생활형숙박시설(생숙)이 강제 이행금 납부를 코앞에 두고 오피스텔 용도변경 청신호가 켜졌다. 정부가 주거 목적으로 생숙을 분양받은 사람들을 위해 합법화 길을 열어줬기 때문이다.
최근 국토교통부는 관계기관 및 17개 지자체 합동으로 ‘생활숙박시설 합법사용 지원방안’을 발표했다. 신규 생숙은 주거전용 가능성을 원천 차단하되 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경을 통해 합법적 사용을 유도하기로 했다.
생숙은 숙박시설이나 암암리에 주거 시설로 사용돼 왔다. 국토교통부는 2021년 10월 ‘오피스텔 건축기준’을 일부 개정 고시하며 생숙을 ‘숙박업 신고’가 필요한 시설로 규정했다. 이에 주거 목적으로 분양받은 수분양자들과 갈등이 빚어졌다. 정부 규제 이후에도 전국 5만2000실이 숙박업 미신고 상태였다. 또 공사 중인 6만실 등 총 11만2000실이 불법 주거 가능성이 높았다. 생숙을 합법적으로 사용 중인 곳은 7만5943실로 전체 40.5%에 그쳤다.
국토부는 생숙을 숙박업 시설로 못 박으며 2년간 오피스텔 용도변경에 대한 한시적 규제완화를 했다. 그러나 생숙 시설 중 오피스텔로 전환된 사례는 1%에 불과했다. 오피스텔 건축 기준인 주차장, 복도폭, 출입구 등의 조건을 맞춰야 하기 때문이다. 일부 단지의 경우 지구단위 계획 변경이 어려워 사실상 오피스텔 전환이 불가능했다.
결국 일부 생숙에서 분양 취소 소송과 입주 거부 사태가 이어지자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 또 다른 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려가 나왔다. 결국 정부는 올해 말 이행 강제금 부과를 앞두고 주거용 허들을 낮췄다.
구체적으로 오피스텔 용도변경의 가장 큰 장애물인 복도 폭과 주차장 규제가 완화된다. 오피스텔 복도 폭 기준인 1.8m를 충족하지 않아도 각종 화재안전성능을 인정받았다면 별도 확장 없이 용도변경이 허용된다. 주차장도 확장이 어려울 경우 직선거리 300ｍ 또는 도보거리 600ｍ 이내에 외부 주차장을 설치하거나, 주차장 확보에 상응하는 비용을 지자체에 납부하면 된다.
이행강제금 부과도 유예된다. 용도변경이나 숙박업 신고 예비신청을 한 소유자는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예받을 수 있다. 또 오피스텔 입지가 불가능할 경우 각 지자체는 기부채납 방식으로 용도변경을 할 수 있도록 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다.
지자체가 수립한 지구단위계획으로 인해 오피스텔 전환이 불가한 지역은 기부채납을 통해 변경을 가능하게 했다. 앞서 서울 마곡 르웨스트 생숙도 200억원 규모의 기부채납을 통해 지구단위계획을 변경했다.
그러나 용도변경 과정에서도 또 다른 갈등을 빚을 가능성도 높다. 기부채납 부담을 두고 시행사와 수분양자들의 갈등이 이어질 수 있기 때문이다. 르웨스트 생숙도 수분양자들이 기부채납을 위해 수천만원을 추가 납부해야 하는 상황이다. 분양과 준공이 완료돼 시행사가 청산을 마친 경우는 분양자들이 비용을 부담해야 한다. 이로 인해 생숙 수분양자들도 온전히 마음을 놓을 수 없는 상황이다. 생숙 분양자 A씨는 “용도변경 허들이 낮아져 다행이지만 기부채납 금액을 누가 부담할지 시행사와 얘기를 먼저 해봐야 할 것 같다”고 밝혔다.
형평성 문제도 숙제로 남아있다. 애초에 주거 시설이 아님에도 수분양자 구제를 위해 양성화 퇴로를 열어주는 것이 과도한 특혜라는 지적이 나오기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 정부의 과도한 부동산규제로 인해 의도치 않게 불거진 생숙 문제에 대한 이번 조치는 선의의 피해자(수분양자)를 구제한다는 측면에서는 긍정적”이라 평가했다. 그러면서도 “동시에 우리 사회에 바람직하지 못한 선례가 더해졌단 것도 감안해야 한다”고 말했다.
수분양자들에 대한 페널티가 필요하다는 주장도 제기됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “이번 특례로 오피스텔로 용도를 전환할 수분양자는 임대와 실거주 등 미래 사용가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매규제 널티를 도입할 필요도 있다”고 주장했다. 이어 “이미 용도변경과 숙박업 신고를 득한 생숙업자와의 형평성 문제도 추후 논란이 될 수 있다”고 말했다.
