시가 15억원을 넘는 투기지역‧투기과열지구 주택(아파트)에 대한 주택담보대출 전면금지와 함께 9억원 이상 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제와 전세대출이 강화되는 등 고가주택에 대한 대출 규제가 대폭 강화된다.   

금융위원회와 국토교통부, 기획재정부 등 정부부처는 16일 이런 내용 등을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다.

안정화 방안은 금융 부문에서 투기적 대출수요를 원천차단하겠다는 취지에 따라 강도 높은 규제 방안을 다수 포함하고 있다.

우선 시가 15억원 초과 투기지역‧투기과열지구 아파트를 담보로한 대출이 금지된다. 이는 은행, 보험사, 저축은행 등 전금융권 가계대출과 주택임대업·매매업 개인사업자 및 법인 대출 등 모든 차주에 동일하게 적용된다. 

재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외가 허용된다. 사실상 15억원 이상 주택은 대출없이 자체 자금으로만 구매하라는 의미다. 

투기지역‧투기과열지구 주담대에 적용되던 주택담보대출비율(LTV) 40%도 23일을 기준으로 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20%로 강화된다. 

예를 들어 규제지역내 14억원의 주택의 경우 기존에는 LTV 40%에 따라 5억6000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 규제 강화에 따라 앞으로는 9억원의 40%인 3억6000만원과 9억원을 넘어서는 5억원의 20%인 1억원만 대출이 나온다. 

시가 9억원이 넘어가는 주택을 담보로한 대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화된다. 현재 DSR규제는 은행별로 규제가 적용되지만 규제 강화에 따라 시가 9억원 초과 주택을 보유한 이는 개인 단위로 은행권 40%, 비은행권 60%의 규제를 적용받는다.

여기에 실수요자 보호를 위해 1주택자가 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 허용하던 주담대도 처분 기간이 1년으로 단축된다. 고가주택 기준도 공시지가에서 시가로 변경된다.

주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자의 투기지역내 주택 구입목적 주택담보대출을 금지하던 규제도 규제대상 지역이 투기지역에서 투기과열지구로 확대된다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 대출가능 임대업 이자상환비율(RTI)도 1.25배에서 1.5배로 강화된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 임대업 대출 이자비용으로 나눈 값이다. 

아울러 갭투자에 활용되고 있는 전세대출 규제도 강화된다.

시가 9억원 초과 주택 구입·보유자에 대한 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사) 공급중단이 서울보증보험 등 민간 전세보증시장까지 확대된다. 사실상 고가 주택 보유자에 대해 전세대출 공급을 중단하겠다는 뜻 이다.

다주택자에 대한 전세대출도 즉시 회수된다. 전세대출을 받고 2주택자가 됐을 경우 기존에는 전세대출 만기까지 기다렸줬지만 앞으로는 전세대출을 즉시 회수하겠다는 것이다.

금융위 관계자는 “새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 현황에 대한 모니터링 및 관리감독도 강화할 것”이라고 밝혔다.

조계원 기자 Chokw@kukinews.com