[쿠키뉴스] 조계원 기자 =변창흠 국토교통부 장관 후보자는 18일 국토부 기자단과 온라인 간담회에서 "장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재개발·재건축이 활성화되도록 하겠다"고 밝혔다. 

그는 “재개발과 재건축을 촉진하면서 그로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 계속 고민하고 있다”며 이같이 말했다.

다음은 변 후보자의 일문일답 이다. 

Q 역세권이나 준공업지역, 저층빌라 밀집지역 등의 규제 완화로 주택공급을 확대하는 방안을 밝혔는데 구체적인 방법은.

A 역세권, 저층주거지, 준공업지역 등은 지역마다 토지이용 현황, 도시계획 내용, 소유자 특성 등이 다양해 일률적으로 하나의 사업을 추진하기보다는 맞춤형 공급 방안이 필요하다.

같은 노후 주거지라고 해도 소규모 주택정비사업, 공공 리모델링과 같이 소형 사업이 적정한 곳이 있는가 하면, 재개발과 주거환경개선사업, 가로주택정비사업 등 정비사업을 병행하는 것이 효과적인 부지도 있다.

Q 이들 사업을 하면 이주 수요도 생길 것인데, 가뜩이나 공공재개발·재건축이 추진되면 이주 수요는 높아질 수밖에 없다. 현재 심각한 전세난 속에서 이런 이주 수요에 대응할 방안은.

A 대규모 정비사업의 경우 별도의 이주용 단지를 조성해 이주 수요에 대응할 필요가 있다. 일례로 LH가 성남시 순환재개발을 할 때 4천650가구의 아주 단지를 조성한 바 있다. 이주 수요가 많으면 3기 신도시 등을 활용해 충족할 수도 있다. 소규모 사업의 경우 사업부지나 인근 지역 국공유지, 건축물 매입 리모델링 등을 활용할 수도 있다. 이주 수요 조절을 통해 수급상황을 관리하고, 지역별 사업 현황을 고려해 사업을 추진할 예정이다.

Q 지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택 도입 구상은.

A 우리 주택시장의 주택은 분양주택과 임대주택 두 유형으로 치중돼 있다. 분양주택은 높은 가격 때문에 부담스럽고, 임대주택 중 공공임대는 엄격한 입주요건 때문에 입주하기 어려운 계층이 있다. 공공자가주택은 전세금 정도만 갖고 내 집을 마련할 수 있게 할 수 있다. 주택담보대출비율(LTV) 규제 등 금융 규제로 자가주택 매입시장에 진입하지 못한 계층을 위해 필요하다. 

공공자가주택을 어느 정도로 공급할지는 주택 입지의 사업성, 주민의견, 지자체 의견 등을 종합적으로 고려해야 한다. 공공자가주택은 사업자의 자본 회수가 늦기에 사업성이 부족한 도심에선 충분한 물량을 공급하는 것이 어렵다. 도심 국공유지나 저렴한 토지를 확보해 고밀 개발하면 사업성에 여유가 생기기에 공급할 수 있을 것이다. 분양주택과 공공자가주택, 임대주택 등이 폭넓게 맞춤형으로 공급될 때 주거 안정이 가능할 것이다.

Q 임대차보호법이 개정된 이후 4개월째 전세난이 일어나고 있다. 전세난은 언제쯤 해소될 수 있을까. 추가 대책 마련도 검토할 수 있나.

A 현재 전세대책을 통해 시장을 안정화하기 위한 노력을 하고 있다. 제가 장관으로 취임하면 역세권이나 공장부지, 저층주거지, 공공기관 보유 부지들을 집중적으로 활용해 공공전세나 매입임대주택을 공급할 예정이다. 이런 주택들은 공급하는 데 오랜 기간이 걸리지 않는다. 가령 다세대나 호텔, 상가 리모델링은 6개월~1년 만에 공급할 수 있다. 이미 발표된 전세대책 외에 주택 공급에 대한 불안감을 해소할 수 있는 주택 물량을 선제적으로 공급해 전세 안정에 기여하겠다.

Q 시장에서는 민간 재건축과 재개발을 활성화해야 한다는 의견이 나오는데 규제 완화에 대한 생각은 없나. 공공재개발의 경우 도시재생지역도 포함하고 민간 참여를 확대해야 한다는 의견도 제시되고 있는데 이에 대한 입장은.

A 민간 재개발과 재건축은 주택의 용도를 변경하고 용적률을 높여주는 등 엄청난 혜택을 주는 제도다. 주변 교통이나 주민 생활에 워낙 큰 영향을 미치기에 도시관리 차원에서 일정 수준의 규제는 불가피하다. 정비사업을 통해 저렴한 주택을 충분히 공급해야 한다는 당위성은 인정한다. 저는 재개발과 재건축을 촉진하면서 그로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 계속 고민하고 있다.

재개발 재건축이 지연되는 요소 중 하나는 서울시와 같은 지자체의 고유한 도시계획, 도시관리도 있다. 높이 규제 등 도시 계획적 규제가 장애로 작용해 사업을 지연하는 게 사실이다. 민간이 감당하기 어려운 역할을 공공이 한다면 사업을 신속하게 추진하면서 도시계획 절차와 규제 완화 시 불거지는 특혜 문제에서 벗어나게 될 수 있다. 장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재개발·재건축이 활성화되도록 하겠다. 

