도심 고밀개발 주민 설득·추가 사업지 선정 어떻게? [Q&A]  

도심 고밀개발 주민 설득·추가 사업지 선정 어떻게? [Q&A]  

국토부 브리핑 일문일답

기사승인 2021-03-31 17:20:01
▲쿠키뉴스 DB

[쿠키뉴스] 조계원 기자 =도심 공공주택 복합개발사업 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 21곳이 선정됐다.

국토교통부는 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 1차 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다. 자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이다.

사업 유형별로 저층 주거지로 선정된 곳은 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다.

역세권 선정 지역은 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다. 준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다.

정부는 이들 지역에서 용적률을 법정 상한의 140%까지 올려주고, 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화할 계획이다. 대신 공급 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고, 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공 자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

다음은 도심 공공주택 복합개발사업과 관련해 국토부 직원들과 일문일답이다.

Q: SH나 LH 아니면 국토부 직원들이 주민들과 협의하고 협상하는 과정에서 애로가 있을 것 같다. 해결책은 가지고 있는가

지금 아마 질문하시는 취지는 최근 LH 사태 등으로 인해서 LH나 SH의 활동하는 반경이 아무래도 위축이 될 것 같으니 이번에 발표한 이런 후보지들이 앞으로 향후 남아있는 후속절차가 제대로 진행될 수 있겠냐 하는 그런 걱정의 질문 같습니다. 

그런데 지금 오늘 저희들이 1차로 21곳의 후보지를 소개해드린 것도 그간 대책발표 이후에 770여 건의 사업에 대한 여러 가지 관심이 있었고, 다음에 지자체와 다음에 민간, 심지어는 주민들까지 해서 제안한 게 총 341곳입니다. 

그리고 저희들이 볼 때는 토지주들에 대해서 돌아가는 그런 수익이 있고, 또 이번 사업을 통해서 지역사회가 어떻게 발전이 되는지 그 측면도 있고, 또 공급도 대폭 늘어납니다. 그래서 오늘 배포해드린 보도자료를 보신다면 용적률 다음에 공급세대 수 다음에 토지주들에 대한 여러 가지 기대수익률 해서 수익률은 지금 무려 한 30%p까지 올라갑니다. 

그래서 이런 식으로 지역사회에 저희들이 환원할 수 있는 여러 가지 장점을 보여드렸기 때문에 앞으로 남아있는 절차는 저희들이 4월에 바로 주민설명회에 들어갈 것입니다. 그러면 LH와 SH가 각 지역에 있는 주민들을 직접 재촉해서 7월까지 주민 10%의 동의를 받아야, 그래야 7월에 예정지구 지정이 가능합니다. 

그래서 저희들은 뭐냐 하면 LH 사태에 대해서는 정부가 모든 것을 동원해서 지금 합동수사와 처벌, 모든 제도와 수사력을 동원하고 있습니다. 

그것은 그대로 처리하시되, 이번 공급에 대해서는 그것과는 별도로 지역에 돌아가는 혜택이 너무나 크고, 또 공급확대를 통해서 집값이 안정될 수 있는 토대가 되기 때문에 저희들은 향후에 후속절차는 이번 오늘 발표드린 효과를 제대로 설명해드린다면 저는, 저희들 볼 때는 무난히 진행될 것으로 기대하고 있습니다. 

Q: 이번 사업은 주민의 10%, 토지주의 10%의 동의도 못 받고 지자체가 먼저 신청한 것이다. 주민들의 의사도 묻지 않고 사업이 순항할 수 있겠는가

그래서 오늘 네 분 구청장님들이 오늘 이 자리에 오신 것도 바로 그 이유 때문입니다. 구청에서 사업을 제안할 때는 주민들 의사와 전혀 관계없이 그냥 이렇게 해서 제안하는 사업은 아니고요. 각 지역에 있는 한번 특성을 보시면 오랜 기간 동안 민간에 맡겨서는 이 사업이 될 수가 없는 지역이었습니다. 

