금융당국이 공공의 지분 투자를 받아 주택을 살 수 있는 지분형 주택담보대출을 구상 중이다. 초기 자금 부담을 낮춰 실수요자에게 주택 마련의 기회를 제공하겠다는 취지다. 하지만 집값 견인, 재정 부담 등 지분형 주담대의 성공 가능성을 두고 우려의 목소리도 나오고 있다.
30일 금융권에 따르면 금융위원회는 주택 구입시 주택금융공사의 지분 투자를 받을 수 있는 지분형 주담대 로드맵을 오는 6월 발표할 예정이다. 지분형 주담대는 빚을 내 집을 사는 ‘영끌’이 내수 경제에 악영향을 준다는 문제의식으로부터 출발했다. 집값이 천정부지로 치솟는 가운데 차주들은 주담대, 신용대출 등 가능한 모든 자금을 부동산에 투자해 집을 마련한다. 이에 차주들의 대출 상환 부담은 가중돼 가처분 소득이 줄어 내수 경제가 침체하는 악순환이 반복된다.
금융당국은 지분형 주담대에 꾸준히 관심을 보여왔다. 지난달 월례 기자간담회에서 김병환 금융위원장은 지분형 주택금융 도입 필요성을 언급했다. 지난 3일 한국은행과 한국금융연구원이 공동으로 주최한 공동 정책 콘퍼런스에서도 “무주택자에게 이자를 깎아주는 그동안의 부동산 정책이 바람직한지 고민해야 한다”며 “이러한 고민 중 한 아이디어로 지분형 주담대를 준비하고 있다”고 밝힌 바 있다.
대략적인 틀은 개인이 주택을 매수할 때 주금공의 지분 투자를 받아 함께 구매하는 방식이다. 팔 때는 지분율만큼 시세차익을 나누고 손실분에 대해서는 주금공이 부담한다. 추가로 주택 매입자는 저리의 월 사용료를 내야 하며 점차 지분을 늘리는 것도 가능하다.
지분형 주담대가 도입되면 주택 구입에 필요한 초기 자본 부담이 줄어들어 자본 여력이 부족한 청년이나 신혼부부의 주택 마련 기회가 확대될 것으로 보인다. 정부가 검토 중인 설계안에 따르면 10억원짜리 집을 구매할 경우 4억원까지는 주금공의 투자를 받고 나머지 6억은 주택 매입자가 부담한다. 매입자가 부담하는 6억에는 기존과 동일한 LTV 70% 주담대가 적용되므로 현금 1억8000만원만 있으면 10억 집을 마련할 수 있게 된다.
다만 지분형 주담대의 성공 가능성을 두고 우려의 목소리도 나온다. 이미 실패한 정책이 다시 성공할 수 있겠냐는 주장이다. 지분형 주담대와 궤를 같이하는 공유형 모기지는 2013년 말 처음 도입됐다. 정책 시행 초반인 2014년에는 취급 실적이 5881건에 달할 정도로 관심이 뜨거웠지만, 2016년 기준금리 인하와 주택시장 회복세가 맞물리며 74건으로 급감했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “지분형 모기지는 서민들에게는 도움이 될 수 있지만 대중적인 인기를 끌기는 어려울 것”이라며 “2013년 공유형 모기지의 실패 역시 이자를 더 부담하더라도 온전히 본인 소유의 집을 갖고 싶어 하는 심리가 강했기 때문”이라고 해석했다.
집값 하락에 따른 손실분을 주금공이 책임져야 한다는 점도 부담 요인이다. 특히 비수도권 지역에 수요가 집중될 경우 공공 재정 리스크가 커진다는 위험이 있다. 정부는 주금공뿐만 아니라 은행, 리츠 등 민간 자본 투자 참여를 대안으로 내놨지만 실현 가능성에는 의문이 제기된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “기금이나 민간이 투자에 참여하면 서민들의 내 집 마련과 정부 부채 위험 완화라는 두 가지 효과를 동시에 거둘 수 있다”면서도 “민간 자금을 끌어들이기 위해서는 수익성 확보가 필수적이므로 어느 정도의 수익률을 보장할 수 있을지가 핵심”이라고 말했다.
지분형 모기지가 중산층을 겨냥한 정책인 만큼 저소득 계층을 위한 주택 지원 방안도 함께 내놔야 한다는 의견도 있다. 민혜숙 한국자산관리공사 연구원은 “저소득층은 소득 수준이 낮아 매월 부담해야 하는 임대료 및 이자 비용 비중이 상대적으로 크다”며 “공유형 주담대와 함께 임대료가 주변 시세의 70% 수준으로 책정되는 행복주택 등의 공공 임대주택 공급도 병행할 필요가 있다”고 설명했다.
