서울을 중심으로 수도권 집값이 과열 양상을 보이자 정부가 역대 가장 강력한 대출 규제 정책을 발표했다. 전문가들 이번 정책을 두고 투기 수요 억제를 위한 정책이지만 단기 정책으로 시장 불안 심리를 잠재울 공급 정책이 뒤따라야 한다고 평가했다. 실수요자들에게 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다.
금융위원회는 27일 기획재정부·국토교통부 등 관계부처 합동으로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 확정·발표했다. 전반적인 가계 대출 한도 조이기에 나선 가운데 다주택자와 투기 수요 억제 정책에 방점을 뒀다.
먼저 정부는 28일부터 수도권 및 규제지역 주담대에 6억원 최대 한도를 설정했다. 과도한 빚을 내서라도 주담대를 활용해 고가 주택을 구입하는 경우를 전면 차단하겠다는 취지다. 또 수도권 및 규제지역의 주담대 만기는 30년 이내로 제한된다. 기존에는 40년까지 허용되는 경우도 있었지만 장기 대출을 통한 DSR 우회 가능성을 차단하겠다는 것이다.
정책대출 한도도 전반적으로 축소된다. 수도권·규제지역 생애최초 주택구입자의 LTV는 종전 80%에서 70%로 축소되고 6개월 내 전입 의무도 부과된다. 주택구입용 디딤돌대출 한도는 전체적으로 20%씩 낮아지고, 전세자금용 버팀목대출 역시 일반 대상자를 제외하고는 모두 현행 대비 4000~6000만원씩 한도가 줄어든다. 청년, 신생아 가구 등도 대출한도가 축소되며 전세대출 보증비율은 수도권 및 규제지역 기준 90%에서 80%로 축소된다.
여기에 다주택자 대출 규제도 강화된다. 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우, 28일부터 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 원천 봉쇄된다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만, 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되나 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 처분 조건이 엄격해졌다.
‘갭 투자’를 차단하기 위한 조치도 대책에 포함됐다. 정부는 수도권·규제지역의 조건부 전세대출을 강화해 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 금지한다. 전세대출 보증비율은 현행 90%에서 80%로 낮춰 전세대출 시 금융회사들의 여신심사 강화를 유도할 방침이다.
전문가 “단기 수요 억제 효과 전망…공급 활성화도 필요”
전문가들은 이번 정책이 단기적인 수요 억제에 효과가 있을 것으로 진단했다. 다만, 공급 확대가 받춰주지 않을 경우 실수요자들에게 타격이 갈 수 있다고 우려했다.
송승현 도시와경제 대표는 “대출 규제가 강화돼 수요 억제에 도움은 될 수 있다”면서 “수요가 줄면서 매매가격도 조정될 가능성이 높다”고 전망했다. 다만 “다주택자가 줄어들면 시장에 전세 등 임대 매물이 축소될 수 있다”며 “자가 마련 계획이 있던 수요자들이 매매하지 못할 경우 전월세로 이동하면 전셋값 상승으로 이어질 수 있다”고 우려했다. 결국 실수요자들이 영향을 받을 수 있단 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제강화가 이루어지면 거래수요에 직접 영향을 끼치고 시장이 관망세로 돌아서 당장의 효과는 일부 보일 수 있다”고 밝혔다. 이어 “장기적인 효과를 이끌어내기 위해서는 규제보다는 물가안정 같은 경제전반에 대한 변화가 필요하다”고 말했다.
대출 규제로 인한 부작용을 완화할 수 있는 공급 정책이 필요하다는 의견도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “자금이 부족한, 대출이 필요한 실수요자들이 집을 사기 더 어려워지며 초양극화가 더 심화될 수 있다”고 우려했다. 이어 “대출만 억누를 게 아니라 공급 확대가 필요하다”면서 “재건축‧재개발 활성화를 위해 재건축초과이익환수제 폐지도 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
금융당국도 주택 공급 확대 필요성에 공감하고 있다. 금융당국은 “주택시장 안정화를 위해서는 수요와 공급 양 측면에서 안정적 균형을 달성하는 게 중요하다”면서 “우수입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.
