지난해 부동산 시장 안정화를 이루고자 다주택자들을 대상으로 종합부동산세 강화, 대출규제 등울 가했던 정부가 이번엔 공시가격 현실화 카드를 꺼내 들었다. 여러 가지 세금 계산에서 과세 기준이 되는 공시가격이 시세를 제대로 반영치 못하고 있다는 시장의 지적을 받아들인 셈이다. 공시가격이 올해 부동산 시장에 있어 뜨거운 감자가 될 것으로 예상된다.

◇공시가격, 유형별 다른 산정방법

공시가격이란 국토교통부에서 매년 고시하는 개별주택가격, 공동주택가격, 공시지가 등을 말한다. 여러 가지 세금 계산에서 과세 기준이 되고 있다. 공시가격은 일반적으로 시가의 60%~70% 수준을 측정된다.

공시가격은 유형별로 토지, 단독주택, 아파트 등과 같은 공동주택, 세 가지로 나뉜다. 

토지의 경우 국토교통부가 감정평가사에게 의뢰를 하면, 이들이 전국 3309만 필지 중 50만 필지(2018년 기준)를 표준지로 선정한 뒤 공시지가를 산정한다. 지방자치단체는 표준지를 기준으로 나머지 개별 토지에 대한 공시지가를 매긴다. 감정원은 행정지원, 통계집계, 이의신청 등과 같은 부대업무를 맡는다.

단독주택도 감정원이 전국 단독주택 418만호 중 22만호를 표준주택으로 선정해 직접 가격을 산정하고, 지자체가 표준주택을 기준으로 나머지 개별 주택에 대한 공시가격을 매긴다.

반면 아파트와 빌라 등 공동주택에 대해선 감정원이 직접 전국 1289만호의 가격을 전부 책정한다. 감정원은 부동산 가격을 책정할 때 대량산정모형을 쓴다. 아파트의 경우 표본이 되는 주택의 가격이 정해지면, 나머지 주택들은 층수·면적 등 변수를 입력해 자동으로 가격이 매겨진다.

◇실거래가 반영 못하는 단독주택 공시가격

최근 국토교통부는 현재 산정 중인 표준주택 공시가격 관련 의견청취를 7일까지 마무리하고, 오는 25일 최종 공시할 예정이라고 밝혔다. 

표준주택 공시가격은 전국의 단독주택 가운데 대표성이 있는 20여만 가구를 추려내 산정한 가격이다. 이 가격을 기준으로 인근 단독주택의 개별 공시가격을 다시 매긴다.

그동안 단독주택 공시가격은 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받아왔다. 단독주택 공시가격의 시세반영률은 50~55% 수준에 그친다. 이런 문제점들을 감안해 정부는 저평가된 부동산 공시가격을 현실화하는 데 초점을 맞추고 있다. 시세반영률이 낮은 고가 주택 등이 대상이다.

이에 따라 일부 주택 보유자들은 이른바 보유세 폭탄을 피할 수 없을 전망이다. 특히 각종 혜택에서 배제되는 다주택자의 부담은 더 커질 수밖에 없다.

또한 국토부의 공시가격 산정 개입이 월권이라고 주장하는 보유자들도 있다.

◇토지·공동주택 공시가격도 손델까

올해 일부 공동주택과 토지의 공시가격도 정부의 현실화 작업을 피해갈 수 없을 것으로 보인다. 그동안 정부는 투기와 집값은 반드시 잡겠다며 공시가격 현실화 추진 의사를 수차례 밝혀 왔다. 

앞서 김현미 국토부 장관은 쏟아낸 규제 대책에도 불구하고 집값이 계속 상승하자 집값 급등 지역의 공시가격을 크게 올리겠다고 경고했었다. 현재 시세의 40~70% 수준에 머문 공시가격을 80%까지 끌어올리겠다는 것이다. 

아파트 등 공동주택의 경우 단독주택에 비해 시세반영률이 높지만, 최근 집값이 급등한 지역은 공시가격이 대폭 오를 가능성이 있다. 정부는 오는 4월 30일 공동주택 공시가격을 공시한다. 또 주택과 별개로 전국 50만 필지를 대상으로 표준지 공시가격 산정도 진행 중이다. 

표준지 공시가격은 의견청취와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2월 13일 최종 공시될 예정이다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com