[쿠키뉴스] 조계원 기자 =서울시장 보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 당선되면서 서울시의 부동산 정책에 대대적인 변화가 예상된다. 오 시장은 그동안 서울시가 보여준 보존과 도시재생 중심의 정책 기조와 반대로 민간 재개발·재건축 활성화에 나설 계획이다. 

◇오세훈 부동산 공약은 무엇

오 시장은의 부동산 공약 핵심은 재건축·재개발 활성화에 있다. 그는 용적률 및 층수규제 완화, 한강변 35층 제한 폐지, 소규모 정비사업 활성화 등을 통해 총 18만5000호의 주택을 빠르게 공급할 계획이다. 그는 앞서 “취임 후 일주일 내 재건축·재개발 규제를 풀겠다”며 재건축·재개발 활성화를 강조해 왔다.

여기에 민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택' 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획 7만5000가구 공급을 병행해 총 36만가구의 신규 주택을 공급하겠다는 것이 그의 공약이다. 

아울러 오 시장은 부동산 세금을 낮춰주겠다는 약속도 내놓았다. 그는 소득이 낮은 1세대 1주택 재산세 감면과 재산세 과세특례 기준을 6억원에서 9억원으로 높이는 방안을 공약했다. 이밖에 비강남권 지하철과 국철구간 일부를 지하화해 지역 거점을 활용하겠다는 공약도 있다.

◇재건축 시장 반응 '후끈' 

오 시장이 당선되기 전부터 재건축 시장은 뜨거운 열기를 보여 왔다. 재건축 단지를 중심으로 평당 1억원이 넘어가는 아파트도 등장했다.

예컨대 서울 강남구 압구정동의 현대아파트가 80억원에 거래돼 신고가를 경신했다. 전용면적 245.2㎡(80평)에 달하는 이 아파트는 3.3㎡(1평)당 매매가가 1억원에 달한다. 이는 지난해 8월 같은 면적이 65억원에 거래된 이후 무려 15억원(23.1%)이나 치솟은 가격이다.

또 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76.79㎡)의 경우 지난 1월 21억7000만원에 2월에는 22억원, 지난달 2일에는 22억4000만원에 거래되면서 신고가를 잇따라 갈아치우고 있다. 

부동산114에 따르면 올해 들어 서울 일반 아파트값은 1.47% 상승했다. 이 중 재건축 추진 단지들의 가격은 1.83% 올라 일반 아파트값 상승률 보다 0.36% 높았다. 업계 관계자는 “재건축 규제가 풀릴 것이라는 기대로 당분간 재건축 단지의 매수세가 강해질 수 있다”고 내다봤다. 

◇높아진 공공재개발 이탈 가능성

이번 보궐선거의 결과로 공공재개발 후보지의 이탈 가능성도 거론되고 있다. 오 시장이 재개발 규제를 대폭 완화하겠다는 공약을 내놓은 만큼 공공재개발 후보지 주민들은 벌써부터 술렁이고 있다.

공공재개발의 경우 선정된 지역에는 용도지역 상향 또는 120%까지 용적률 상향 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다. 

대신 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급해야 한다. 또 기준일 이후 주택 매입자는 현금청산되며, 다주택자는 입주권을 1장밖에 받지 못 하게된다. 

주민들 입장에서 오 시장의 민간 재개발 규제 완화에 나설 경우 공공재개발 만의 차별성이 사라지는 만큼 두 가지 방안을 두고 고민에 빠져있다. 실제 공공재개발 1차 후보지 신설1구역, 2차 공공재개발 후보지인 신길1지구 등에서 양측을 모두 검토해 봐야 한다는 내부 의견이 나오고 있다.

◇부동산 공약 실행 ‘험로’ 예고

오세훈 시장의 공약한 부동산 공약이 실현되기 위해서는 중앙정부와 국회, 서울시 의회의 협조가 필요해 험로가 예상된다. 특히 여당이 장악하고 있는 국회 및 서울시 의회와 협조에 성공할 수 있을지 미지수다.

일단 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있다. 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮은 수준이다. 개별 구역의 용도지역을 높여 용적률을 더 주는 방안도 가능하다. 다만 모두 여당이 장악한 서울시의회의 의결을 거쳐 조례를 변경해야 하는 사안이다. 노후도 요건·2종 일반주거지역 7층 제한 등도 시의회 협조가 필요하기는 마찬가지다.

여기에 재건축초과이익환수제 및 분양가상한제 완화는 재건축·재개발 활성화에 가장 강력한 정책이지만 서울시장의 재량이나 권한으로는 불가능하다. 완화를 위해서는 국회의 법 개정이 필요다.

그나마 완화 가능성이 있는 규제는  서울 내 아파트를 일괄적으로 35층 밑으로 짓게 하는 35층 규제가 꼽힌다. 35층 규제 완화는 조례 변경이 필요한 사안이 아니기 때문에 비교적 규제 완화가 어렵지 않은 상황이다.

업계에서는 오 시장 홀로 규제 완화에 성공하기 어려운 만큼 이를 내년 대선까지 이슈화할 것이라는 전망과 여당이 내년 대선을 고려해 오 시장의 부동산 공약을 일부 수용할 것이라는 전망이 함께 나오고 있다.

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