‘강남3구·용산구’ 아파트 입주권 거래, 토허제 적용에 위축 될 듯

기사승인 2025-04-16 10:30:04

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 송파구와 강남구 아파트 단지 모습. 곽경근 대기자

서울 강남3구와 용산구 내 재개발‧재건축 지역 조합원이 가진 아파트 입주권이 토지거래허가제 적용을 받게 될 예정이다. 이번 규제로 재개발‧재건축 지역의 입주권 거래가 위축될 것이라는 분석이 나온다.

16일 국토교통부에 따르면 국토부와 서울시는 조만간 토지거래허가구역 운영 방침을 발표할 계획이다. 용산구와 서초구가 최근 국토부, 서울시 등과 회의를 진행하면서 ‘재건축 아파트’도 토허제 확대 검토를 해야 하는지에 대해 법률적 해석을 제기했기 때문이다.

국토부는 재개발‧재건축으로 새로 지어지는 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권도 토지거래허가 대상으로 규정하기로 했다. 국토부는 관리처분계획 인가 이후 생기는 입주권에는 향후 아파트를 소유할 권리가 포함돼 있어 토허제 대상인 ‘아파트’로 보는 게 법률 취지에 맞다고 본 것이다.

국토부는 토허구역에 주택을 구입하려는 유주택자의 기존주택 처분 기한도 새로 마련하고 있다. 현재 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각각 다르다. 토허제 구역이 일부만 포함돼 있는 다른 자치구도 마찬가지다. 양천구는 1년, 성동구와 영등포구는 6개월이다. 정부는 거래허가가 난 날로부터 6개월 또는 1년으로 기한을 통일하는 방안을 검토하고 있다.

향후 강남3구와 용산구에서 재개발 입주권을 거래할 때 세입자를 안고 매수하는 갭투자를 차단하고, 매입 자격을 세대원 전원 무주택자로 제한하는 내용도 운영 방침에 담길 전망이다.

정부는 토지거래허가를 신청할 때 제출하는 ‘토지이용계획서’에 입주 예정 시점, 실거주 계획 등을 담아 제출하는 방안도 검토하고 있다. 실거주 의무 이행 시점은 준공 이후로 유예될 것으로 보인다. 일반적으로 준공까지 7년 정도 걸린다.

이번 규정으로 서초구 송파구 잠실르엘(잠실미성크로바 재건축), 강남구 도곡동 래미안 레벤투스(도곡삼호 재건축) 등이 영향을 받을 것으로 거론된다.

전문가들은 이번 정부의 규제로 입주권 거래가 위축될 것으로 내다본다. 송승현 도시와 경제 대표는 “실거주를 해야 하기 때문에 투기 세력이 위축될 수밖에 없다”며 “특히 재개발 지역은 거주하기 어려운 반지하, 골방 같은 게 많아서 더 어려울 것”이라고 말했다. 권일 부동산인포 팀장은 “투기 목적의 투자자들의 유입도 감소할 것”이라고 덧붙였다.

한편, 서울시가 서울 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 대상으로 토허제를 시행한 이후 이 지역에서 입주권 거래는 발생하지 않았다. 대신 보류지(재개발‧재건축 과정에서 조합이 아파트를 분양할 때 특정 상황에 대비해 남겨둔 물량)의 가격 상승했다. 서울 서축 잠원동 메이플자이 보류지 29가구에 대한 매각 공고에서 84㎡(약 25평) 1가구의 최저입찰가가 33억에서 45억원으로 올랐다.