“10년간 한 곳에서 영업을 하다가 이번에 그만하기로 했습니다. 권리금을 받기위해 새로운 임차인을 주선하려고 하는데, 임대인은 ‘계약한지 10년이 지났고 건물도 재건축을 해야 한다’며 그냥 나가라고 합니다. 상가권리금 받을 수있나요?”

코로나19 확산으로 자영업자들의 어려움이 가중되는 가운데 폐업을 고민하는 사람들이 늘어나고 있다. 이때 일부 임대인의 경우 세입자의 계약갱신요구 기간인 10년이 지나면 권리금보호 의무가 없다고 주장한다. 하지만 법조계에서는 계약갱신요구 기간 이후에도 권리금보호 의무가 있는 만큼 신중히 대응할 것을 당부한다.

9일 법조계에 따르면 상가 권리금은 갱신요구권을 행사할 수 없는 10년이 지났더라도 보호받을 수 있다. 하지만 반드시 건물주에게 요청해야만 인정받을 수 있고, 권리금을 주장하지 않으면 인정받을 수 없다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 ‘건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’고 규정하고 있다. 이때 권리금은 같은 법 제10조 제2항이 규정한 ‘상가 세입자의 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 10년’이 지났다 하더라도 회수기회가 보호된다.

실제로 권리금반환소송에서 10년이 지났지만 권리금회수기회를 보장받은 판례가 있다(대법원 2017다225312판결). 건물주 A와 세입자 B는 상가 임대차계약을 체결한 후 10년이 지났다. A는 ‘갱신요구 기간인 10년도 지났고 이제는 재건축을 하겠다’며 건물을 비워달라는 명도소송을 제기했다. B는 건물주 때문에 권리금을 못 받게 되었다며 맞섰다.

대법원은 “최초임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하여 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.”며 “ 10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”고 판결했다. 세입자 B의 손을 들어준 것이다.

만약 10년 지난 시점에서 건물주가 재건축을 이유로 인도를 요청할 경우 세입자들은 어떻게 대처해야 현명할까.

엄정숙 부동산전문변호사는 “권리금회수기회를 방해하지 말라고 적극적인 의견표명을 해야 하는데 증거를 남기는 것이 중요하다”며 “문자나 녹음파일도 증거자료로 활용될 수 있지만 내용증명으로 권리금 주선행위에 대해 입증하는 것이 안전하다”고 조언했다. 이어 “그럼에도 건물주 측에서 자발적으로 상가권리금을 인정하지 않으면 소송으로 해결해야 한다”고 말했다.

건물주가 명도소송을 제기하면 손해배상청구소송으로 대응하면 된다. 손해배상소송이란 이른바 권리금소송을 말한다. ‘권리금액 만큼 손해를 입었으니 이를 배상해 달라’고 건물주에게 청구하는 소송이다.

대법원 판례검색 사이트에 따르면 1950년대부터 권리금 소송관련 대법원 판례는 총 239건이며 이 중 법이 개정된 2015년 5월 이후 나온 판례는 54건인 것으로 조사됐다. 총 70년 기간 중 7년간 나온 판례가 5분의 1에 달하는 셈이다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 법이 바뀐 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

조계원 기자 chokw@kukinews.com