그래서 그동안 이들 지역에 대해서는 민원도 많고, 또 여러 가지 개발 요구도 많은 지역이기 때문에 기본적인 주민들 의견은 구청 차원에서 다 수렴된 것으로 저희들은 알고 있습니다. 

다만, 제가 말씀드리는 것은 이제 향후 저희들이 이행해야 될 법적인 절차를 말씀드리는 것입니다. 그래서 예정지구 지정을 위해서는 주민 10%의 동의가 필요하고, 또 본지구 지정을 위해서는 주민 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 

그래서 저희들은 그 절차도 발 빠르게 이행을 할 텐데, 오늘 말씀드리는 이 21곳 후보지가 전혀 주민 의사와 동떨어지게 정부 혼자 덜렁 발표하는 게 아니다, 하는 점은 제가 확실히 말씀드립니다.

Q: 도심고밀개발로 인해 전세수요가 늘어나면 전세난이 심화되는 것 아닌가

그 질문은 저희들이 지난 2월 4일에 대책을 발표할 때도 똑같이 그런 걱정이 제기가 됐었고요. 그래서 서울에서 그다음에 32만 호 주택을 공급하기 위해서 저희가 각종 개발사업을 한다면 결국은 이주수요가 나올 테고 그러면 전세·월세 가격이 오르지 않느냐 하는 그런 걱정이었습니다.

저희들도 이 공급으로 인해서 임대차시장이 불안해지는 것은, 그것은 결코 원하지 않습니다. 그래서 그때 발표를 해드릴 때 서울지역 내에서, 서울지역 부근에서 저희들 3기 신도시나 아니면 기존 공공택지에서 앞으로 향후 나올 공공임대물량이 그때 저희들이 한 15만 호 정도 되는 것으로 말씀을 드렸고, 또 동시에 저희들이 작년도 11월에 전세·월세대책을 발표할 때 또 여러 가지 매입임대라든지 공공임대 공급 확대 방안도 저희들이 발표를 했습니다.

그래서 이번 사업을 LH나 SH가 시행을 하면서 그런 이주 문제가 나오면 주변에 있는 그런 매입임대나 아니면 전세임대, 공공임대로 일시적으로 이주를 하셨다가 사업이 끝나면 다시 오셔도 되고, 그래서 집값은 물론이고 전세·월세 가격을 안정시킬 수 있는 그런 대안도 저희들이 같이 복합적으로 고민을 해서 이 사업을 할 계획입니다.

Q: 투기 방지를 위한 조사 시점과 혐금 청산 시점은 언제인가

투기방지 대책 관련해서는 1년 전까지, 그러니까 7월 예정지구 발표할 때부터 그 전으로 1년 전인 작년 7월 정도로 확대해서 살펴볼 계획입니다. 그리고 현금청산 관련해서는 이번에도 적용이 되는 부분입니다. 현금청산 기준일은 지난번에 대책 발표했던 2월 5일입니다.
 
Q: 후보지 21곳 토지거래허가구역으로 지정 안하는 것인가

지금 허가구역으로 지정하는 것은 아닙니다. 나중에 이상한 동향이 파악된다든가 할 경우에 그때 살펴볼 계획입니다. 

Q: 후보지 LH나 SH별로 사업주체 구분 가능한가 

지금 21개 후보지 같은 경우에 이제 주민동의를 받는 절차를 진행할 것이기 때문에 사업이 진행될 확률이 매우 높습니다만, 아직 사업부지로 확정된 것은 아니고요. 어떠한 시행주체가 사업을 맡아서 추진할지에 대해서는 서울시와 역할분담이 필요한 부분입니다. 그런 부분에 대해서 조속하게 협의를 하고, 구체적으로 사업시행 주체를 정해서 주민설명회 등이 이루어질 수 있도록 할 예정입니다.

