지난해 분양가와 매매시세 편차가 2000년 이래 가장 크게 벌어진 것으로 나타났다. 3.3㎡ 당 전국은 920만원, 서울은 1502만원 분양가가 시세보다 저렴했다.
 
24일 부동산R114에 따르면 2021년 전국과 서울의 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원인 반면 평균 아파트 시세는 전국이 2233만원, 서울은 4300만원으로 조사됐다. 시세와 비교한 분양가 수준이 전국은 920만원, 서울은 1502만원 저렴한 수준이다. 예를 들어 국민평형인 전용 85㎡ 기준으로 시세와 비교할 때 분양가 수준이 3억~5억원 저렴했다는 의미다.
 
서울 기준으로 살펴보면 2016년에는 분양가가 시세 대비 3.3㎡ 당 124만원 비쌌던 반면, 2017년에는 117만원 더 저렴했다. 이후의 편차(분양가-시세)는 △2018년(-40만원) △2019년(-543만원) △2020년(-1094만원) △2021년(-1502만원) 등으로 꾸준히 벌어졌다. 청약 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하면서 ‘로또 분양’이 트렌드로 굳어진 이유다.
 
2021년 기준 3.3㎡ 당 분양가가 시세보다 싼 지역은 서울 이외에도 △세종(-892만원) △경기(-643만원) △부산(-182만원) △대전(-158만원) △인천(-86만원) 등 6개 지역으로 조사됐다. 대부분 투기과열지구나 조정대상지역인 곳이다.
 
분양가 매력이 커지면 커질수록 무주택 수요층이 쏠리면서 청약경쟁률은 고공행진을 거듭했다. 시세와 분양가의 편차가 가장 크게 나타난 서울의 경우 2021년에 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다. 그 외 지역은 2020년과 대비하면 청약경쟁률은 다소 낮아졌지만 평균적으로 두 자릿수(10~30대 1)의 경쟁률을 보였다.
 
부동산R114는 시세와 분양가의 차이 원인이 정부의 분양가 통제에 있는 것으로 봤다. 부동산R114는 “현 정부는 2017년 8.2대책을 발표하며 고분양가가 주변 집값을 자극한다고 판단. 적극적인 분양가 관리 의지를 나타냈다”며 “이후 HUG(주택도시보증공사)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 또한 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한하면서 2019년부터 역대 최대 수준으로 가격 편차가 벌어졌다”고 분석했다. 
 
그러면서 “정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 결과는 별반 다르지 않다”고 지적했다.
 
아울러 부동산R114는 “낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키기 위해서는 수요를 넘어서는 초과공급이 이어져야 하지만, 오히려 낮은 분양가 책정으로 인해 도심 내 재개발, 재건축 등의 정비사업이 위축돼 공급이 원활하게 이뤄지지 못하는 상황이 발생했다”며 “이처럼 주택의 수급문제는 단기에 해소가 어려운 과제인 만큼 정부는 시장과의 소통을 강화해 절충점을 찾으려는 노력들이 필요해 보인다”고 제언했다.

조계원 기자 chokw@kukinews.com