전월세 사기 수법이 날이 갈수록 악질이 되어가고 있습니다. 기존에 단순히 보증금을 돌려주지 않는 차원을 넘어 교묘하게 피해자들을 속이고 있는데요. 갭투자, 깡통전세 등의 전세 사기와 최근 생겨난 전세보증보험 관련 사기까지 하나하나 살펴보겠습니다.

갭투자는 전세를 끼고 아파트를 매입하는 행위를 말합니다. 쉽게 말해 자신의 구매할 주택에 들어올 세입자를 먼저 구한 후 그에게서 자금을 받아 해당 주택을 구매하는 방식인데요. 예를 들면 매매가 5억원, 전세가 4억원인 집을 눈여겨본 주택 구매자가 4억원으로 전세를 구하고 있는 세입자를 구해 전세금을 받고 1억원만 더 보태서 주택을 구매하는 것입니다. 이렇게되면 집주인은 자신이 구매하고 싶었던 집의 20%의 돈만 투자해도 집을 살 수 있는 것이죠.

그러나 갭투자에는 큰 리스크가 존재합니다. 바로 구매한 주택 가격이 하락할 경우인데요. 투자자는 방금 5억원에 구매한 주택의 매매가가 6억원 이상으로 상승할 기대를 하였지만 실제 집값은 3억원대로 떨어졌습니다. 집주인은 자신이 보유하고 있는 주택 가격과 상관없이 세입자의 전세금 4억원을 전세계약 기간 만료시 상환해야 합니다. 그러나 가지고 있는 자산이 3억원으로 떨어진 주택밖에 없을 경우 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하고 결국 소송으로 이어지게 됩니다.

깡통전세 사기는 앞서 말한 사례처럼 갭투자를 했지만 집값이 떨어지는 경우 등에서 발생합니다. 갭투자를 하였지만 집값이 하락해 세입자에게 전세금을 돌려줄 능력이 안되는 집주인들이 신탁회사(부동산 등 고객의 재산을 관리해주는 회사)에 소유권을 넘긴 후 은행대출을 받아 보증금을 갖고 잠적하는 행위인데요. 해당 주택은 아무도 대출 이자를 갚지 않아 경매로 넘어가게 됩니다. 이렇게 집주인이 사라져 소유권이 텅텅 빈 집을 깡통에 비유한 것이죠. 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 된 세입자는 당연히 기존 집주인에게서 보증금을 돌려받기 힘들어집니다.

그렇다면 이러한 사기들을 예방할 방법은 없을까요. 갭투자·깡통전세 사기 등은 주로 일반 아파트에 비해 정확한 공시가격 정보(시세 정보)가 없는 신축 빌라에서 발생합니다. 무지에서 발생하는 범죄인 셈이죠. 또한 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 적거나 전세 가격이 매매 가격보다 더 높은 경우 거래시 높은 주의가 필요합니다. 

전세 계약시 부동산 등기부등본상의 주택 소유자와 계약하는 집주인이 맞는지 꼼꼼하게 살펴보고 근저당 금액(집주인이 집을 구매할 때 은행에서 빌린 금액)이 높을 경우 차후 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있는 점도 고려해야 합니다. 

또한 집주인과 공인중개사가 공모하여 사기를 벌이는 경우도 있기 때문에 반드시 다른 곳에서도 발품을 팔아야 합니다. 전입신고 확정일자를 받는 것은 기본이고요. 부동산 측에서 거래를 재촉하더라도 항상 신중하게 움직여야 합니다.

하지만 아무리 조심해도 사기를 당하는 경우는 항상 있기 마련이기에 전세보증보험이 탄생했습니다. 전세 계약 종료 후 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 때 보험기관이 세입자에게 먼저 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 돈을 받아내는 제도인데요. 현재 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 공공기관으로써 보험을 취급, 민간기관으로는 SGI서울보증이 전세대출금 반환보증보험 상품을 취급하고 있습니다.

그럼 이제 보험에 가입해서 사기를 방지할 수 있겠다고 생각하실 수 있습니다. 그러나 사기꾼들은 보험만 가입하면 안전할 것이라는 세입자들의 안심과 전세보증보험 제도의 허점을 파고들었습니다. 

전세 계약 전 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받은 사실이 없는 것을 확인했으나 추후 집주인이 신탁회사에 대출을 받고 잠적해버리면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

이 경우 특약 사항이 성립하려면 신탁회사와 계약을 맺어야 합니다. 하지만 세입자는 전 재산은 이미 도망간 집주인에게 건네서 잘못된 계약을 맺은 셈이죠. 따라서 전세보증보험에 가입을 했지만 전세계약 자체가 무효라 보험금 지급이 거부됩니다. 

전세가가 매매가보다 높아지는 역전세 상황에서 전세보증보험 가입이 가능한 점을 악용한 전세보증보험 컨설팅 사기도 등장하였습니다. 컨설팅 업체는 전세가가 매매가보다 높은 집을 대상으로 전세보증보험을 통해 안전하게 거래를 체결해주겠다며 집주인과 세입자를 구하고 서로 연결해주는데요. 이후 전세가에서 매매가를 뺀 잔액을 보수금이라는 명목 하에 가져가는 것이죠. 

결국 전세 사기는 당하지 않는 것이 제일 좋습니다. 피해를 입지 않기 위해서는 관련 사례를 하나라도 더 알고 가야겠죠. 현명한 임대를 위해 꼼꼼한 검색은 물론 계약시 신중하게 움직이시길 바라겠습니다.

김형준 기자 khj0116@kukinews.com