 동의율을 많이 올려서 들어오는 새로운 후보지가 있을 수 있기 때문에 2022년도의 물량의 경우에는 일단은 지금은 계획 물량 수준으로 유지를 하고 있다고 말씀드리겠다. 

<질문>기 매각부지의 기대참여율을 50%로 잡아 발표했다. 산출근거가 어떻게 되는가. 

<답변>(김영한 주택정책관) 기 매각부지가 어떻게 참여할지 여부는 굉장히 가변적이라고 보여져서 다양한 기대참여율을 적용할 수 있는데, 첫째 택지 공급이라는 것이 업계에서 가장 또 중요하게 생각하는 인센티브이다. 택지 공급을 좌우할 수 있을 정도의 가점을 주기 때문에 향후 택지를 확보를 해서 사업을 하려고 하는 기업들 같은 경우에는 굉장히 높은 관심을 가지고 사전청약에 참여하겠다는 의향을 보였다, 여러 차례 업계의 의견수렴을 통해서 확인을 한 바가 있다. 구체적으로 개량적으로 얼마나 참여한다는 것은 아마 사전청약을 발표하고 난 다음에 개별 입지별 사정이나 업계 경영상 여건들을 조사를 해서 추후에 밝힐 기회가 있지만 일단은 중립적으로 한 50% 정도, 절반 정도 수준이 참여를 한다고 잡았다. 택지 공급이 업계의 경영에 미치는 중대한 영향을 볼 때 나름 보수적인 기준을 제시한 것이라고 말씀드리겠다. 

<질문> 현재 사전청약 제도하고 민간 사전청약 제도가 조금씩 다르다. 왜 차이가 존재하나. 

<답변>(김영한 주택정책관) 가장 큰 차이는 현 사전청약은 사전청약 간의 중복신청만 막고 있는 반면에 이번에 도입되는 민간 사전청약 같은 경우에는 민간 사전청약에 당첨이 되면 당첨자 지위를 포기하기 전까지는 다른 청약이나 사전청약에 응모하지 못하는 것으로 제한을 했다. 이 차이를 둔 이유는 공공 사전청약 같은 경우에는 최대한 사전청약 신청하시는 수분양자들의 자유의사와 권리를 존중한다는 측면을 강조를 하려고 한 것이다. 다만 민간 사전청약 같은 경우에는 민간 업체의 경영의 안정이라든지 또 분양 한정성도 고려를 해야 되기 때문에 수시로 사전청약하고 난 다음에 포기하는 물량이 생기게 되면 업계 분양계획에 문제가 생기고, 업계 경영에도 좀 문제가 있을 수 있기 때문에 그러한 제한을 뒀다고 말씀을 드린다. 

<질문>사전청약이 근본적인 공급부족의 해결책이 될 수 있나

<답변> (김영한 주택정책관) 기본적으로 정부가 계획하고 있는 공급총량이나 공급계획은 역대 최고 수준으로 충분한 물량을, 획기적 물량을 공급을 하고 있다고 생각을 하고 있다. 다만, 지금 사전청약을 하는 것은 공급물량이 실제 분양 입주로 이어질 수 있는 시기와 당장 주택경기가 과열이 되고 주택가격 상승기대가 지배적인 상황에서 미래의 수요까지 다 현재화돼 있는 상황이기 때문이다. 미래 예정된 공급을 당겨서 조기화 시키는 것이 굉장히 효과적인 시장안정 수단이라고 판단을 해서 시행한다는 점을 말씀드리겠다. 

<질문> 사전청약이 임대차 수요가를 늘려 전세난이나 이런 게 더 심화되는 것 아닌가

<답변>(김영한 주택정책관) 사전청약이 국지적으로 전세시장에 부담을 주지 않느냐는 것은 3기 신도시 사전청약을 할 때부터 제기되었던 문제고, 임대차시장은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있는 시장이다. 또 매수 안정과 전세시장의 안정도 동시에 기해야 되는 상황이기 때문에 일단 임대차 3법이 잘 정착될 수 있도록 다양한 노력을 하는 것이 필요하다. 작년 11월에 발표한 전세대책들이 차질 없이 추진될 수 있도록 하면서 앞으로 사전청약이 진행되는 과정에서 국지적인 전세불안이 없는지 여부는 지속적으로 모니터링하고 필요한 대책을 강구해나가도록 하겠다. 

<질문> 민간 사전청약 가장 빠른 입주는 언제쯤인가. 

<답변>(김영한 주택정책관) 공공택지 민간사업 시행분에 대한 사전청약을 기준으로 말씀을 드리면, 사전청약을 하면서 본청약보다 한 2~3년 시점을 앞당겨서 사전청약을 하게 되고, 이번에 사전청약하는 물량은 평균적으로 한 2~3년 뒤에 본청약이 이어지고, 본청약 이후에 3년 정도에 입주를 하는 것이라 2022년에 사전청약하는 물량은 한 5년, 그래서 입주까지 보면 그렇게 계산을 하시면 될 것이다. 

<질문>2.4 대책 때도 나왔던 우려가 정부의 계획물량이 그냥 희망사항에 불과하다는 비판이다. 이번 대책도 그런 우려가 나올 수 있을 것 같다. 

<답변> (김영한 주택정책관) 이번에 대책 발표하면서도 공개를 했지만 2.4의 도심복합사업 후보지 같은 경우 이미 13곳이 3분의 2 이상의 동의를 확보했다. 다른 민간정비사업에 비교할 수 없을 정도로 빠른 속도로 동의율이 올라오고 있다. 9월 말 법 시행 전에 3분의 2 동의를 받을 것으로 예상이 되어지는 입지도 상당수 있어서 굉장한 호응이 높다. 토지주들이 적극적으로 참여를 하고 있고, 공공이 사업의 시행주체가 되고 공공이 중심적인 역할을 하면서 주민갈등 없이 일반 민간 재개발에서 보여지는 초기갈등을 예방한 상태에서 빠른 속도로 나아가고 있다. 그래서 단순한 정부의 희망이라든지 일방적인 공급이라는 것은 좀 오해가 있다. 이번 사전청약 같은 경우에도 사전청약의 특장점이라든지 또 업계의 의견을 충분히 수렴을 해서 약속드린 계획물량 이상의 물량이 차질 없이 사전청약이 이루어질 수 있도록 노력을 해나가겠다. 

<질문>현재 사전청약에서 당첨된 사람이 민간 사전청약에 참여할 수가 있는 건가.

<답변>(김영한 주택정책관) 먼저 시행한 3기 신도시 사전청약 같은 경우 사전청약 당첨자 지위를 유지하면서 다른 청약을 자유롭게 할 수 있기 때문에 그런 원칙은 이번 민간 사전청약에도 지켜져야 될 것으로 보인다. 


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