보증보험이 뭐였지?
임대보증금보험은 임대사업자가 보증금을 돌려줄 수 없을 때 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등이 임차인에게 보증금을 대신 돌려주는 제도입니다. 지금까지는 임차인이 선택적으로 가입하고 보험료를 전액 납입하던 방식이었습니다. 하지만 오는 8월 18일부터는 보증보험 가입이 의무화 됩니다. 보험료는 임대인과 임차인이 3대1로 나눠 내는 방식으로 바뀌게 됩니다. 지난해 8월 18일부터 신규 등록임대사업자는 우선적으로 보증보험 가입이 의무화됐습니다. 적용이 1년 유예된 기존 임대사업자는 다음달 18일부터 적용됩니다.
의무가입을 위반할 시에 받게 되는 처벌 내용은 현재 국회에서 논의 중에 있습니다. 기존 처벌 내용이 과하다는 지적에 따른 논의인데요. 기존에는 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금이 부과됐습니다. 이번 개정안이 통과한다면 형사처벌 조항을 삭제하고 최고 3000만원(보증금의 10%)의 과태료를 부과하는 것으로 수정됩니다. 또한 지자체 직권으로 사업자 등록을 말소할 수 있도록 하는 내용도 포함됩니다.
법안 나온 배경은
하지만 법안이 나온 가장 큰 이유는 보증금을 떼먹고 잠적하는 임대인으로 인해 피해를 입는 임차인가 늘어났기 때문인데요. HUG에 따르면 올해 4월 기준 국가가 임대인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금 규모는 1184억원이라고 합니다. 연도별로 살펴보면 2016년 26억원, 2017년 34억원, 2018년 583억원, 2019년 2836억원, 2020년 4415억원으로 빠르게 늘고 있죠.
안타깝게도 이러한 보증금 미반환 사고는 서민들을 사이에서 많이 일어났습니다. 2013년부터 올해 4월까지 신고된 총 5279건의 사고 중 4703건(89.1%)이 보증금 3억원 이하 계약에서 발생한 것으로 나타났습니다. 그중에서도 보증금 1억~2억원 구간에서 미반환 사고가 2200건(41.7%)로 가장 많았고요. 이어 2억~3억원 사고도 1971건(37.3%)으로 파악됐습니다. 이 금액과 사고건수는 HUG만 놓고 봤을 때입니다. 보증금반환 상품을 취급하는 한국주택금융공사(HF)와 서울보증의 금액까지 합산하면 이 액수는 상당할 것으로 예상됩니다.
임차인 부담 가중 될 수도
하지만 문제점도 많습니다. 우선 부실위험 없는 임대차계약만 가입시킨다는 점입니다. 현재 의무가입은 예외적으로 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서면 가입을 받지 않고 있습니다. 또 ▲선순위 채권금액이 주택가액의 60%를 넘은 경우 ▲신융불량·채무불이행(파산) 상태 등도 가입이 어려운데요. 쉽게 말해 부실 위험이 없는 계약을 체결한 임차인만 보증금을 떼일 위험으로부터 보호를 받게 되는 셈입니다. 정작 도움이 필요한 임차인을 위한 제도는 되고 있지 못한 것이죠.
임차인 보호를 위한 보증보험 의무가입이 되레 임차인을 위협한다는 주장도 있습니다. 의무 가입 때문에 임대인들이 보증금을 줄이고 월세를 높일 경우 그 피해는 고스란히 임차인에게 간다는 설명이죠. 전세난 우려도 제기됩니다. 임대인이 보증보험 가입이 부담돼 전세를 반전세나 월세로 전환할 경우 전세 물량이 줄어들 수 있다는 점이죠.
전문가들은 해당 법안으로 인해 이득을 보는 쪽은 보증보험사라며, 보험료를 재산정하거나 일반 보험사에게도 보증보험 가입을 개방해 경쟁체제로 가야한다고 주장합니다. 현재 보증보험은 앞서 말한 HUG와 서울보증사에서만 가능합니다. 또 일각에선 보증보험 비율을 조정해야한다는 얘기도 있습니다. 보험료를 보증사, 임대인, 임차인이 동일하게 나누는 형태가 되어야 한다는 주장입니다. 앞으로 상황을 지켜봐야 알겠지만 보증보험 의무가입에 대해 어떻게 생각하시나요?
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