12월이 얼마 남지 않았다. 특히 올해는 부동산의 많은 이슈와 문제점을 갖고 있었던 한 해로 전국의 집값 폭등과 보유세, 양도소득세가 대폭 늘면서 정부는 많은 국민의 원성과 손가락질을 받았다. 특히 아파트 가격 급등의 영향으로 종합부동산세 과세 대상이 부유층을 넘어 서울, 수도권의 1주택자들까지 확대되어 소득 없이 집 한 채를 보유한 은퇴자들의 세금 부담이 문제가 되고 있다. 이러니 대통령 후보자들의 우선 공약이 부동산이 1순위가 되는 실정이다. 

세법은 가장 자주 바뀌는 법이다. 이번 정부에서 수많은 부동산 정책을 내놨지만, 부동산 가격 폭등을 잡지 못하였고, 오히려 20~30세대의 원성으로 서울시장과 부산시장의 자리를 내줘야 하는 굴욕을 보았다. 이러니 부동산 정책이 국민에게 얼마나 민감하고 실질적인 문제인가! 이제 얼마 남지 않은 2021년에 우리가 확인해 보아야 할 부동산과 관련된 사항을 다시 한번 점검해 보자.

내년부터는 1가구 1 상가겸용주택의 양도세가 크게 달라진다. ‘상가겸용주택’이란 1층은 상가로 쓰고 2, 3층은 주택으로 쓰는 흔히 볼 수 있는 상가와 주택이 섞여 있는 건물을 말하는데 세법에서는 이 건물이 주택 또는 상가 여부에 따라 양도세가 다르다. 일반적으로 1가구 1주택은 비과세 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지 비과세되어 양도세가 없다. 만일 12억 원을 초과하는 주택이라면, 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 12억 원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼만 세금을 내면 된다. 그리고 1가구 1주택의 양도차익에 대해 공제해 주는 장기보유 특별공제도 혜택이 크다.

그러나 상가는 양도일 현재 1주택을 소유했더라도 양도세의 비과세는 해당하지 않는다. 비과세 규정은 주택에 한해 1가구 1주택 요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이다. 만약 12억 원이 넘는 상가겸용주택을 갖고 있다면 올해 안에 팔아야 양도세를 아낄 수 있다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 상가겸용주택은 내년에는 더 1가구 1주택 혜택을 볼 수 없어 양도세 부담이 커진다. 상가겸용주택의 매매나 양도계획이 있다면 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 올해 12월 31일까지 맞추는 것이 유리하다. 

비사업용토지의 양도세 역시 내년부터 중과될 예정이다. 얼마 전 LH 직원들의 내부 정보를 이용한 불법 투기문제로 전국이 시끄러웠던 적이 있다. 주식거래의 경우 내부 비공개 정보를 이용한 투자는 불법으로 상시 감시제도가 있음에도 불구하고 부동산 관련 불법에 대해서는 공기업 직원들의 일탈을 우리가 놓치고 있던 것이다.

‘비사업용토지’란 농지, 임야, 토지 등으로 구분한다. 시골에 농지를 가지고 있는데 이 농지가 사업용 토지로 인정받으려면 일정 기간 시골에 살았거나 직접 농사를 진다는 근거가 있어야 한다. 대지는 건물을 짓거나 소유주가 해당 토지에서 사업을 하는 등의 근거가 있어야 사업용 토지로 인정된다. 그런데 내년부터는 비사업용토지는 양도세가 중과가 강화될 예정이다.

사업용 토지는 보유 기간에 따라 연 2%씩 최대 양도차익의 30%를 장기보유 특별공제로 차감해 주고 세율은 6~45%로 구간별로 과세 되지만, 비사업용토지는 장기보유 특별공제는 해주되 세율을 10%를 가산하여 16~55% 세율로 과세하였다. 하지만 내년부터는 비사업용토지에 대한 중과가 더 강화될 예정으로, 내년 1월 1일 이후에 양도하는 비사업용토지는 보유 기간에 따른 장기보유 특별공제를 받을 수 없고, 세율도 기본세율에 20%p 가산한 26~65%로 중과될 예정이다. 

이제 얼마 남지 않은 시점이지만 비사업용토지를 매도할 계획이 있다면 올해 안에 처분하는 것이 양도세를 줄일 수 있다는 점을 기억해야 한다.