송금종 기자 // 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.
김민희 아나운서 // 네. 훈훈한 경제를 통해 다양한 경제 정보 챙기고 있는데요. 오늘은 어떤 경제 정보 전해주시나요?
송금종 기자 // 요즘 소상공인 또 자영업자들에게 가장 두려운 날은 임대료 납입일일 겁니다. 가게 문을 닫아도 꼬박꼬박 날아드는 임대료 청구서, 답이 없는 현실이죠. 이런 고민 좀 덜어보자는 취지로 나온 게 상가건물 임대차보호법 개정안인데요. 법 통과 직후부터 논란이 나오고 있죠. 어떤 논란인지, 또 바뀐 개정안은 어떤 내용인지 오늘 관련한 내용 짚어보겠습니다.
김민희 아나운서 // 네. 임대 문구가 적힌 건물들, 요즘 흔치 않게 보게 됩니다. 아무래도 자영업자 하는 분들, 가장 걱정되는 게 인건비하고 임대료라고 하는데, 인건비는 어떻게든 노동력으로 대처가 되지만 임대료는 고정비잖아요. 자영업자들이 요즘 가장 힘들어하는 문제가 바로 임대료가 아닐까 싶어요? 어떤가요?
송금종 기자 // 그렇습니다. 임대료는 계약했기 때문에 계약 기간이 끝나기 전까지는 가게 문을 열든 안 열든 정확하게 한 달마다 공제가 되겠죠. 그래서 임대 보증금이 임대차 계약 끝나는 기간까지는 전혀 혜택이 없이 공제돼서 임차인 입장에서는 출혈이 심하다고 합니다.
김민희 아나운서 // 석 달간의 서울시에서 상가 감소 추이를 잠시 보면요. 석 달 사이에 2만여 개가 감소했다고 해요. 자영업자들 상대로 물어본 설문에서 가장 큰 문제는 임대료라는 설문조사도 나왔거든요.
송금종 기자 // 맞습니다. 보완해서 설명해 드리면, 임대료뿐 아니라 일단 GDP가 4.5% 감소했고 자영업자분들의 50% 이상이 매출이 30~40% 감소했다는 통계가 있고요. 그래서 휴업을 하는 분들도 계시고 문을 닫는 경우도 많이 생겨나고 있는데요, 올해 문 닫은 가게가 2만개가 넘을 정도로 피해가 막심한 상황입니다. 지난 달 27일 부동산114가 소상공인시장진흥공단의 상가 데이터를 분석한 결과를 보면 2분기 서울의 상가 수는 37만321개로, 1분기의 39만1499개에 비해 2만1178개 줄었고 이 중 절반인 1만40개가 식당이라고 합니다.
김민희 아나운서 // 그래서 나온 게 국회 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안입이죠. 뭐가 바뀐 건지 궁금해 하시는 분들이 꽤 많습니다. 어떤 내용인지 좀 살펴볼까요.
송금종 기자 / 개정안은 임대료 감액을 청구할 수 있는 요건을 종전의 '경제 사정의 변동'에서 '1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동'으로 구체화한 점이 핵심인데요. 크게 세 가지가 달라집니다. 우선 세입자가 월세나 보증금을 올리거나 내려달라고 요구할 수 있는 요건이 바뀝니다. 또 임대인이 세입자의 감액요구를 수용하게 되면, 기존 '5% 상한' 규정과 무관하게 향후 증액을 요구할 수 있도록 했습니다. 임대료 연체와 관련해선 6개월간 연체가 발생하더라도 계약해지나 갱신 거절 사유에 해당하지 않도록 특례 조항도 마련됐습니다. 기존에는 3개월 이상 연체하면 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있었습니다.
김민희 아나운서 // 내용을 보면 우선 임대료 감액 청구 조건, 그러니까 상가 주인한테 임대료 좀 깎아주세요, 라고 요구할 수 있도록 법에 명시했다는 건데, 그러면 이전에는 요구를 못 했나요?
