김민희 아나운서 ▶ 우리 생활에 도움 되는 경제 정보가 있는 훈훈한 경제 시작합니다. 오늘도 제 옆에 송금종 기자 나와 있습니다. 송금종 기자, 안녕하세요.
 
송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 쿠키뉴스 송금종 기자입니다.
 
김민희 아나운서 ▶ 네. 송금종 기자, 오늘은 어떤 정보 전해주실 건가요?
 
송금종 기자 ▷ 정부가 지난 달 13일 주택시장 안정 대책을 발표했습니다. 금융, 세제, 공급 등 세 가지 부동산 대책 중 먼저 금융과 세제 쪽 대책이 발표됐는데요. 담고 있는 내용이 많지만 한마디로 말하면, 집은 자기가 살 집 1채만 보유하라는 권고를 하고 있습니다. 앞으로 자신이 살고 있는 집을 가진 사람이 규제 지역 내에서 집을 더 사려면 은행 대출을 전혀 받을 수 없는데다가 종합 부동산세도 오르게 되는데요. 어떤 규제들이 담겨 있는지, 자세히 살펴보겠습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 일명 9.13대책이라고 하는 부동산 안정화 대책이 발표가 된 후 시장 분위기가 심상치 않죠. 대출 규제를 하고 세금을 올린다고는 하는데, 나도 해당이 되는 건지, 또 언제부터 적용되는 건지 궁금하셨던 분들 많으실 거예요. 오늘 송금종 기자와 함께 구체적으로, 보다 쉽게 알아보겠습니다. 송기자, 정부가 이번 대책을 발표한 이유, 언제나 그렇듯 다주택자와 집값을 잡기 위한 건가요?

송금종 기자 ▷ 네. 김동연 부총리는 최근 전세를 끼고 매입하는 갭 투자 비중 증가, 임대 사업자 및 전세 대출 등으로 일부 시장은 이상 과열 현상이 일어나며 정상적으로 작동되지 않는다고 말했습니다, 그래서 정부는 일관되게 견지해왔던 다주택자 투기 수요 차단과 선의의 실수요자 보호에 입각해 이번 정책을 마련했다고 설명했고요.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 그 내용 하나하나 자세히 살펴볼 텐데요. 먼저 종합부동산세를 올린다고요?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 기존에는 3주택이상 보유자만 추가 과세가 적용됐지만, 앞으로 과세기준일 기준 3주택 이상 보유자는 물론, 조정대상지역 2주택 보유자도 추가 과세가 적용되고요. 현행 대비 +0.1~1.2%p 세율이 인상되게 되는데요. 결국 과세 표준 94억 원 초과 구간 세율은 참여정부 당시 최고세율인 3.0%를 넘는 3.2%까지 상승하게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 3주택 이상 보유자 뿐 아니라, 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서도 추가 과세가 적용되는 건데요. 잠깐 용어 정리도 하고 넘어갈게요. 송기자, 과세표준은 무엇이고, 또 실거래 가와는 어떤 차이가 있는 건가요?

송금종 기자 ▷ 과세 표준은 종합부동산세 부과 기준이 되는 금액입니다. 쉽게 말하면 공시지가의 80% 정도가 과세 표준인데, 이 공시지가는 아파트 실거래 가와도 상당한 차이를 보입니다. 따라서 과세 표준 9억의 경우, 실거래 가는 30억 이상이고, 과세 표준 6억의 경우 실거래 가는 19억 정도, 과세 표준 3억의 경우 실거래가 10억 가까이 된다고 보시면 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 이번에 나온 대책에 따르면, 종합부동산세 인상을 어느 정도 선의 과세표준에 적용하는 건가요?

송금종 기자 ▷ 인상 적용 대상을 과세표준 6억 원 이하로 확대했습니다. 기존에는 과세표준 6억 원. 즉 시가 약 23억 원 이하 구간은 현행세율을 유지하고, 6억 원 초과구간만 +0.1에서 0.5%p 인상됐었는데요. 앞으로는 과세표준 3억에서 6억 원 구간이 신설되고 과세가 적용됩니다. 그래서 과세표준 3억 원. 즉 시가 약 18억 원 이하 구간은 현행세율을 유지하지만, 3억 원 초과 구간 세율은 +0.2%에서 0.7%p 인상됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 그러니까 이번에 종합부동산세 과세표준 3억에서 6억 구간이 새로 신설된 거군요.

