정부가 3차 신도시 지정을 마무리 하면서 해당 지역이 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 특히 마지막으로 지정된 고양시 창릉동과 부천시 대장동을 두고 ‘집값이 5000만원 급등했다’는 보도가 나오는 등 투자자들의 관심이 높다. 다만 투자에 관심이 있는 이들은 고양시 창릉동과 부천시 대장동의 대출 규제가 서로 다르다는 점에 유의해야 한다.

먼저 고양시는 정부의 부동산대책으로 조정대상지역으로 지정됐다. 조정대상지역은 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이거나 청약경쟁률이 5:1이상인 지역 가운데 국토교통부장관이 주택시장 안정화를 위해 지정한다. 조정대상지역에는 분양권전매제한 등 부동산 규제와 함께 강력한 대출 규제가 적용된다.

대출규제의 핵심인 주택담보인정비율(LTV) 한도를 보면 일단 2주택자는 LTV 0%, 1주택자는 LTV 60%, 무주택자는 LTV 60%, 서민실수요자는 LTV 70%가 적용된다. 2주택자는 고양시 주택을 구입할 때 주탣담보대출을 받을 수 없다는 이야기다. 서민실수요자 혜택을 받기 위해서는 부부합산 연소득이 6000만원 이하여야 한다.

1주택자도 기존 주택을 2년내 매각한다는 조건과 함께 이사·부모봉양 등 실수요 목적일 경우에 한해 대출이 허용된다. 또한 이는 공시지가 9억원 이하 주택에 적용되는 조건이며, 주택의 가격이 9억원을 넘어갈 경우 원칙적으로 대출이 금지된다.

여기에 총부채상환비율(DTI) 규제도 여타지역과 다르다. 2주택자는 DTI 0%, 1주택자는 DTI 50%, 무주택자는 DTI 50%, 서민실수요자는 DTI 60%가 적용된다. 아울러 대출이 허용된다고 해도 총부채상환능력비율(DSR)이 70%를 넘어갈 경우 은행에서 위험대출로 분류돼, 대출한도가 감소할 수 있다.

고양시가 조정대상지역으로 강도 높은 대출 규제를 적용받는 반면 부천시는 정부의 규제에서 비켜나가 있다. 부천시는 ‘조정대상지역 외 수도권’ 지역으로 분류돼 2주택자도 주택구입 목적의 대출을 받을 수 있다. LTV는 주택보유자는 60%, 서민실수요자·무주택자는 70%까지 허용되며, DTI는 주택보유자 50%, 서민실수요자·무주택자 50%까지 대출을 받을 수 있다.

한편 고양시 창릉동과 부천시 대장동에 앞서 3기 신도시로 지정된 과천시, 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남시 교산 등도 대출 규제가 제각각 다르다.

남양주는 고양시와 마찬가지로 조정대상지역으로 지정됐으며, 인천 계약은 부천시와 마찬가지로 ‘조정대상지역 외 수도권’ 지역에 따른 대출 규제를 받는다.

주목할 부분은 과천시와 하남시 교산으로 두 지역은 ‘투기과열지구’로서 조정대상지역 보다 강도 높은 대출 규제가 적용된다. LTV·DTI 한도가 모두 동일하게 2주택자 0%, 1주택자 40%, 무주택자는 40%, 서민실수요자 50%까지만 적용된다.

은행권 관계자는 “규제지역내 대출을 받을 경우 LTV규제를 가장 먼저 따져봐야 한다”며 “DTI는 소득증빙이 잘 되지 않는 일부 자영업자 등을 제외할 경우 큰 무리없이 통과가 가능하다”고 설명했다. 

조계원 기자 Chokw@kukinews.com