[알기쉬운 경제] 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 ‘내 지역은 어디’

기사승인 2018-09-01 05:00:00

출처=국토부 정부가 서울 15개구와 경기 하남시 등 집값 급등 지역의 투기를 잡기 위해 특정지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등으로 지정해 규제를 가하는 3중망을 펼치고 있다.

3중망에 걸려들면 분양권 전매 금지 등 주택 거래가 제한되고, 양도세 중과 등 세금 부담이 커지고, 주택담보대출 등 금융혜택도 줄어드는 등의 제한을 받게 된다.

이에 내 집은 과연 어느 지역에 속하는 지 궁금증이 집중되고 있다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 규제 강도에 따라 분류된다. 투기지역이 가장 규제가 강하고 조정대상지역의 가장 약하다.

조정대상지역은 최근 3개월간 해당지역의 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과할 경우 지정된다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률 보다 150%이상 높은 지역이 지정된다. 투기지역은 직전월 주택가격상승률이 전국소비자물가상승률의 130%를 넘으면 지정된다.

◇ 내 집은 규제지역일까

서울에서 종로구와 중구, 동대문구, 동작구 등 4개 구가 투기지역으로 신규 지정됐다. 이로써 서울 25개구 가운데 15개구가 투기지역으로 묶였다. 투기과열지구에는 경기도 광명시와 하남시가 새로 지정됐다. 서울, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 기존 투기과열지구는 변동 없이 유지됐다.

구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 새롭게 지정됐다. 반면 조정대상지역이었던 부산 기장군은 주택가격이 안정세를 보이고 있고 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화됐다고 판단돼 해제됐다. 단, 기장군 일광면은 해제 지역에서 제외됐다. 이로써 새로 지정된 조정대상지역은 총 42곳이 됐다.

분양권 전매제한과 청약조건 경우 조정대상지역보다 투기과열지구 규제가 강하다. 대출조건은 투기과열지구와 조정대상지역이 같지만, 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 비율이 다르며 여기에 투기지역인 경우 규제가 추가 적용된다.

국토부 김영국 주택정책과장은 “각 지역별로 청약조건이나 대출조건이 차이가 나기 때문에 내집마련을 꿈꾸는 예비청약자들은 청약할 때 자신이 어느 지역에서 청약하는지 잘 살펴보고 청약해야 한다”고 말했다.

◇ 규제별 대출조건, 분양권 전매제한, 청약조건

대출조건의 경우, 조정대상지역으로 지정되면 LTV와 DTI비율이 각각 60%, 50%가 적용된다. 투기지역과 투기과열지구의 경우 각각 40%로 비율이 더 낮아진다.

또 중도금대출 발급요건도 강화된다. 세 지역 모두 분양가격의 10%를 계약급으로 납부해야 하고 세대당 보증건수도 1건으로 제한된다.

투기지역에만 적용되는 사항이 있다. 2건 이상 아파트담보대출이 있는 경우 주택담보대출 만기연장이 제한된다. 주택담보대출 건수도 세대당 1건으로 제한된다. 만약 기존 주택을 2년 이내에 처분한다는 약정을 체결한다면 예외가 허용된다.

분양권 전매제한의 경우, 조정대상지역에서 청약을 받아 당첨이 되면 분양권 전매제한기간은 6개월에서 소유권이전등기시까지로 규정된다. 반면 투기과열지구는 최소기간 없이 소유권이전등기시(최대5년)까지 적용된다.

오피스텔에 대한 전매제한도 강화된다. 100실 이상 오피스텔 단지에 분양권이 당첨된 경우 전매를 하기 위해선 소유권 이전등기시나 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간이 적용된다.

청약조건의 경우, 조정대상지역과 투기과열지역 모두 ▲청약통장 가입 후 2년 경과 ▲납입횟수 24회 이상 ▲5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것 ▲세대주일 것 ▲2주택 소유 세대가 아닐 것(민영) 등의 조건을 갖춰야 1순위 청약을 할 수 있다.

그러나 가점제 적용비율은 다르다. 조정대상지역의 경우 전용면적 85㎡이하 75%, 85㎡이상일 경우 30%가 적용된다. 투기과열지구의 경우 85㎡이하는 100% 가점제, 85㎡이상은 50% 가점제가 적용된다.

민영주택 재당첨 제한기간은 두 지역 모두 같다. 전용면적 85㎡이하인 경우 과밀억제권역이면 5년, 그 외는 3년이며 전용면적 85㎡이상인 경우 과밀억제권역 3년, 그 외는 1년이 적용된다.

과밀억제권역은 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 의미한다. 서울과 인천 일부 지역, 경기도 16개시가 해당된다.