송금종 기자 ▷ 그렇죠. 신설된 구간에 대해 복잡한 산식이 적용되지만, 요약하자면 혼자 소유한 경우 실거래가 18억, 부부 공동 소유한 경우에는 실거래가 24억 정도 되는 주택의 종합부동산세 구간이 기존보다 세율이 올라간다고 생각하면 됩니다. 예를 들어 서울 강남구 대치동과 동부이촌동에 각각 아파트 1채를 갖고 있는 A씨가 현재 종합부동산세를 883만원을 내고 있다면, 새로운 세법에 의해 2천450만 원을 내게 되는 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 조정대상지역 내 다주택자에 대해 세 부담을 높이고, 이전에는 동일하게 적용되었던 종합부동산세 과세표준 6억 이하에 대해서도 세금 부담이 크게 늘게 되었는데요. 세금 부담 뿐 아니라, 대출도 막히게 된다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 앞으로는 주택담보대출 자격이 더 엄격해집니다. 앞으로 2주택이상 소유자는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지되는데요. 즉, 주택담보대출비율 LTV는 0%로 적용되는 것이죠. 또 1주택 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로는 금지됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 앞서 이야기한 것처럼, 집을 한 채 가지고 있는 사람이 규제지역 내에 집을 한 채 더 사려면 대출을 전혀 받을 수 없게 되는 건데요. 거기에서 예외는 없는 건가요?

송금종 기자 ▷ 단 추가 주택 구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우, 예외적으로 허용될 수 있습니다. 규제지역 내 고가주택. 즉 공시가격이 9억 원을 초과하는 경우 실거주목적인 경우를 제외하고는 대출이 금지되는데요. 무주택세대가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택 세대가 기존주택 최장 2년 이내 처분하는 경우 등은 조건부로 허용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 무주택자지만 실 거주 목적이 아닌 경우는 어떻게 되는 건가요? 그 경우도 대출이 불가한가요?

송금종 기자 ▷ 서울과 세종 등 투기 조정 지역에서 실 거주 목적이 아닌 공시 가격 기준 9억 이상의 집을 살 때는 주택 담보 대출이 불가능합니다. 다만 9억보다 낮은 금액의 집을 살 경우에는 대출이 가능합니다.

김민희 아나운서 ▶ 규제 지역이 아니라면요? 다른 지역이라면 집을 한 채 더 살 때 대출이 가능한 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그 경우는 가능합니다. 다만 해당 지역과 본인의 신용 상태 등에 따라 대출 가능 여부와 대출금액은 달라질 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이미 실 거주 목적의 집을 가지고 있는 경우, 규제지역에 집을 한 채 더 살 때 주택담보대출을 받을 수 없다는 점. 참고하시기 바랍니다. 또 주택담보대출 뿐 아니라, 전세자금대출 심사 요건도 까다로워진다면서요?

송금종 기자 ▷ 네. 앞으로 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지합니다. 기존에는 주택 보유수와 무관하게 보증을 제공했는데요. 앞으로 1주택자는 부부 합산 소득 1억 원 이하만 보증을 제공하고, 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율을 상향하게 됩니다. 다만 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공합니다.

김민희 아나운서 ▶ 이제 2주택 이상을 소유한 경우, 전세자금 대출에 대한 공적보증을 받을 수 없고, 1주택자 같은 경우 소득에 따라 달라진다는 점, 알아두시기 바랍니다. 송기자, 그 외에 또 달라지는 부분이 있나요?

송금종 기자 ▷ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편하게 됩니다. 먼저 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건을 강화하는데요. 현재는 실거래가 9억 원 초과 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제가 적용되지만, 앞으로 2년 이상 거주한 경우에 한해 10년, 최대 80%가 적용되고, 2년 미만 거주 시 15년, 최대 30%가 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 거주 기간에 따라 장기보유특별공제 적용 기준이 달라지는 거군요. 그럼 지금부터 바로 적용되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간을 설정해, 적용 시기는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 9.13대책에 들어있는 내용. 하나하나 살펴보고 있는데요. 집을 투자의 개념으로 보는 것이 아니라 실 소유 중심으로 가려는 목적이 보여요. 이번에는 어떤 내용 알아볼까요?

송금종 기자 ▷ 이제 조정대상지역의 일시적 2주택 중복 보유 허용기간을 단축합니다. 현재 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도하면 양도세 비과세를 받았습니다. 하지만 앞으로 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도세 비과세를 받게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 조정대상지역에 한해 일시적 2주택 중복 보유 기간을 일 년 단축하는 거군요. 2년 내에 양도해야 양도세 비과세 해택을 받을 수 있으니, 서둘러 양도하시는 게 좋겠습니다. 그리고 주택임대사업자를 대상으로 한 과도한 세제혜택도 조정된다고 하는데, 이번에는 임대사업자 관련 내용도 알아볼게요. 먼저 어떤 부분이 달라지나요?

