삼성물산이 올해 상반기 부산 진구 연지2구역에서 대규모 물량을 공급할 예정이다. 부산 연지2구역(래미안 연지 어반파크)은 여러 근린공원이 둘러싸여 있는 숲세권 단지라는 특성을 갖고 있다. 하지만 흥행 여부는 ‘안갯속’이라는 평가다. 부산의 부동산 시장은 최근 미분양 물량이 전국 최고로 급증하고 있고 분양 성적도 하락세다. 또한 해당 지역은 비역세권 지역이라는 점도 리스크 요인 중 하나다. 미래가치는 긍정적이다. 이 지역 주변에 대규모 주택사업이 예정돼 있다는 점은 긍정적인 요인으로 분석한다. 특히 시공사인 삼성물산이 이 사업에 리스크 관리를 하고 있어 흥행 여부에 대한 관심도 집중될 것으로 보인다.  

◆ 부산시, 입주 물량 폭탄에 미분양 급증…분양시장도 냉랭 = 정부의 부동산 규제로 인해 몇해 전까지 주택시장의 ‘핫플레이스’였던 부산시가 미분양 물량 급증하고 청약경쟁률이 떨어지는 등 냉랭한 분위기를 유지하고 있다. 

몇해 전까지 국내 지방 부동산 시장에서 강자로 군림했던 부산시가 미분양이 급속도록 늘어나면서 전국에서 가장 물량이 많은 것으로 집계됐다. 

국토교통부에 따르면 올해 3월 기준 부산 지역 미분양 물량은 5296가구로 지난해(2703가구) 대비 2배 가까이 늘어났다. 주택시장이 활황이었던 2016년 당시(1251가구)와 비교해 약 323.34% 급증했다. 같은 지방광역시인 대구(706가구), 광주(45가구), 대전(1475가구)와 비교해 미분양 물량이 크게 늘어난 것이다. 

미분양 가구가 늘어난 것은 ▲정부의 규제에 따른 냉랭해진 주택시장 흐름 ▲건설사의 과잉공급에 따른 입주 물량이 급증한 탓이다. 부동산114 김은진 리서치센터팀장은 “미분양 가구가 급증한 것은 정부의 투기과열 지정과 같은 규제와 입주물량이 크게 늘어난 것도 원인”이라고 설명했다. 올해 부산시에 입주하는 물량은 2만5776가구에 달한다. 이는 2016년부터 올해까지 최대치 물량이다. 

분양 시장도 냉랭한 상태다. 지난 2016년 부산 지역 아파트 1~2순위 평균 청약경쟁률은 99.27대 1이었으나 지난해 청약 경쟁률은 8.32대 1로 급락했다. 올해 들어서도 청약 경쟁률은 하락세를 보이고 있다. 올해 5월 분양한 ‘힐스테이트 명륜 2차(현대엔지니어링 시공)’ 사업장의 1순위 청약 경쟁률 결과는 3.1대 1에 불과했다. 지난 2016년 분양한 ‘힐스테이트 명륜 1차’ 1순위 청약 결과(86.95대 1)에 비해 청약경쟁률이 크게 떨어진 것이다. 

◆ 삼성물산, 미분양 비중 큰 지역에 비역세권 단지 공급…리스크도 담당 = 올해 상반기 삼성물산은 주택 재개발 단지 부산시 진구 연지2구역(래미안 연지 어반파크)에 총 2616가구(일반분양 1360가구)를 공급한다. 삼성물산은 이 사업에 대해 시공 및 리스크관리(지급보증)를 맡았다.

즉 삼성물산은 이 사업의 지급보증 역할을 하면서 시행사인 재개발조합의 대출이자 및 대출취급 수수료를 책임지고 납부해야 한다. 또한 삼성물산은 대출원금 지급채무의 기일 도래하는 경우 대출약정금 100% 한도로 연대보증채무를 이행할 의무를 갖고 있다. 연대보증채무는 보증인이 주요 채무자와 연대를 같이 채무를 부담하면서 만약 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채무의 이행을 대신 갚아줘야 하는 제도다.

삼성물산이 시공이 맡은 ‘래미안 연지 어반파크’는 사업장은 주변에 근린공원 등이 둘러싼 숲세권 지역이다. 다만 교통 여건(지하철역 거리)은 아직까지 부족하다는 평가를 받고 있다.  부산시 연지동 내 공인중개업소 관계자는 “해당 지역은 지하철과 거리가 도보로 약 20분 이상 떨어져 있다”고 지적했다.

때문에 1순위 청약에서 흥행 가능성은 여전히 안갯속이라는 평가다. 역세권으로 불리는 힐스테이트 명륜 2차도 1순위에서 3.1대 1의 청약 경쟁률을 기록한 탓이다. 또한  명지2구역에 속한 진구는 현재 부산시 내에서도 미분양 물량(1127가구)이 가장 많은 곳이다.  

다만 해당 지역에 대규모 개발 사업 예정으로 미래가치는 있다는 평가다. 삼성물산 관계자는 “2만 가구 이상 도시재생지역으로 지정이 돼 있어 주변으로 신축 대단지가 들어설 예정이다”라며 “도보권에서 떨어져 있으나 주변에 무전역 근처에 철로 등이 연결되는 등 개발이 예정돼 있는 것도 호재 중 하나”라고 설명했다. 이어 “최근 부동산 시장이 실수요자 위주로 개편돼 있고, 해당 지역은 투기과열지구 조정대상에서 해제된 상황”이라고 말했다.

한편 부산 연지2구역은 2001년 재개발 추진위원회가 처음으로 꾸려졌지만 15년 이상 사업이 진척이 되지 않았다. 조합변경 인가 과정의 문제로 소송까지 이어지면서 사업 자체가 무산될 위기에 처했다. 이후 2014년 6월 조합설립 변경 인가를 다시 받으면서 사업 추진이 재개됐고 지난 2017년 관리처분이 완료됐다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com