송금종 기자 // 네. 정확히는 코로나19 같은 1급 감염병을 근거로 해서 임대료에 대한 증감 청구권을 행사할 수 있게 된 겁니다. 상가건물 임대차보호법 11조에 보면 기존 법에도 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있는 다른 사유들이 있었습니다. 하지만 가이드만 있지 실행 세부안이 없어서 그 부분에 대해서 좀 애매모호했었는데요 이번에는 .여기에 1급 전염병을 추가했습니다.
김민희 아나운서 // 그렇다면 세입자가 요구를 하면 임대인은 꼭 받아들여야 하는 건가요?
송금종 기자 // 임대인이 무조건 이 요구를 받아들여야 하는 건 아닙니다. 그런데 세입자가 소송을 제기해 볼 수 있습니다. 세입자가 꼭 이긴다는 보장은 없지만 다퉈볼 수 있는 근거가 생기는 것입니다.
김민희 아나운서 // 세입자가 소송에서 최종 승소하면 그때부터 월세를 낮출 수 있는건가요.
송금종 기자 // 그렇지는 않습니다. 세입자가 월세 감액 청구를 한 시점부터 적용됩니다. 세입자가 감액 청구를 했는데 받아들여지지 않아 소송을 걸었고, 의사 표시 2년 뒤에 법원에서 원고 승소 판결이 확정된다면 세입자는 2년간 더 냈던 월세를 돌려받을 수 있게 되는 겁니다.
김민희 아나운서 // 하지만 결국 협상이 안 돼서 소송을 해야 한다면 소송비용이 들어갈 테고, 또 집주인하고 사이가 틀어져서 좋을 게 없을 것 같은데요, 임차인으로서는 소송을 제기한다는 것이 쉽지만은 않을 것 같아요.
송금종 기자 // 네. 우리가 익숙하지 않은 문화이긴 합니다. 대부분의 나라에서는 법원에 가기 전에 분쟁조종기구에서 분쟁조종을 하고 있거든요. 우리나라에서도 역시 지방자치단체들이 상가임대차분쟁조종위원회를 운영하고 있기 때문에 먼저 지방자치단체들이 분쟁조종의 기준으로 이런 방식으로 분쟁조종을 할 거다라는 것들을 가이드라인으로 제시하면 좀 더 현장에서 임대인과 임차인들이 협상을 하는데 많은 도움이 되지 않을까 싶습니다.
김민희 아나운서 // 그리고 만약에 굳이 소송까지 가지 않고 세입자의 임대료 인하 요구가 받아들여질 경우.. 코로나 19상황이 끝난 후에는 임대료 원상복귀가 가능한건가요?
송금종 기자 // 네. 코로나19 상황이 끝난 거 같다, 그러면 임대인은 언제든지 다시 임대료를 올릴 수 있습니다. 상임법은 건물주가 월세를 올려놓고 다시 올리려면 1년은 지난 뒤에 하도록 했습니다. 하지만 낮춰준 것을 다시 올리는 것에는 제한이 없는데요, 코로나19가 해결돼 상권이 회복됐다고 판단되면 건물주는 1년 이내라도 월세를 다시 올릴 수 있습니다.
김민희 아나운서 // 그렇다면 건물주가 월세를 20% 낮춰줬다고 했을 때 이후 다시 올리는 것은 '5%룰' 적용을 받지 않는 건가요?
송금종 기자 // 그렇습니다. 건물주가 월세를 올릴 때 같은 세입자에게 한 번에 5% 넘게 못 올리게 하는 이른바 '5% 룰'이 여기에는 적용되지 않는 것입니다. 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있습니다. 하지만 그 이상 올리는 것은 안 됩니다.
김민희 아나운서 // 올 상반기 조세특례제한법이 개정돼 자발적으로 임대료를 깎아준 건물주에게 세제 혜택이 부여됐고, 국회는 이 법안을 연장하는 방안을 추진 중이죠. 조세특례제한법이 연장됐다고 했을 때 세입자가 먼저 감액 청구를 했거나 건물주가 세입자의 감액 청구 소송에서 진 경우에도 건물주가 세제 혜택을 받을 수 있는건가요?