송금종 기자 ▷ 먼저 임대사업자 대출 규제가 강화됩니다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40%가 새롭게 적용되고요. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 고가주택. 즉 공시가격 9억 원을 초과하는 주택을 신규로 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지됩니다. 가계대출, 사업자대출 등 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 대출이 금지되고요.

김민희 아나운서 ▶ 임대사업자들은 대출이 좀 쉽다. 잘 된다. 이런 말이 있었는데, 이제 대출 조건이 강화되는 거군요.

송금종 기자 ▷ 네. 임대업 대출용도 외에 유용 점검을 강화해, 사업 활동과 무관한 대출금 사용은 방지할 예정인데요. 건당 1억 원 초과 또는 동일인당 5억 원 초과 시 점검을 받게 되고요. 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하게 됩니다. 만약, 용도 외에 유용 시 대출금 회수 및 임대업 관련 대출도 최대 5년으로 제한될 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 9.13대책 중 임대사업자들에 대한 부분 알아보고 있는데요. 대출 규제 외에 또 달라지는 점이 있나요?

송금종 기자 ▷ 조정대상지역의 신규 취득 임대주택에도 종합부동산세가 과세됩니다. 현재는 8년 장기 임대 등록한 주택 중 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하에 대해 비과세가 적용되었지만, 앞으로 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록 시에도 종합부동산세가 합산되어 과세가 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 대책 발표 후 신규로 취득해 임대 등록한 주택은 종합부동산세 과세 면제 혜택을 받을 수 없다면, 기존 보유주택을 임대하고 있는 사람이 대책 후 임대사업자로 등록하면 세금 면제 대상이 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 기존 주택 보유자는 종합부동산세 중과 대상이 아닙니다. 대책 발표 후 조정대상지역에 새로 취득한 주택부터 양도세 중과가 적용되는 건데요. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록을 해도 양도세가 중과됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 임대주택 종합보동산세에 대한 과세 기준이 달라졌는데요. 그럼 등록 임대주택 양도세 기준도 달라지는 부분이 있나요?

송금종 기자 ▷ 네. 감면 가액기준도 신설됩니다. 현재는 국민주택 규모 이하의 등록 임대주택에 대해 양도세가 감면됐고, 장기보유특별공제도 8년 이상에서 10년 미만 임대는 50%, 10년 이상 임대는 70%가 적용됐습니다. 하지만 앞으로 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준이 신설되고, 임대 개시 시 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 금융, 세제, 공급 등 세 가지 부동산 대책 중 먼저 발표된 금융과 세제 쪽 대책 내용 살펴봤는데요. 공급 대책은 아직 구체적으로 나오지 않은 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 지방자치단체와의 협의가 아직 마무리되지 않아 일단 대략적인 방향만 담겼습니다. 큰 줄기를 살펴보면, 먼저 신규 수도권 공공택지를 공급할 예정인데요. 수도권 내 교통 여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳, 30만호를 개발할 방침이고요. 또 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익을 환수할 계획입니다.

김민희 아나운서 ▶ 실수요자 위주로 공급이 이루어지겠죠?

송금종 기자 ▷ 그럼요. 또 지자체와 협의를 통해 도심 내 규제 완화 등을 포함해 다양한 주택공급 확대방안을 마련하고요. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향하고 역세권 용도지역을 변경하며, 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택 공급을 확대할 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 공급 관련 대책의 경우, 지방자치단체와의 협의가 아직 마무리되지 않은 상황이기 때문에 앞으로 좀 더 지켜봐야 하겠습니다. 그리고 사실 문제는 대책 발표 후예요. 정부의 9.13 종합 부동산 대책이 발표된 이후 변경된 대출 규제와 관련해 혼선이 이어지고 있다면서요?

송금종 기자 ▷ 네. 9.13 대책 발표 후 변경된 대출 규제가 현장에 곧장 적용되면서 관련 내용을 숙지하지 못한 일선 창구에서는 혼란이 빚어지고 있고요. 현재 정책 당국이 세부 가이드라인을 가다듬고 있는데요. 금융 당국은 실무 지침을 배포하는 등 분주하게 대응에 나서고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 구체적으로 어떻게 대응하고 있는 건가요?

송금종 기자 ▷ 우선 세부 지침이 확정되지 않은 대출은 특약 문구를 넣는 방식으로 대출 신청을 받도록 했고요. 또 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출을 받는 경우에는 대출을 내주도록 했고, 고가주택이 아닐 경우에는 임대를 줬던 주택에 전입하거나 세입자와 계약하려는 목적의 주택담보대출을 허용하도록 하고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 큰 변화가 있는 부동산 대책을 발표한 후에는 항상 그를 보완하는 후속대책이 이어져 나왔기 때문에, 이번에도 상황 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com