최근 정부는 임대차법을 강력 추진함과 동시에, 임대사업자 등록제도는 사실상 폐지하는 수순을 밟고 있는데요. 이는 임대시장에 대한 정부의 정책 기조가 임차인에게 보다 집중되고 있음을 알 수 있습니다. 이유가 무엇일까요? 이번 [알경]에서는 임대사업자 등록제도의 탄생과 몰락에 대해 알아봤습니다.
임대사업자등록제도?
등록주택임대사업자 제도는 다주택자인 개인들을 법적인 사업자로 전환하는 정책입니다. 박근혜 정부 당시 기업형 임대사업자를 위해 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 마련됐는데 문재인 정부는 이 제도를 손질해 다주택자를 시스템 안으로 포섭하려 했습니다. 해당 법은 2017년 8월2일 ‘주택시장 안정화 방안’에서 구체화됐습니다. 그해 12월 ‘임대사업자 등록 활성화대책’을 추가로 내놓았습니다.
임대사업자 등록제도는 다주택자에 각종 세제혜택을 부여하는 대신, 이들의 주택을 저렴하게 공급한다는 취지인데요. 임대사업자들은 의무 임대 기간(최소 4년 또는 최소 8년)과 5% 이내 임대료 상한 등 공적 의무를 준수하도록 했습니다. ‘다주택을 포기하거나, 포기하지 못하겠다면 시스템 안에서 임대사업을 하라’는 게 당시 정책 당국이 부동산 투기 세력에게 보내는 메시지였죠.
이러라고 만든 게 아닌데…제도 폐지 돌입
그런데 문제가 발생합니다. 법은 당초 취지대로 임차인 보호 역할을 수행했지만, 동시에 다주택자들의 절세 수단으로 악용되기도 했거든요. 실제 제도 설계 초기 임대사업자는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세제 전반에서 혜택을 누렸습니다. 임대소득세, 건강보험료 등에서도 절세 혜택을 볼 수 있었고요. 규제 회피 채널로 널리 알려지면서 등록임대사업자는 2020년 1분기까지 51만여명으로 늘었습니다. 이들이 가지고 있는 주택 수는 현재 160만여 채에 이릅니다.
정부도 이같은 문제점을 의식하고 2018년 9·13대책부터 점차 혜택을 줄여나가다가, 지난해 발표한 7·10대책 이후 임대사업자 폐지를 추진하기 시작했습니다. 그리고 지난 27일 더불어민주당 부동산특별위원회는 전날 주택 공급·금융·세제 개선안 발표를 통해 모든 주택 유형의 매입임대에 대한 임대사업자의 신규 등록을 폐지하고 양도소득세 중과배제 혜택을 축소하기로 결정했습니다. 임대주택을 지어서 임대하는 건설임대는 현행대로 유지하되, 기존 주택을 사들여 임대하는 매입임대는 모든 주택 유형에 대해 신규 등록을 폐지하는 내용이 담겼습니다. 매물 유도를 위해 의무 임대 기간이 지났을 경우, 6개월 안에 주택을 팔지 않으면 양도세를 중과하기로 했습니다.
임차인 주거난 가중?…우려되는 점은
임대사업자들은 정부와 여당의 ‘오락가락’ 정책에 크게 반발하고 있습니다. 사업자 등록을 유도를 할 땐 언제고 이제 와서 제도를 폐지하느냐 이 말이죠. 이는 정책의 신뢰 측면에서 큰 문제가 되는데요. 정부가 민간 임대사업자 제도를 적극 홍보한 것은 안정적인 임대주택 공급을 공공이 모두 할 수 없기 때문인데, 집값이 올랐다는 이유로 주기로 한 혜택을 강제로 줄인 것이기 때문입니다.
여기에 집값 상승 등 부동산 정책 실패의 책임을 임대사업자에게 돌리는 것 아니냐는 불만의 목소리도 커지고 있습니다. 실제 정부, 여당, 관련 시민단체가 임대사업자 등록 제도를 폐지해야 한다는 주장의 근거로 ‘집값 상승’을 이야기하기도 했습니다. 집값 상승은 유동성, 주택 공급량, 대출금리 등 여러 요인이 겹쳐서 발생하는데 정부가 이를 임대인 탓으로만 둘리고 있다는 설명입니다.
제도 폐지로 인해 저렴한 가격의 임대차 물량이 줄면서 임차인의 주거난이 가중될 것이란 우려도 나오고 있습니다. 대한주택임대인협회는 최근 “정부·여당의 거듭된 임대사업자 마녀사냥은 임차인의 주거비용 부담 증가, 주거 불안정만 초래해 임대인, 임차인 모두를 불행하게 만들 것”이라며 “감당할 수 없는 세금 부담은 결국 임차인에게 전가될 것”이라고 비판했습니다.
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