세입자 주거 안정을 위해 도입됐으나 임대인 역차별이란 지적이 제기된 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)이 존폐 기로에 놓였다. 문재인 정부 당시 임차인 보호를 위해 도입된 이 제도는 윤석열 정부 취임 후 폐지를 추진해왔다.
13일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 국토연구원이 지난해 4월 제출한 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’ 연구용역 결과를 공개했다. 연구 보고서에는 임대차 2법의 폐지와 개편 등에 관한 4가지 대안이 담겼다. 국토부는 공론화 과정을 거쳐 개편에 나설 계획으로 알려졌다.
연구용역 결과 총 4개 개선안이 마련됐다. 연구진은 그간의 정책 효과 및 미국, 영국, 독일 등 선진국 사례를 종합 검토한 결과라고 설명했다. 국토연구원이 제시한 대안은 △제도 도입 전 복귀(폐지) △지역지정제도 또는 지자체 위임 운영 △임대차 계약 시 임대인·임차인 자율 적용 △상한요율 상한, 정책대상 범위 재설정 등이다.
이외에 △임차인 보호 및 임대인 권리개선 △임대차계약 전자문서화 활성화로 임차인 보증금 보호 강화 △확정일자 열람 확대 △전세시세 정보 공개 등 추가 과제도 제시했다.
구체적으로 전면 폐지의 경우, 갱신계약 보증금 증액이 5% 이내로 제한돼 신규계약 전셋값이 더 높은 ‘이중가격’ 형성 문제 해소가 가능하다. 그러나 정책 변화로 인한 국민 피로도 증가와 임차인이 신규 임대에 노출되는 빈도가 늘어나는 것이 단점으로 꼽혔다.
두 번째 지역지정제도 또는 지자체 위임 운영은 지역 상황에 맞춰 자율적으로 운영하는 방안이다. ‘임대차 특별지역’을 지정해 1년~2년의 계약갱신요구권이나 임대료 상한요율을 적용하는 것이다. 다만 적용 지역 내 이중가격이나 계약갱신에 따른 갈등 문제가 우려된다.
세 번째 대안은 임대인과 임차인이 계약 시 계약갱신요구권과 상한요율 적용 여부를 협의하는 방안이다. 이 역시 이중가격 문제가 존재하고 공급 부족 지역에서 집주인의 의견이 강하게 들어갈 여지가 있다.
네 번째 대안은 임대료 증액 상한을 5%에서 10% 이내로 높이거나 저가주택에 한정해 임대차 2법 적용 범위를 조정하는 것이다. 그러나 증액 상한율에 대한 사회적 합의 도출에 어려움을 겪을 것으로 보인다.
임대차 2법 폐지 불투명…개편하나
임대차 2법은 임대차 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용으로 문재인 정권 당시 도입됐다. 임차인 보호를 위해 도입됐으나 전월세 매물 감소, 가격 상승 등 부작용이 나타났다. 실제 법 시행 이전인 2020년 상반기 전국 아파트 전셋값 상승률은 1.85%였지만 하반기 5.47%로 급등했다. 임대료 상승 제한을 우려한 임대인들이 4년 치 상승분을 선반영해 신규 계약을 체결했기 때문이다.
윤 정부는 취임 후 지속적으로 임대차 2법 폐지를 추진해왔다. 그러나 야당의 반대와 탄핵 정국으로 인해 추진 동력을 상실했다. 이에 폐지보단 개편에 무게가 실릴 것으로 보인다.
국토부는 연구용역 결과를 토대로 임대차 2법 개선 방향을 찾겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “‘주택임대차 제도개선 방안 연구’ 분석 내용은 임대차 2법 제도 도입 초기 시장 영향과 해외 사례를 분석한 연구 결과”라며 “개선방안도 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시로 제시한 것으로 공식 입장은 아니다”라고 말했다. 이어 “연구결과를 참고해 시장 혼선을 최소화할 수 있는 제도 개선안을 마련할 것”이라 밝혔다.
전문가는 폐지보단 개편이 필요하다고 진단했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가장 적절한 방안은 계약 주체인 임차인과 임대인의 협의이나 갑을 관계가 형성되며 악용하는 사례가 생길 수 있다”고 우려했다. 이어 “이로 인해 전면 자율화는 어려워 보이고 지자체 차원에서 가이드라인을 제시하는 것이 바람직해 보인다”고 말했다.
윤 연구원은 “현재 임대차 2법처럼 법 테두리 안에서 못 박고 개정에 몇 년 씩 걸리는 게 아닌 지자체 별로 상황에 맞춰 자유로운 조정을 통해 적합한 제도를 찾아가는 것이 필요하다”고 밝혔다. 이어 “수요도가 높은 서울의 경우 가이드라인이 보다 타이트해야 한다”고 주장했다.
