[쿠키뉴스] 안세진 기자 =정부의 토지거래허가제를 두고 전문가들 사이에서 우려와 기대가 동시에 비춰진다. 투기수요가 차단될 것이라는 점에 대해선 이견이 없지만, 인근 지역에서의 풍선효과와 재산권 침해 등과 같은 문제점이 함께 거론되고 있다.

토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 때 사전에 시·군·구청장 허가를 받아야 한다. 주택은 실거주자, 상가는 자영업자 등 실수요자만 취득할 수 있고, 일정 기간 허가받은 목적대로 해당 토지를 이용해야 한다.

◇토지거래허가제란?=앞서 정부는 5·6 수도권 공급 대책을 통해 용산 정비창을 개발해 8000가구의 아파트를 공급하겠다고 발표한 가운데, 최근 서울 용산 철도정비창 부지 인근 한강로동과 이촌2동(서부이촌동)의 13개 정비사업 구역 토지가 토지거래허가구역으로 지정했다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제1항에 따르면 토지거래허가제란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말한다.

쉽게 말해 대규모 공급계획을 수행하려면 해당 지역을 개발해야 하는데, 이로 인해 투기 세력이 유입될 가능성이 있어 이를 배제하기 위한 장치다.

주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지자체(용산구)의 허가를 받아야 한다. 단독주택과 아파트나 빌라 등 공동주택은 대지면적이 18㎡를 초과하면 허가 대상이다. 

이들 지역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 하면 무효가 되고 형사처벌도 받게 된다.

토지거래 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용할 수 있어 2년간 매매나 임대가 금지된다. 

또한 공익사업용 토지를 산 경우 해당 사업용으로 4년을 써야 하고 현상보존용 토지를 구매했다면 5년간 그 목적대로 개발이 금지된다.

◇전문가들 “일장일단 있어”=전문가들은 이번 규제가 부동산 시장에 미치는 영향에 일장일단이 있다고 설명했다. 우선 인근 지역 부동산 시장이 실수요로 재편되고, 인근 지역 부동산 시장이 거래가 동결되는 효과를 예상하고 있다. 

다만 재산권 침해와 풍선효과 등과 같은 부작용에 대한 우려도 함께 제기됐다.

풍선효과의 경우 허가구역 내에서도 대지면적 18㎡ 이하의 주택이나 20㎡ 이하의 상가는 허가 대상에서 제외돼 이를 중심으로 반사이익을 누리기 위한 세력들이 들어와 부동산 가격이 뜰 수 있을 거란 설명이다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “토지거래허가제는 70년대 후반 부동산거래 투기가 만연할 때 도입됐다. 이는 투기근절 효과 거두었다”며 “다만 투기는 억제했지만 실매도자의 경우 재산권 침해 등을 받아서 정부의 통제가 심하다는 비난이 있었다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “토지거래허가구역으로 지정효과가 오히려 용산 철도정비창 부지입지 가치를 부각시킨 꼴”이라며 “지정구역 내에서는 허가기준면적 미만 토지 희소성이 증가될 것으로 보며 지정구역 인접지로 자본이 쏠릴 가능성이 있다”고 내다봤다.

이어 “허가 받을 필요가 없는 상속과 증여거래도 상당수 발생될 수 있다”며 “규제가 지속돼 서울 부동산시장의 거래절벽현상이 장기화를 이어질 수 있고 향후 범위 및 면적확대 그리고 지정기간이 연장 시 부동산경기 침체로 이어질 수 있다. 희소성으로 가격은 상승하지만 거래량은 저조할 것으로 보여진다”고 말했다.

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