[쿠키뉴스] 이영수 기자 = “새로운 세입자를 구하지도 않았는데, 왜 다른 집을 계약했느냐”는 집주인의 말에 대해 세입자는 또 다시 을이 됐다. 서울 서대문구에 사는 김영석(41, 가명)씨는 가을 이사철을 맞아 임대차 3법 시행 직전 집을 매수하려 했다. 그는 대출과 전세금 반환 등을 계산해 성북구에 새로운 거처를 마련할 계획이었다. 대출은 원활했지만, 전세금 돌려받기는 어려웠다. 집주인 민석준(57, 가명)씨는 “새로운 전세자가 들어오기 전까지 전세금을 줄 수 없다”면서 “왜 말도 없이 집을 매수하느냐”고 따져 묻기도 했다.

김 씨는 이사 날짜를 정하기 3개월 전 집주인에게 금액 반환에 대한 문자메시지를 보냈다. 답장은 없었다. 내용 전달이 됐다고 생각했던 김씨는 이사를 두 달 앞두고 재차 연락을 취했지만, 돌아온 답은 앞선 그것이었다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 법도 전세금반환소송센터를 통해 “경제가 어려워질수록 ‘새로운 세입자가 들어오면 돈을 주겠다’며 전세금반환을 미루는 집주인이 많다. 그러나 법적으로 임대인은 전세 계약이 만료되는 때 전세금을 돌려줘야 하는 게 ‘의무’”라며 “돈이 없다는 얘기는 ‘개인 사정’일 뿐 전세금을 돌려주지 않으면 ‘의무 불이행’”이라고 지적했다.

그렇다면 전세금을 돌려받기 힘든 임차인들은 어떤 조치를 취해야할까.

법률전문가들은 먼저 '해지 통보'를 해야 한다고 입을 모은다. 해지 통보 방법에는 문자메시지, 카카오톡, 전화 녹음 등 다양하다. 그러나 해지 통보가 집주인에게 '도달'되었음을 증명하기에는 전세금 내용증명이 가장 확실하다. 김 씨처럼 문자메시지를 보낸 경우 집주인이 답장을 하지 않고 ‘메시지를 못 봤다’고 하면 향후 법적 분쟁에서 불리할 수 있기 때문이다.

실무에서 가장 많이 사용하는 방법은 ‘내용증명’이다. 내용증명은 우체국이 문서 내용을 증명하는 제도로 그 자체로는 법적 효과가 없지만 향후 소송에서 증거로 활용된다. 전세금 돌려받기가 어려워 전세금 반환소송을 염두하고 있다면 최소 계약 만료 한 달 전 계약 연장 의사가 없으며 만료일에 맞춰 보증금을 돌려달라는 내용을 임대인에게 내용증명을 통해 밝혀야 한다.

일각에서는 내용증명을 보냄으로서 집주인과 감정악화로 전셋집을 나오면 어떻게 되느냐는 의문을 제기하기도 한다. 임차권등기명령을 하지 않고 무턱대고 나오면 권리를 잃는다. 간혹 임대차계약서상의 확정일자만 믿고 점유지를 이탈하는 세입자가 있는데 주민등록 주소를 옮기면 세입자의 대항력이 사라지므로 임차인의 권리인 우선변제권이 사라진다.

내용증명, 임차권등기명령 신청 이후에도 전세금 돌려받기가 힘든 경우 최후 수단은 '전세금 반환소송'뿐이다. 많은 경험을 가진 변호사의 도움을 받는다면 소송촉진특례법 등으로 미뤄진 만큼의 이자도 받을 수 있고 승소한 경우 세입자가 살던 집을 경매해 보증금을 받을 수 있다.

엄 변호사는 “많은 임차인들이 소송을 차마 생각하지 못하고 보증금을 받지 못한 상태에서 집주인 요구대로 참고 기다리셔서 안타깝다”면서 “보증금을 반환하지 않는 것은 의무 불이행이고 임차인 분들도 자신들의 돈을 제때 받기 위해서는 부탁대신 내용증명, 임차권등기 명령, 소송과 같이 권리를 주장하셔야 한다”고 말했다. 
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