[쿠키뉴스] 안세진 기자 =문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6·17대책(2017년)이 나온 지 1143일 지났다. 

출범 당시부터 문재인 정부 부동산 정책의 핵심기조는 ‘주택 공공성 강화’였다. 이에 따라 지난 2017년 6월부터 2020년 8월 현재까지 발표한 주택정책내용은 크게 ▲투기수요근절을 위한 금융·세제 등 제도 개편 ▲실수요자 보호, 서민의 주택 부담경감을 위한 제도 ▲택지개발을 통한 주택공급정책으로 나뉜다.

이번 [알경]에서는 3년이 훌쩍 넘는 시간동안 대한민국의 부동산 시장은 어떻게 변화해 왔는지 역순으로 살펴봤다.

#2020년 8월 4일 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

가장 최근 대책이다. 정부는 지난 4일 수도권 고밀개발을 통한 주택공급을 해나갈 것임을 밝혔다. 최근 무주택자와 신혼부부·청년을 중심으로 확산되고 있는 주택시장 불안을 잠재우기 위해 마련된 대책이다. 이번 대책을 통해 정부는 신혼부부·청년 등을 위주로 신규 주택 공급에 박차를 가할 것으로 보인다.

우선 정부는 ▲군 시설 ▲국유지·공공기관 부지 ▲서울시 유휴부지 등 신규 택지 발굴을 통해 3만호 이상의 주택을 신규 공급한다. 또 3기 신도시와 기존 도심 속 유휴부지 용적률을 상향해 고밀개발을 한다. 이밖에 재건축·재개발 등 정비사업에 있어서는 공공성을 강화하는 조건으로 규제를 완화책을 냈다. 서민들의 내집마련 부담을 덜 수 있도록 공공분양에 한해서 시범적으로 지분적립형 분양주택을 도입키도 했다.

 

#7월 10일 주택시장 안정보완대책

6·17대책 이후 신규 규제지역의 상승폭은 둔화됐으나 서울 등 일부 수도권 과열 양상이 지속됐다. 이에 투기수요를 차단하고 서민·실수요자의 불안을 해소할 수 있는 제도 보완이 필요했다.

서민·실수요자 부담경감을 위한 정책으로는 ▲생애최초 특별공급 확대 ▲신혼부부 특별공급 소득기준 완화 ▲생애최초 주택 구입 시 취득세 경감 ▲중저가 주택 재산세율 인하 ▲사전분양물량 확대 ▲서민·실수요자 소득기준 완화 ▲잔금대출 규제 경과조치 보완 ▲청년층 등 전월세자금 지원 등이 담겼다.

다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화로는 ▲다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 ▲양도소득세(단기 양도차익 환수, 규제지역 다주택자 중과세율 인상) ▲취득세(다주택자·법인 등에 취득세율 인상, 법인 전환 시 취득세 감면 제한) ▲재산세(다주택자 보유세 인상) 등이 담겼다.

#6월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안

저금리와 늘어난 유동자금이 주택시장으로 재유입 되면서 서울 및 수도권과 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타났다. 주택 거래량이 지속 증가하며 법인거래·갭투자 증가세도 나타났다. 정부는 유동성이 투기수요로 연결되지 않고 실수요자가 피해를 입지 않도록 해당 방안을 마련했다.

우선 ▲수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정 ▲서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해 토지거래허가구역 지정 ▲규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화 ▲재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제 정비 ▲주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비해 법인을 통한 세금 회피 차단 ▲12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치 추진 등이 담겼다.

#5월 20일 주거종합계획

정부는 주거복지로드맵(2017.11) 발표 3주년을 맞아 선진국 수준의 주거안전망을 구축해 나갈 계획임을 밝혔다. 골자는 주거 불안에 시달리는 청년과 최소한의 주거권을 보장받지 못하는 저소득층을 중심으로 한 주거복지 사각지대 해소다. 또한 공공임대주택 낙인 효과를 줄이는 한편, 한 단지 내 다양한 계층이 어울려 거주하는 소셜믹스 단지로 바꾸는 등 포용적 주거복지를 약속했다.

대책에는 ▲실수요자 중심의 주택시장 관리 공고화(실거래 신고기간 단축, 자금조달계획서 제출지역 확대 및 증빙자료 제출 등 실거래 조사 기반 구축, 건축가산비 심사기준 마련, 분양가 심사 가이드라인 개편) ▲주택공급 조기화 및 공급기반 강화 ▲공정한 임대차 시장 조성(임대차 신고제 도입, 등록임대 관리 강화, 공공지원민간임대주택 관리 개선) ▲공시가격 현실화 및 부동산 청약·거래질서 정립 ▲정비사업 조합의 공공성·투명성 제고 ▲장기공공임대 재고율 달성 ▲수요자 맞춤형 주거지원 ▲공동주택 품질 제고 및 입주자 권리 강화 ▲4차 산업혁명 시대 미래형 주택기술 개발 등이 담겼다.

