“집주인이 사망했습니다”

최근 수도권에 빌라 세입자들은 청천벽력 같은 소식을 들었습니다. 수도권에만 1139가구를 소유한 임대업자 김모씨가 지병으로 사망하며 전세금을 돌려받지 못할 위기에 처했기 때문입니다. 피해자 대부분이 2030세대로 신혼부부, 청년이 많은 것으로 알려져 안타까움을 샀습니다. 피해자 상당수는 피해 사실조차 인지하지 못하고 있는 상황입니다. 전세보증금 반환보험에 가입한 경우도 상황은 다르지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 ‘구상권을 청구할 사람이 없다’는 이유로 대위변제에 이행하지 못하고 있기 때문입니다.

소식을 접한 원희룡 국토교통부 장관이 피해자들의 피해를 최소화하기 위해 나섰습니다. 원 장관은 전세대출 보증 연장과 ‘전세피해 지원센터’를 통해 법률상담과 임시거처 제공, 주택도시기금 예산을 지원하겠다고 밝혔는데요. 그럼에도 피해자들의 우려는 사그라들지 않고 있습니다. 이처럼 임대인 사망 시 세입자들의 대처방안에 대해 알아봤습니다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 임대인이 사망하면 상속인들을 상대로 소송해야 한다고 밝혔습니다. 이 경우 상속인을 상대로 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 그러나 문제는 상속인이 상속을 포기할 경우입니다. 빌라왕 김씨의 사건도 이와 유사합니다. 상속은 4촌 이내의 혈육만 가능합니다. 김씨의 경우 생전 62억원의 종합부동산세를 체납해 유일한 혈육인 부모도 상속을 꺼리고 있습니다.

만일 상속인이 상속을 포기한다면 임차인은 가정법원의 상속재산관리인을 선임해야 합니다. 그렇게 되면 상속재산관리인을 상대로 소송과 판결, 경매를 진행하게 됩니다. 이 경우 대략 1년 정도 시간이 소요됩니다. 김씨 사건처럼 피해자가 다수일 경우 선정 당사자 제도를 이용해 공동 소송을 진행할 수 있습니다.

소송에서 승소할 경우 경매로 이어지는데 이 경우 세입자도 참여가 가능합니다. 만일 세입자가 경매 절차에서 집을 낙찰받을 경우 법적 절차를 통해 낙찰대금을 처리해야 합니다. 세입자들은 보증금을 못 돌려받은 상태이기에 ‘매각대금 차액지급 신청’ 서류를 제출하면 선순위 배당 상당액을 낙찰대금과 상계처리가 가능합니다. 즉 받아야 할 보증금으로 낙찰대금을 대신한 후 모자란 금액만 내면 되는 것입니다.

만일 세입자가 경매에 참여했음에도 다른 사람이 낙찰받게 된다면 낙찰자가 집주인의 지휘를 그대로 승계 받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 세입자의 전세보증금 전액을 책임지게 됩니다.

전세 계약 만료를 앞둔 세입자의 경우 현재 걱정이 많을 텐데요. 계약 만료를 앞둔 경우에도 보증금을 받기 전까지는 이사 가지 않고 살 수 있습니다. 만일 이사를 가야 한다면 ‘임차권 등기명령’ 신청을 반드시 해야 합니다. 임차권등기 명령은 세입자가 이사를 가더라도 낙찰자에게 전세금을 주장할 권리를 유지시켜주고 만일 전세금을 반환하지 않는다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.

한편 전문가들은 빌라의 위험성을 경고했습니다. 엄 변호사는 이러한 문제를 예방하기 위해서는 계약 당시부터 주변 시세를 명확히 파악할 필요가 있다고 말했습니다. 특히 신축 빌라의 경우 시세 파악이 어려워 더 큰 피해를 불러올 수 있기 때문입니다. 권일 부동산인포 팀장도 계약 전 주변에 입주 물량이 많았거나 가격이 불안정 곳은 피하는 게 좋다고 조언했습니다. 송승현 도시와경제 대표는 시세가 반영 안되는 신축 빌라보다는 거래가격의 데이터가 누적돼있는 기존 주택을 선택하는 게 더 안전한 선택이라고 설명했습니다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com