Q: 노후도가 60%대인 곳도 선도사업으로 선정이 됐다. 어느 정도의 노후도를 반영해서 지구로 지정한 건가

노후도 관련해서는 이게 조금 더 구체적으로 만들어야 될 부분입니다. 지금 서울시 같은 경우에 노후도 부분들은 예시적으로 60%를 했는데, 다른 광역시라는 또 다른 기준을 적용해야 될 부분도 좀 있을 것 같습니다. 그래서 시행령에는 이런 부분들을 조금 폭넓게 범위를 정해서 정하고, 구체적인 검토기준이나 이런 부분들은 조금 더 지표화해서 구체화해나갈 계획입니다.

기본적으로 노후도는 20년 이상 경과한 건축물이 오늘 서울에 4개부를 발표했기 때문에 60% 이상인 곳을 우선적으로 선정했다고 말씀드립니다. 이게 최소적인 기준이 되는 것으로 이해하시면 되겠고, 노후도 이외에 입지요건이라든지 사업추진 가능성 또 주민동의가 얼마나 원활히 이루어질 것인지 이런 부분들을 구청·지자체 등과 협의해서 선정했습니다.

저희가 시행령, 국토부 고시, 사전검토 기준안 세 가지 단계로 후보지를 압축하면서 선정을 하는 방식으로 이번 후보지들을 선정했습니다. 시행령에서는 20년 이상 경과 건축물 50% 이상으로 정하되, 국토부 고시에서 도시별로 여러 도시계획 수준이라든지 또 노후도의 수준, 이러한 것들이 다양하기 때문에 고시에서는 도시별로 정할 계획입니다. 서울시 같은 경우는 앞서서 말씀드린 대로 60%를 기준으로 정했다고 말씀을 드리겠습니다.

Q: 앞서 발표한 공공재개발 후보지 16곳도 주민동의를 받기 어렵다는 얘기가 나온다. 이에 대해서 국토부의 입장이나 구체적인 계획이 있는가

지난 공공재개발 후보지 같은 경우에는 주민들이 공공참여에 희망하는 비율이 높은 구역을 위주로 해서 선정을 했습니다. 그래서 77% 되는 데도 있고, 55% 되는 데도 있었습니다.

그런데 이제 후보지들을 민간 개발로 그냥 뒀을 경우에 규제라든가 사업성 그리고 기존 이해당사자들 간에 갈등도 있는 부분이 있어서 공공참여를 통해서 인센티브를 주고, 또 그리고 공공이 이해관계자들의 의견도 맞춤형으로 해소하는, 그래서 사업 시행에 필요한 주민동의를 어느 정도 이끌어낼 수 있을 모델로 생각이 되고 있습니다.

이 부분에 대해서는 앞으로 설명회 개최라든가 그 과정에서 정비계획안 지원 대책을 충실히 설명해서 오해가 없도록 하고, 이 부분에 대해서 공직자 투기방지 대책과 같이 해서 대책도 차질 없이 수행하면서 주민들의 신뢰를 확보하는 과정 속에서 추진하는 방향으로 하도록 하겠습니다.

올해 내 지구 지정이 되는 경우에 토지주에게 최고수익률 제공하겠다고 했는데, 예비구역으로 지정되는 것을 말씀하시는 건지, 아니면 지구 확정이 되는 본지구로 되는 건지 궁금하다. 또 도심공공주택 복합사업 후보지는 이번이 끝인 건가

향후 도심복합사업 관련해서 추진일정을 말씀드리면, 이제 검토를 마친 지자체안, 오늘 말씀드린 선도 후보지를 앞으로 순차적으로 공개를 해드릴 계획입니다. 그래서 여기 3월 1차 제안 발표 말고도 4월에 더 추가적으로 하고, 서울지역 말고 다른 광역시에 대해서도 계속 추가적으로 이런 부분들을 발표를 하겠다는 말씀을 드립니다. 

그리고 7월에 동의율을, 주민동의율 10% 확보한 입지를 중심으로 예정지구를 지정한다는 말씀을 드리겠습니다. 그리고 면적 관련해서는, 여기 면적 이게 사업면적으로 확정되는 것은 저희가 생각하기에는 지금 이게 적정한 사업 구역계라고 보고 있는데, 이 부분은 주민들 의견수렴이라든가 이런 부분들을 조금 더 구체화하면서 조금 변동될 수도 있을 것 같습니다. 