도시재생지역은 공공재개발 사업에서 배제됐으나 국토부는 현재 상호 연계하는 모델을 개발하고 있다. 도시재생 연계형 정비사업, 정비사업 연계형 도시재생사업이 실제 사업 모델로 개발됐다. 기존 도시재생 구역에서 잘 작동될 수 있도록 제도적 정비가 필요하지 않나 생각한다. 도시재생구역에서 정비사업을 진행하려면 주민 동의와 토지 확보가 필요하다. 일정 주민이 동의할 때 토지를 확보할 수 있는 제도를 위해 국민적 공감대가 필요하다.

Q 현재 서울 아파트 중위가격은 10억원이다. 이 가격이 적정하다고 보는가. 아울러 서울 아파트 연간 적정 공급량은 얼마라고 보는가.

A 경제협력개발기구(OECD) 기준으로 적정 주택가격은 연 소득의 5배를 넘지 않는 것으로 보는데, 현재 서울 주택가격은 이를 훨씬 뛰어넘는다. 이에 부담 가능한 주택을 충분한 물량으로 공급해야 한다. 현재 시장보다 싼 가격의 주택을 공급해야 주택가격이 안정될 수 있다. 그러나 주택가격 상승은 인구구조의 변화 때문인 것도 사실이다. 가구 변화가 최근 몇 년간 2만~3만 가구로 크지 않았지만, 작년에는 6만2천 가구 늘었다.

가구 수 변화를 고려하면 좀 더 물량을 안정적으로 공급해 주택 공급이 불안하다는 신호가 현장에 나타나지 않도록 해야 한다고 본다. 장관으로 취임한다면 주택 통계부터 살펴 어떤 유형의 주택을 얼마에 공급하는 게 필요한지 보겠다. 주택의 수만 아니라 방 수나 평형, 유형들을 구체적인 통계를 통해 검토하고 정부 정책을 집행할 예정이다. 정책 판단은 올바른 정보와 통계에서부터 시작되기에 이 부분에 대해선 전문가, 공공기관, 통계청, 국토연구원, 한국감정원과 논의해 객관적인 수치를 밝히고 그에 필요한 조치를 하겠다.

Q 17일 조정대상지역 확대 조치가 이뤄졌다. 현 상황에서 지금과 같은 규제가 얼마나 실효성이 있다고 보는가. 내년도 부동산 시장도 과열될 것이라는 전망이 많은데 부동산 시장 안정을 위해 금리 인상 필요성을 당국에 건의하실 수 있나.

A 세계적인 저금리 기조가 당초부터 있었고, 여기에 코로나19에 대응하기 위해 초저금리 정책이 시행되면서 주택 시장에 유동성이 쏟아져 불안 요인이 된 것이 사실이다. 이런 현상은 우리나라뿐만 아니라 미국, 캐나다, 프랑스, 호주 등 외국에서도 똑같이 나타났다. 이런 상황에서 유동성이 부동산 등 자산시장에 유입되는 것은 기대수익률이 높기 때문이다. 이를 낮춰서 유동성이 추가 유입되지 못하도록 수요 관리 정책의 일환으로 규제지역 제도가 운영되고 있다.

금리 수준을 결정하는 문제와 관련해선 자산시장뿐만 아니라 코로나19로 인한 거시적인 여건도 존재하기에 통화당국이 종합적으로 판단해야 한다. 자산시장을 관리하는 국토부 입장에선 이런 시장의 불안감을 정확히 전달해서 통화당국이 결정할 때 참조할 수 있도록 노력하겠다.

Q 전국이 규제지역으로 묶이면 수도권 집값이 다시 오르는 악순환이 있을 수도 있는데 효과가 얼마나 있다고 보는가.

A 지방의 경우 외지인의 투기적 수요가 집단으로 주택을 사들여서 지역민 피해가 큰 것으로 안다. 그렇기 때문에 이번 규제지역 지정은 불가피한 면이 있다. 수도권에선 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등으로 투기 수요 유입을 차단하기 위해 노력하고 있고 다주택자에 대한 규제와 세제를 통한 억제책도 적용 중이다. 우려하는 것과 달리 수도권에선 현재의 제도하에 신규 투자 수요가 유입되는 것은 제한적이라고 생각한다. 제가 장관으로 취임하면 저렴하고 안정적인 주택 공급을 통해 주택 시장의 안정을 되찾겠다.

Q 주택 공급이 수도권에 집중되고 있고 이는 사실상 균형발전의 포기로 비치고 있다. 이점에 대한 생각은 어떤가.

A 수도권은 다른 지역보다 주택보급률이 낮고 인구 집중으로 인해 수요도 집중돼 수도권 주택가격이 불안정한 것이 사실이다. 그러다 보니 수도권 주택 불안정을 막기 위해 3기 신도시, 수도권 주택 공급계획, 전세공급계획 등이 집중됐다. 지방에는 수도권보다 더 나은 주거환경, 더 나은 주택을 집중 공급하는 것이 필요하다. 지방에서도 수도권에서 시작한 공공재개발·재건축을 시작하되, 사업성이 부족한 부분에 대해선 국비 지원으로 보완한다면 될 것 같다.

지방에 공급하는 주택은 단순히 주택으로만 끝나는 게 아니라 사회서비스, 일자리, 혁신공간, 농촌산업까지 결합할 수 있는 주택으로 만들어야 한다고 생각한다.

Q 김해 신공항 문제에 대해 어떤 결론을 내릴 생각인가.

A 장관 후보자로 지명된 이후 많은 기관이나 전문가들이 큰 우려와 기대를 동시에 전달해줬다. 저도 이 부분에 대해 많이 생각하고 있고 의견도 듣고 있다. 현재 국토부가 국무총리실 검증보고서를 면밀히 검토하고 있는 것으로 안다. 장관으로 취임하면 이 부분을 꼼꼼히 들여다보고 조속히 후속 계획을 마련하겠다.


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