송금종 기자 // 건물주가 자발적으로 월세를 낮춰줬든 세입자의 청구가 있었든 세제 혜택 신청 시 구별이 안 될 것으로 보고 있습니다. 하지만 소송에서 져서 월세를 감액한 건물주는 혜택을 보기 어렵습니다. 월세 변경 계약서 등이 없기 때문입니다.
김민희 아나운서 // 혹시 과거에 이런 제도를 활용해서 임대료를 낮춘 사례가 있습니까?
송금종 기자 // 지금과 같은 경제위기 상황이 왔던 것이 1998년 IMF 경제 위기 상황입니다. 그때 이런 소송들이 제기가 됐었고. 하급심에서는 최대 16%까지 임대료를 감액하라는 결정을 해준 적이 있었습니다. 그 뒤에 대법원 판례가 2004년경에 났는데 그때는 IMF 경제위기상황 같은 경우에도 임대료 감액들이 허용이 안 된다라는 판결을 해서 그 다음부터는 이 제도가 거의 잘 활용이 되지 못하고 있었습니다.
김민희 아나운서 // 네, 또 임대료 연체와 관련해서도 바뀐 부분 짚어볼게요. 앞으로 최대 9개월간 상가 세입자가 월세를 내지 못 한다고 해도 임대인이 세입자에게 비워달라고 얘기할 수 없는거죠?
송금종 기자 // 네. 기존에도 월세를 3번 못 낼 때까지는 그것 때문에 임대인이 바로 세입자를 내보낼 수는 없었습니다. 3개월 정도까지는 월세를 밀리는 경우가 있어도 임차인을 봐줄 수 있게 한 거죠. 여기에 6개월이 더해지는 것이기 때문에 앞으로 최대 9개월까지 세입자는 월세를 못 내는 상태로도 상가를 점유하고 영업할 수 있습니다.
김민희 아나운서 // 만약에 지난달까지 월세가 이미 두 달 밀린 사람이 있다, 이 상태에서 새 법이 시행됐는데, 그런 경우엔 어떻게 되는 건가요?
송금종 기자 // 앞으로 월세를 못 내는 기간 6개월은 임시 특례 적용 기간입니다. 그 뒤로도 한 달 더 월세가 밀렸을 때 법 시행 두 달 전부터 밀린 기간까지 합쳐서 그때 비로소 임대인이 다른 세입자를 찾아야겠다고 통보할 수 있는 것입니다. 이것은 유예지 감면이나 면제가 아닙니다. 결국은 세입자가 다 내야 하는 돈입니다. 만약에 9개월 밀린다면 밀린 만큼 이자가 쌓이겠죠. 이자도 다 쳐서 갚아야 합니다. 보증금이 있다면 보증금에서 차감할 수도 있습니다.
김민희 아나운서 // 핵심이 되는 몇 가지 부분 얘기해주셨는데 아무래도 시장에 영향이 큰 것은 임대료 감액을 요구할 수 있는 권한보다는 '임대료 유예' 부분이겠어요?
송금종 기자 // 네. 그럴 것으로 보입니다. 그런데 우리보다 훨씬 더 경제 봉쇄를 강하게, 길게 겪은 미국과 유럽은 이미 이런 임대료 유예 조치를 시행하는 곳들이 많았습니다. 그런데 대부분 주택에 대해서 시행한 겁니다. 상가도 비슷한 조치를 우리처럼 한 곳은 독일 정도입니다. 미국과 유럽은 전세가 없고 월세뿐이니까요, 갑자기 수입이 끊긴 많은 국민들이 말 그대로 길거리에 나앉게 되는 상황을 걱정해서 주택에 대해서 주로 이런 유예 조치를 해왔습니다.
김민희 아나운서 // 그렇군요. 어쨌든 관건은 현장에서 이 법이 얼마나 잘 작동하느냐 인데, 어떨까요?
