‘시장을 이기는 대책은 없다’vs‘대책을 거스르지 말라’

2005년 8.31대책이 나온 뒤 당시 국내 일간지 부동산기자였던 필자가 ‘8.31 부동산대책 족집게 해설’이라는 책에 썼던 격언 2제다. 지난해 쇼킹하게 발표되었던 ‘8.2부동산대책’ 이후 요즈음 부동산 움직임을 바라보면 12년전 격언이 지금도 그대로 먹힌다는 느낌이다.

강남 부동산을 후회하게 만들겠다며 자고나면 대책을 퍼붓던 노무현 정부의 8.31대책은 지난해 문재인 정부의 8.2대책과 발표 배경이나 효과 측면에서 여러모로 닮은꼴이다. 대책 이후에도 정부에 맞서서 줄기차게 오르는 강남부동산값 행진도 판박이다.

그렇다면 우리는 역사의 수레바퀴에서 무엇을 배우고 어떻게 행동해야 하나? 필자의 경험으로는 대책에 금방 순응하는 시장은 없지만 궁극적으로는 반드시 대책이 시장에 영향을 미치고 만다는 사실을 알 수 있다. 전국 부동산의 풍향계가 되고 있는 강남의 아파트값도 결국 대세를 따르게 될 것이다. 이미 서울 강남권의 전세가가 떨어지고 있고 전세환산율이 전국 최저치를 보이고 있다는 점만 보더라도 앞으로의 운명이 점쳐진다.

그렇다면 시장이 왜 정부의 대책에 이기려 들었을까? 정답은 시장이 대든 게 아니라 정부가 그렇게 만들었다는 주장이 설득력이 있다. 정부가 대책을 발표할 때마다 강남아파트의 홍보효과가 극대화된다. 하도 강남아파트가 유명해지니까 전국 어디에서나 돈 깨나 있는 축에 속한다면 강남아파트를 사봐야겠다는 유혹을 받게 된다. 

이래저래 강남아파트를 사려는 사람은 있는데 정부가 강력한 규제로 3월말까지는 강남아파트를 팔지 말고 조정대상지역이 아닌 외곽의 주택을 먼저 팔도록 유도하니까 강남 집값이 치솟을 수밖에 없다. 더구나 올해 총 16조원에 달한다는 보상금이 전국에서, 그중 절반이 수도권에서 풀린다니 넘치는 유동성은 강남으로 몰릴 수밖에 없다. 지난 2005년에도 전국적으로 18조원의 토지보상금이 풀리는 바람에 강남집값을 아무리 잡아도 자고 나면 뛰었다.

그러나 상황은 오는 4월 1일부터 급변할 수 있다. 양도소득세 폭탄을 피하기 위해 서울 외곽 비 조정대상지역 주택부터 팔고 있는 다주택자들도 4월부터는 외곽 서울 시내 주택의 매각에 나설 수 있다. 여전히 황금주 강남아파트를 사려는 수급논리가 우세하다고 하더라도 지속적으로 압박을 가해오는 세금폭탄과 대출절벽이라는 극약처방에는 결국 굴복하고 말 것이다.

현 정부의 8.2부동산 대책에서 메가톤급 폭탄은 역시 양도소득세중과세다. 2주택자만 되더라도 양도차익에서 일부 공제금을 제외한 과표의 절반가량을 세금으로 뺏긴다. 양도소득세에서 장기보유특별공제 배제는 치명적이다. 10년만 보유하면 과표에서 80%를 공제해주던 정부정책이 일시에 없던 일이 된다면 양도세가 몇배 몇십배 폭증한다. 

정부는 한술 더 떠서 장기보유 공제대상을 9억원에서 6억원 이하로 줄이고 기간도 10년에서 20년으로 다시 늘리는 소득세법 개정안을 띄우고 있다. 정부는 1주택자에 대해서도 양도세 비과세 요건을 2년 보유 대신 2년 거주로 바꿈으로써 전세 갭투자자들에게는 치명타를 입히고 있다. 내집마련에 나서는 서울시내 다주택 보유 실수요자들에게는 대출을 시세의 40%이하로, 그것도 원리금이 소득의 40%이하가 되도록 조정함으로써 대출절벽에 부딪히고 있다.

이런 상황에서 어떤 수를 써야 양도세 폭탄과 대출 절벽을 피할 수 있을까? 최근 세무법인의 도움을 받아 2명의 다주택자 상담을 진행한 내용은 다음과 같다. 

우선 4월이 오기 전에 다주택자에서 벗어나는 게 급선무다. 2주택자일 경우 소액 부동산부터 매각하면 된다. 팔기 싫거나 어려울 경우 소액 부동산을 따로 사는 무주택 자녀에게 증여하면 된다. 이왕 증여할 바에는 증여부동산을 담보로 빚을 최대한 낸 다음에 자녀에게 부채까지 증여하는 부담부 증여가 유리하다. 부채를 뺀 만큼 증여하기 때문에 자녀의 증여세가 절반 이상 줄게 되고 부모는 부채만큼 양도세를 내면 된다. 물론 자녀가 부모의 부채에 대해 이자를 낼 수 있다는 능력은 어떻게든 입증해야 한다.

간단하게 부부끼리 6억원까지 증여세 없이 증여하는 방법도 있다. 물론 따로 살지 않는 한 주택수에서 감해지지는 않지만 전체 양도세액은 누진율을 받지 않아 크게 줄어들 수 있다. 부부 공동명의도 일정부분 양도세 감액의 효과가 있다.

​2주택자를 면하는 손쉬운 방법으로 1주택을 멸실하거나 상가로 용도 변경할 수도 있다. 상가 주택일 경우 주택부분을 헐거나 주택에 싱크대 등 주거시설을 없애고 상가용 상하수도 등을 설치하는 선에서 구청에 용도변경 승인을 받으면 된다.

양도세 면세인 1주택자라 하더라도 자칫 업·다운계약서를 쓰는 경우 양도세 비과세 혜택이 사라지게 되니까 유의해야 한다. 한 지붕아래 한 솥밥 먹는 식구라면 동일세대로 간주하기 때문에 주택수를 합산하게 된다는 점도 유념해야 한다. 남이라고 생각할 수도 있는 장인, 장모, 처남, 처제와 생계를 같이하는 경우 동일세대에 해당된다. 취학이나 근무상, 질병으로 일시 퇴거한 자도 동일세대로 본다.

30세 이상의 아들이 분가했다 하더라도 양도세를 면하려면 9억원 이하의 주택 한 채를 2년 이상 보유해야만 한다. 앞으로 조정대상지역에서는 2년 거주요건까지 충족해야 한다. 양도소득세를 줄일 목적으로 거짓 신고하면 가산세를 40%를 내야한다는 점도 잊지 말아야 한다.

부동산 투자에 성공하려면 대세를 거스르지 말고 소나기는 피해야 한다는 격언을 따르는 게 여러모로 좋겠다는 생각이다. 글=이택수 ㈜야촌주택건설 부사장, 도시공학 박사