Q: 이번 사업에 경기, 인천 그리고 광역시에서도 많이 지원을 했는데 오늘 서울지역만 발표한 이유는 무엇인가

저희가 이게 대책 발표 이후에 지금 한 두 달 정도의 시간밖에 없었기 때문에 먼저 서울지역에 대해서 발표를 드린 것입니다. 추가적으로 지자체와 협의 이런 부분들 마무리하면서 추후에 경기도나 여타 광역시에 대해서도 순차적으로 발표드릴 수 있을 것으로 생각됩니다. 

이번 사업에서 공공자가 공급비율이 10% 정도로 보면 되는가, 그리고 서울의 25개 구 중에 지금 4개 구만 나오게 된 배경을 설명해 달라

여기 사업성 모의분석 이 부분은 저희가 한 샘플로 해서 모의적으로 한 것이고요. 이런 부분에 대해서는 조금씩, 조금씩 사업지구별로 여러 가지 상황이 다를 수가 있기 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어렵고, 이게 이 부분은 사업성 대표적이라고 저희가 생각되는 부분으로 해서 이렇게 한 부분입니다. 그렇게 말씀을 드립니다.

그리고 오늘 말씀드렸던 4곳 지자체는 저희가 협의가 그나마 짧은 시간 중에 협의가 빨리 될 수 있었던 부분들이고, 그리고 주민들에 대한 동의라든가 이런 부분들도 저희가 관련 구청을 통해서 확인하기에 명확하게 되는 부분, 그런 부분들을 우선적으로 하느라고 먼저 말씀을 드리게 되었습니다. 

Q: 공공이 직접 시행하는 사업은 속도가 가장 중요할 텐데, 주민설득 계획은?, 또 주민이주책은 있는가

주민 설득 관련해서 이 부분이 말씀대로 중요한 부분이고, 이 부분에 대해서는 저희가 지자체가 아주 양호한 곳으로 낸 만큼 이 부분에 대해서 먼저 적극적으로 이 부분들 설득을, 주민 설득, 설명 이런 노력들을 하겠다는 말씀을 드립니다.

이주대책 관련해서는 아까 차관님도 말씀을 주셨다시피 공공임대 물량도 있고 전월세대책으로 한 매입임대라든가 공공임대 확대 부분 하는 그런 부분들이 있어서 일시 이주 후에 향후에 사업이 끝나면 다시 돌아가는 순환개발 방식으로 그렇게 이주대책을 저희가 같이 수립할 수 있을 것 같습니다. 

Q: 2.4 대책 발표할 때 보면 도심공공주택 복합사업과 공공 직접시행 차이는?, 또 선도사업 우대조치로 최고수익률을 보장한다고 했는데 어떻게 보장하겠다는 것인가

두 가지 질문하셨는데, 첫 번째는 공공 직접시행 정비사업하고 도심공공주택 복합사업 차이를 물어보셨습니다. 오늘 발표한 21개는 도심공공주택 복합사업으로 추진되는 것이고, 말씀하신 대로 현물 선납을 통해서 우선공급을 받는 사업구조는 2개가 유사합니다. 

다만, 공공 직접시행 정비사업은 재개발·재건축에 적용되는 방식이기 때문에 정비구역이 지정돼있는 곳에서 재개발·재건축을 할 때 공공 직접시행 정비사업이 적용되게 되고, 도심공공주택 복합사업은 재개발이나 재건축과 같이 정비사업 구역으로 지정되지 아니한 비정비사업 구역에서 정비사업과 유사한 방식으로 주택을 공급하는 것으로 이해해주시면 되겠습니다. 

그리고 최고수익률 보장의 방식을 물어보셨는데, 토지주 수익률은 시세 차익, 즉 시세에서 우선 분양가액 뺀 것을 종전 자산가액으로 나눈 것을 저희가 토지주의 수익률로 제시를 했습니다. 그래서 이번에 21개 구역에 대해서 이런 부분들의 여러 가지 용적률이나 세대 수 이런 부분들에 따라서 사업성이 달라지는 부분을 위 산식에 넣었을 때 30% 정도 민간 재개발로 추진할 때보다 더 높은 수익률이 나오는 것을 보장해드리겠다는 의미로 받아들이시면 되겠습니다.

