1기 신도시 일산‧중동 재건축 빨라지나…용적률 등 발목

기사승인 2025-07-10 06:00:08

이재명 대통령이 1기 신도시 재건축 추진에 속도를 내겠다는 의지를 드러냈다. 전문가들은 속도를 끌어올리기 위해선 용적률 완화와 인프라 확충 등의 노력이 병행돼야 한다고 말한다.

10일 부동산 업계에 따르면 정부는 1기 신도시 개발에 속도를 높이는 방안을 검토하고 있다. 이 대통령은 지난 3일 기자회견에서 신속한 부동산 공급을 위해 기존 택지나 부지를 활용하는 방안이 많다고 발언했다.

1기 신도시는 노태우 정부가 200만 가구 공급 계획을 발표하면서 시작했다. 1기 신도시는 분당‧일산‧평촌‧중동‧산본 등 5개 도시다. 1995년 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본 개발을 시작으로 1996년 성남 분당, 부천 중동까지 5곳이 조성 완료됐다. 면적으로 보면 분당이 19.6㎢로 가장 크고 일산 15.7㎢, 중동 5.5㎢, 평촌 5.1㎢, 산본 4.2㎢ 순이다.

1기 신도시 대부분은 현재 심각한 노후화를 겪고 있다. 1기 신도시 내 입주 30년 초과 아파트는 86.5%다. 평촌(93.1%), 산본(88.2%), 분당(86.8%), 일산(83.8%), 중동(81.7%)도 모두 80%를 넘겼다. 현재 준공 후 30년이 넘은 아파트는 안전진단이 없어도 재건축이 가능하다.

또한 인프라 부족 문제도 지적된다. 1기 신도시 도시 인프라가 30년 전에 맞춰져 있어 현재 실정과 잘 맞지 않는다는 것이다. 실제로 1기 신도시는 도시에서 도로가 차지하는 비율이 21%로 높은 편이지만, 교통체증이 심한 것으로 평가된다.

1기 신도시 재건축에 대한 요구가 커지자 정부도 본격적인 움직임에 나섰다. 국토교통부는 지난해 11월 1기 신도시 지자체 5곳(분당·일반·평촌·중동·산본) 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 ‘선도지구’ 단지들을 선정해 발표했다. 총 13개 구역으로 3만6000가구다. 1기 신도시 재건축은 2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다.

다만 일산과 중동은 용적률 문제가 발목을 잡고 있다. 중동의 용적률은 226%로 1기 신도시 중 용적률이 가장 높은 편이다. 용적률은 대지에 지을 수 있는 건축 규모의 한도를 정한 비율이다. 일산의 경우 평균 용적률이 169%로 낮지만 상황이 밝지는 않다. 일산 재건축 기본계획 기준 용적률은 300%로 전체 1기 신도시(분당 326%, 평촌‧산본 330%, 중동 350%) 중 가장 낮은 편이다.

일산과 중동의 재건축 기대감이 낮아지자 매매가도 하락하고 있다. 1기 신도시 선도지구로 선정된 5곳 중 분당, 평촌을 제외한 일산, 중동, 산본은 매매가가 떨어졌다. 부동산R114에 따르면 선도지구 발표 전인 지난해 11월22일부터 지난달 13일까지 약 6개월간 평촌은 2.7%, 분당은 2.6% 올랐다. 반면 산본과 일산은 각각 1.4%, 중동은 0.2% 내렸다.

전문가들 사이에서는 신속한 재건축 추진을 위해 지역별 특성을 고려해 용적률을 차등 적용하는 맞춤형 정책이 필요하다고 봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “역과 가까운 곳과 먼 곳은 입지에 차이가 있기 때문에, 위치에 따라 용적률을 차등 적용해 상향하는 정책이 필요하다”며 “용적률을 높여 더 많이 지을 수 있게 되면 재건축 사업성도 높아질 수 있다. 이를 위해 정부의 적극적인 지원이 필요하다”고 말했다.

인프라 확장이 선행되야 한다는 의견도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “용적률을 높이려면 인프라도 확충돼야 한다”며 “이미 1기 신도시는 도로, 학교, 하수도 등 기반시설이 포화 상태다. 인프라 확충이 선행돼야 한다”고 강조했다.