“부자든 서민이든 모두 껴안는 ‘포용사회’로 가야한다”

건국대 부동산학과 심교언 교수는 부동산 관련 이슈가 터질 때마다 특유의 날카로운 분석을 내놓는다. 정부 정책 비판에 거침이 없다. 도시공학을 전공한 그는 국책사업에 대한 자문도 많이 해왔다. 그를 만나 부동산시장 전망과 실수요자를 위한 조언을 들어봤다.

 -최근 강남3구를 비롯한 급등단지를 중심으로 아파트값 하락전환이 이뤄졌다. 문재인표 부동산정책이 성공했다고 볼 수 있을까

 ▶통상 집값이 폭등하면 조정 시기가 오기 마련이다. 여기에 정부의 지속적인 규제와 좋지 않은 거시경제 상황이 겹치면서 숨 고르는 상황이 펼쳐진 것. 조정 시기를 하락전환의 시작이라고 볼 수 없다. 과거에도 그랬듯 이번 숨고르기가 끝나면 다시 오를 것. 또 서울 집값은 안정됐다고 해도, 지방 부동산 시장은 좋지 않기 때문에 정책이 성공했다고 단언할 수 없다.

 -집값 안정화 정책에는 수요억제와 공급확대 정책이 병행된다. 어떤 부분을 더 보완·강화하면 좋을까

 ▶수요억제를 통한 집값 안정은 효과가 단기적이다. 공급이 중요하다. 1990년도 3저(저유가, 저금리, 저환율) 호황으로 치솟던 서울 집값은 연간 37.6%까지 폭등했지만, 200만호가 공급되자 마이너스를 보였고 보합선에서 움직였다. 공급 통해 집값 안정화 이룬 셈. 현재 공급 물량은 재개발·재건축사업 규제, 그린벨트 제한 등으로 부족한 상황이다. 서울시가 상업용적률 확대, 빈 오피스 공간 활용 등을 검토한다고 하지만 서울 진입 수요에 비해 상당히 적은 수준의 물량이다.

 -신도시 조성이 집값 안정화에 기여하지는 않을까

 ▶신도시를 통해 공급물량을 늘리고자 한다면 교통 문제가 함께 해결돼야 한다. 이 부분이 해결된다면, 기존 서울 거주자 및 진입 수요 중 상당수가 수도권 외곽지역으로 빠질 것이고, 이는 서울 집값 안정에 긍정적 영향 미칠 것. 하지만 앞선 신도시 개발은 공급에만 치중한 나머지 교통 개선이 함께 이뤄지지 못했다.

 -최근 참여정부 시절부터 종부세 등 굵직한 부동산 정책을 설계해온 김수현 청와대 정책실장이 다시 등판했다. 고가·다주택자들을 대상으로 보유세 강화 방안을 고려하고 있는 가운데, 내년도 부동산 시장의 전망은 어떨까

 ▶거시경제는 더 안 좋아질 것. 우선 보유세 현실화가 이뤄질 거라 본다. 문제는 다주택자 규제로 인한 피해는 결국 일반 서민들에게 돌아간다는 점이다. 현재 다주택자들이 임대주택의 85%를 공급하고 있다. 이들을 규제하면 주택공급이 줄게 되고, 이는 주택가격 상승으로 이어질 것이다. 당장은 큰 문제가 없겠지만 2~3년 후 공급 문제가 대두될 것이다.

 -부동산 정책, 어떻게 나아가야할까

 ▶현 정책들은 포용 아닌 분열로 가고 있다. 강남 지역과 투기꾼들만 때려잡으면 서울 집값 문제가 해결된다는 식으로 말이다. 부자와 서민을 모두 포용하는 방향으로 나아가야 한다. 대한민국에 서울만 있지 않다. 지방까지 고려한 정책을 통해 장기적인 관점에서 시장에 접근할 필요성이 있다.

*심교언 교수 프로필

▲전 오씨에스인터내셔널, 대표이사

▲전 한국도시설계학회 총무이사

▲전 한국부동산분석학회 총무이사

▲전 국토도시계획학회 이사

▲전 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원

▲전 도시정책학회, 이사, 상임이사

▲전 정부업무평가 국정과제 평가지원단 위원

▲현 강남구 기업유치위원회 위원

▲현 건국대학교 부동산학과 교수

안세진 기자 asj0525@kukinews.com