송금종 기자 // 개정안은 임대인이 임차인의 임대료 인하 요구를 반드시 수용해야 하는 강제 의무 조항은 담지 않았습니다. 건물주에게 심적 부담을 줄 수는 있지만, 강제할 수는 없다는 의미인 거죠. 실제 관련한 조사가 있는데, 소상공인연합회의 코로나19 실태 조사 결과 자영업자 10명 중 9명이 '착한 임대인 운동'은 아무 효과가 없다는 입장을 보였습니다. "건물주가 임대료 인하 요구에 제대로 응하지 않았다"고 응답했는데요, 본질적으로는 임차인인 소상공인에게 정부가 임대료를 직접 지원하거나, 혹은 임대료 인하 유인책이 필요하다는 지적이 나오는 이유입니다.
김민희 아나운서 // 당장 소상공인들은 어떤 반응인가요?
송금종 기자 // '기대 반 우려 반' 분위기입니다. 구제책이 나온 점은 긍정적이지만, 소송까지 가지 않는 한 임대료 인하를 사실상 끌어내기 어렵다는 한계가 있습니다. 구체적인 감액 기준과 절차가 공개돼야 향후 분쟁을 막을 수 있다는 목소리도 있습니다.
김민희 아나운서 // 반면 건물주, 즉 임대인들은 대출 금리나 세금은 그대로인데 임대료만 내리라는 건 일방적인 희생을 강요당하는 것이라며 반발하는 모습을 보이고 있다고요?
송금종 기자 // 네. 예를 들면 퇴직금으로 상가 분양 한두 자리 받은 영세한 수준의 생계형 임대업자나 대출이 많은 사람이라고 하면 몇 달씩 임대료 수입이 끊긴다고 할 때 다른 세입자를 찾을 수도 없어서 자기 빚을 못 갚는 타격을 입을 수도 있습니다. 나중에 밀린 월세를 한꺼번에 받는다고 해도 이미 신용에 큰 문제가 생긴다고 하면 너무 늦었겠죠. 게다가 새 법은 임대료를 미루는 세입자가 코로나19로 경제상황이 얼마나 어려워졌는지 입증을 안 해도 됩니다. 사실 그렇게 형편이 어렵지 않은 사람이라도 '지금 돈이 필요한 다른데 먼저 집중하고 임대료는 지연이자 감안해도 미루는 게 유리한 상황이다' 이런 계산을 할 여지도 있습니다.
김민희 아나운서 // 코로나로 어려움을 겪는 임차인을 보호하자는 취지는 좋지만 사적인 계약이 제대로 이행되지 않아서 생기는 손해를 임대인 쪽에 집중시키면 된다는 식이 됐다가는 부작용이 오히려 클 수 있지 않을까 싶은데요. 임대인을 위해 어떤 점이 보완되어야 할까요.
송금종 기자 // 소명할 수 있는 근거 자료가 있지 않은 상태에서 월세 유예를 신청할 수 있는 것에 대한 보완이 필요하고요. 유예 신청을 했을 경우에, 그 반대급부로 임대인에 대한 혜택도 정부가 구체적으로 제시해야 한다는 의견들이 나오고 있습니다. 예를 들어 월세를 장기간 못 받게 되는 임대인은 대출 이자를 미뤄 준다든가 세금이나 공과금을 미뤄주는 보완책이 같이 검토돼야 할 걸로 보입니다.
김민희 아나운서 // 그렇군요. 임대인과 임차인, 모두가 상생할 수 있는 보완책에 대한 얘기가 계속 나오는데, 영국 같은 경우는 임대료를 정부가 직접 지원해 주는 실질적인 대안도 마련했다고요?
송금종 기자 // 네. 선진국 사례를 보면, 일단 데이터베이스가 잘 돼 있습니다. 손익분기점을 계산해서 그것이 사업을 영위하는 데 어려운 상황이 되면 정부에서 지원하는 차별화 정책을 쓰고 있습니다. 그래서 어느 상권이 유지되는 데는 좀 정부에서 많은 지원을 하고 있습니다.
김민희 아나운서 // 네. 지난달 29일부터 상가건물 임대차보호법 개정안이 공포 및 시행되었는데요, 최대한 그 효과를 키우기 위해서라도 보완조치가 정교하게 나오면 좋을 것 같습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 송금종 기자였습니다.
송금종 기자 // 네. 감사합니다.
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