#5월 6일 수도권 주택공급 기반 강화 방안

핵심은 빠른 시일 내에 수도권 주택공급을 이뤄내겠다는 것이다. 정부는 2020년부터 2023년까지 3년 간 수도권 연간 25만호 이상, 서울 연간 9만호 이상의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 ▲공공재개발 활성화(서울 재개발 공공분양이 50% 이상될 경우 분양가상한제 면제) ▲유휴부지 개발 ▲도심 내 유휴부지 추가확보 ▲기존 수도권 공급계획 조기화 등을 약속했다.

#2월 20일 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 담았다.

방안에는 ▲투기 수요에 대한 엄정 대응(조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화, 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV 규제 강화, 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리 강화, 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건 강화) ▲투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시(주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위 집중 점검, 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화) ▲상시 모니터링 강화 등이 담겼다.

 

#2019년 12월 16일 주택시장 안정화 방안

2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진했다. 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열이 재현됐다.

이에 정부는 ▲투기적 대출수요 규제 강화(투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화, 전세대출을 이용한 갭투자 방지) ▲주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완(공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화, 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완) ▲투명하고 공정한 거래 질서 확립(민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대, 시장 거래 질서 조사체계 강화, 공정한 청약 질서 확립, 임대등록 제도 보완) ▲실수요자를 위한 공급 확대(서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진, 수도권 30만호 계획의 조속한 추진, 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원, 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선, 준공업지역 관련 제도개선) 등의 방안을 내놓았다.

#11월 6일 민간택지 분양가상한제 지정

정부는 집값 불안우려 지역을 선별해 동 단위로 핀셋 지정을 했다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역 지정을 위한 법정 요건을 모두 충족한 서울에서는 강남4구 45개 동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동 등 총 27개 동이 선정됐다.

이들 민간택지에서 일반 아파트의 경우 이달 8일 이후, 재개발·재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지들의 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한과 2∼3년의 실거주 의무가 부여된다.

#10월 1일 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

9·13대책 이후 전국적으로 부동산 시장은 안정세를 보이는 듯 했다. 하지만 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상승함에 따라 정부는 시장안정대책 보완방안을 발표했다.

보완방안은 ▲관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계 운영 ▲LTV 규제적용 대상 확대 등 대출규제 보완 ▲분양가상한제 적용 시 지정 검토방식 보완(집값 불안우려 지역을 선별, 핀셋 지정) ▲분양가상한제 경과조치 보완방향 ▲주택법 시행령·주택공급규칙·분양가산정규칙 개정 ▲주택법 개정(민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과) 등으로 이뤄졌다.

#8월 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진

8·12대책은 주택시장의 안정을 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선한 대책이다. 2019년 후반기 들어 강남권 재건축 지역을 중심으로 주택 가격이 상승세로 전환됐다. 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 높아지면서 집값 상승 우려가 커졌다. 대책은 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용하는 방안을 담았다.

#5월 7일 제3차 신규택지 추진계획

정부는 지난 2018년 8월 27일 안정적인 주택공급을 위해 총 30만호 규모의 공공택지를 신규로 확보하겠다고 발표했다. 이후 1차(2018.09) 3만5000호, 2차(2018.12) 15만5000호 등 19만호 규모의 공급대책을 공개했다. 이 중 13개 지역에 대해 해당 사업지구와 인근지역 89.4㎢를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다.

이번에는 3차로 수도권에 11만호 규모의 공급대책을 발표하고 이 중 5개 사업지구와 인근지역 총 61.3㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 여기에 기존에 발표했던 공공택지 중 지가급등 및 투기우려가 있는 성남 금토지구와 인근지역 8.4㎢도 추가했다.

 

#4월 23일 주거종합계획 

포용적 주거복지의 성과를 확산하고, 2018년 하반기부터 이어진 시장안정세를 더 확고히 정착하기 위한 부동산 정책이다. 공정한 임대차 시장과 고품질의 편안한 주거환경 조성을 계획도 함께 담았다.

해당 대책에는 ▲포용적 주거복지 성과의 본격 확산(공적임대주택 추가공급, 주거급여 지원과 구입·전세자금 대출 지원, 생애주기별 맞춤형 지원 고도화와 비주택 가구 등에 대한 지원 강화, 빈집 정보은행 등 빈집 활용 강화와 공공임대주택 유형통합 모델 마련) ▲실수요 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화 ▲임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성(등록임대사업자 관리 강화, 전세금 반환보증 활성화 등 임차인 보호 강화) ▲고품질의 편안한 주거환경 조성(공동주택 품질 제고와 공동주택 관리 강화, 제로에너지주택·스마트홈·장수명주택 등 미래형 주택 활성화) 등이 담겼다.

#1월 9일 등록 임대주택 관리 강화방안

정부는 임차인 주거 안정을 위해 해당 방안을 추진했다. 지난 2017년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따라 신규 사업자 및 임대주택 수가 대거 늘어남에 따라 체계적인 관리를 위해 마련됐다. 정부는 대책에 ▲등록 임대주택 관리 데이터 일제정비 및 관리 강화 ▲임대소득세·종부세 등 과세체계와 연계한 검증 강화 ▲임차인 권리 강화를 위한 등록임대주택 부기등기제 도입 등을 담았다.


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