저희가 2.4 대책 발표할 당시에 10~30%p의 수익률 향상을 검토하겠다고 말씀을 드렸고, 올해 선도사업으로 지정이 돼서 지구 지정을 거쳐서 사업이 추진되는 경우에는 저희가 제시했던 기대수익률 중에 최고 수준인 30%p 수준의 민간 재개발 대비 수익률 향상을 보장해드리겠다는 말씀입니다. 

Q: 341개 지역이 접수되었는데 21개 지역만 발표한 이유는 있는가

총 접수된 곳은 341곳이라고 말씀을 드렸습니다. 지자체에서 접수된 게 288곳인데 오늘 4개 구에 대해서 먼저 21개를 뽑은 것은 이 4개 구가 가장 제안을 먼저 접수하고, 그간 적극적으로 협의에 임해서 가장 협의가 빨리 진행된 곳을 저희가 먼저 선정해서 발표하는 것이라고 이해해주시면 되겠습니다. 

나머지 지자체에 대해서도 순차적으로 동일한 방식을 거쳐서 여러 차례 나누어 발표를 할 계획입니다. 여러 차례 나눠서 발표를 할 수밖에 없는 것은 원체 검토할 될 여러 가지 사항들이 있기 때문에 한꺼번에 다 진행은 할 수 없기 때문에 이러한 발표 방식을 취한다고 생각하시면 되겠고, 민간이 제안을 한 곳도 53곳이 있습니다.

이 민간 제안 53곳에 대해서는 저희가 민간이 제안한 내용에 대해서 공공이 사업을 시행했을 때 어느 정도의 수익률 향상 효과와 사업 가능성이 있는지에 대한 컨설팅을 진행 중에 있습니다. 그래서 그 컨설팅 결과를 받아 보고 민간에서 제안하신 주체가 공공사업으로 추진해도 좋겠다고 판단을 하시게 되면, 그 의사를 확인한 이후에 별도로 또 발표할 기회를 가지도록 하겠습니다.

Q: 검토대상 사업지가 추천박은 341곳 보다 적은 383곳이다. 주택공급 물량에도 영향이 있나. 후보지를 선정할때 지역별 쏠림도 고려를 했는가

이번에 341곳하고 저희가 2.4 대책 발표할 당시에 저희가 우선사업 추진을 검토하고 있다는 것을 서울 같은 경우에는 222개 구역이 있다고 말씀을 드렸습니다.

저희가 검토한 우선사업 대상구역은 LH 차원에서 사업성을 분석해서 검토를 한 결과이고, 이번에 또 341곳 지자체 제안을 포함해서 들어온 부분은 지자체에서 현장에서 느끼는 개발 압력이라든지 아니면 지자체 차원의 조속한 사업 추진이 필요하다는 판단을 거쳐서 제안을 한 곳이기 때문에 2개가 완벽히 일치하지는 않습니다만, 실무협의 과정에서 LH가 사전에 검토한 222개 구역과 또 구청에서 희망을 하고 있는 구역들을 상호 비교하고 협의를 하면서 최종적으로 선정을 했다는 점을 말씀드리겠습니다. 상당 부분 또 겹치는 구역들도 있습니다, 저희가 내부적으로 가지고 있던 사업구역에 비해서.

그리고 지역 안배나 안분을 말씀하셨는데, 기본적으로 ‘구청별로 어느 정도 수준의 안분을 하겠다.’ 이러한 계획은 저희가 가지고 있지 않고요. 입지가 주택 공급하기에 적합한지, 또 용적률을 충분히 줘서 공유개발을 감당할 수 있는 여력이 되는 곳인지 그런 부분들을 우선적으로 검토를 하고 있다고 말씀을 드리고, 특별하게 지역별 안분이나 이런 것까지는 고려를 하지 않고 있습니다.

chokw@kukinews.com
조계원 기자
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