김준환 교수(서울디지털대학교 부동산학과)가 문재인 정부의 부동산 규제 방안에 대해 “정부는 고가주택 매입하는 이들에게 규제 강화하려 했으나 타격을 입은 이들은 무주택 혹은 1주택 이전 수요자들”이라고 지적했다.

김준환 서울디지털대학교 교수는 17일 자유한국당 김현아·박성중 의원이 공동 주최한 ‘문재인 정부 부동산 정책 진단 토론회’에서 “이번 문제인 정부의 부동산 정책에 대해 실패할 것을 단언하기 어렵지만 실패 단언은 어렵지만, 개인적으로 기존 재고주택의 시장공급을 완전 차단했던 부분이 가격이 잡히지 않는 가장 큰 이유가 된 것으로 판단된다”며 이같이 말했다.

김 교수는 “문재인 정부의 부동산정책은 크게 ▲투기수요 억제 및 차단 ▲실수요자 및 서민주택공급 확대 ▲임대주책 공급확대 ▲신규주택 공급확대 등 네 가지로 분류될 수 있다”며 “하지만 정부의 의도와 달리 규제 확대하니 집값 뛰어오르는 현상 보였다”고 말했다.

김 교수는 “그동안 주택가격 변동 추이를 보면 규제를 하면 이상하게 집값이 오르고  완화하면 떨어지는 사이클 보인다”며 “지난 2008년부터 살펴보면 집값이 물가상승 대비 상승률이 더 높았다”고 지적했다.

그는 보유세 및 양도세 강화로 인해 주택 수요자들의 움직임은 다른 방향으로 가게 됐다고 언급했다. 그는 “보유세 강화로 높은 보유세 버티지 못하고 매각해 시장공급 증가를 노렸지만, 실제 보니 증여를 하거나 버티기를 한다. 근본적 이유는 종부세보다 주택가격의 상승분이 훨씬 많기 때문”이라고 설명했다. 

이어 “실제 양도세와 보유세를 강화하니 반대로 수요자들은 증여하는 방법을 택했다. 재고주택 자체가 일반 거래시장에 나오는 것이 아닌 증여나 임대주택으로 등록해 시장공급이 차단됐다”면서 “분양가 상한제나 재건축 규제로 인해 신규 주택 공급이 지연되고 있고, 결과적으로 기존 재고주택이 감소하는 추세”라고 지적했다.

김준환 교수는 정부의 대출규제 강화로 인해 오히려 중산층 이하 세대의 주택구입 자금조달이 어려워졌다고 말한다. 그는 “정부의 대출규제가 오히려 자금 확보 여력을 차단시키면서 무주택자나 1주택자들의 내집 마련이 어렵게 됐다. 반면 고소득층은 주택 구입자금 조달에 상대적으로 영향이 적어 양극화가 심해졌다”고 비판했다. 

김 교수는 “현재 정부는 향후 5~10년 이후 주택 공급 계획을 세우고 있다”며 “단기적 공급량 감소로 인해 오히려 고가주택 지역을 중심으로 한 소수 호가 거래가 가격을 주도하고 있는 상황”이라고 우려했다.

아울러 그는 “현재 기존 주택 공급을 활성화시키고 양도세도 완화하는 방향으로 가야 한다”며 “대출 규제도 완화하면서 무주택(혹은 1주택자)들의 주택 마련을 위한 자금 조달도 용이하게 이뤄져야 한다”고 강조했다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com