‘부동산PF 부실 차단’ 범금융 대주단 출범…위기설 해소될까

상호금융권도 대주단 포함…총 3780개 금융사 참가
PF 리스크 당분간 해소…선·후순위 대주간 의견차 조율은 ‘과제’

기사승인 2023-04-29 06:00:14

경기 둔화로 인한 부동산 시장의 불안정성이 지속되면서 금융업계에도 위기감이 커지고 있다. 이에 금융당국과 전 금융권이 힘을 합쳐 부동산PF 부실 차단을 위한 ‘범금융 대주단’을 출범하기로 했다.

대주단 협의체 출범에 따라 자금이 말라 어려움을 겪던 시행사와 시공사들은 한 숨을 돌릴 수 있게 됐다. 다만 협의체가 출범한 이후 장기적으로 보면 부실 사업장 솎아내기가 발생할 가능성이 있으며, 실제 부실이 발생했을 경우 후순위로 참가한 2금융권의 타격은 불가피 할 것이라는 전망이 나온다.

금융권에 따르면 27일 서울 중구 은행연합회에서 각 금융협회와 금융위원회, 정책금융기관 등이 참여하는 ‘PF 대주단 협약식’을 개최했다. ‘대주단 협약’은 2009년 글로벌 금융위기 때 처음 가동된 바 있는데, 지난해 말 130조원 규모로 불어난 부동산PF 대출들이 최근 부동산 경기가 급격히 침체되면서 금융권 부실의 뇌관이 될 것이라는 우려가 커짐에 따라 10년 만에 부활한 것이다.

2009년 당시 출범한 대주단은 상호금융권이 제외됐었다. 하지만 최근 PF 사업의 구조 변화를 감안해 이번 협약은 기존의 은행, 증권사, 저축은행 등을 포함해 △새마을금고 △농협 △수협 △산림조합 △신협 등 상호금융권까지 범위를 넓혔다. 참여 금융회사는 총 3780곳으로 26일까지 협약 서명을 마친 곳이 3474곳이 된다.

대주단은 채권을 가진 금융사의 의결 기구로서 사업장 정상화 방안을 논의한다. 사업 정상화는 △공동 관리 절차 개시 △정상화 방안 수립 △특별 약정 체결 순으로 이뤄지며 공동 관리 절차는 대상 사업장은 3개 이상의 채권금융기관이 참여하면서 총채권액이 100억원 이상인 곳들이 대상이다.

공동 관리 절차가 시작되면 자율협의회를 통해 사업장 정상화 방안을 수립한다. 자율협의회의 모든 안건은 채권액 기준으로 4분의3 이상 동의했을 경우 이뤄진다. 단 1개 금융회사가 전체 채권액의 4분의 3을 보유했을 경우 채권금융회사 기준으로 5분의2 이상 동의를 얻어야 한다. 특정 금융회사 위주로 여론이 흘러가지 않게 하기 위함이다.

이같은 사업정상화 계획을 바탕으로 대주단은 시행사(또는 시공사)와 특별 약정을 체결한다. 의결이 부결됐을 경우 시행사나 시공사는 외부 전문기관으로부터 사업 정상화 계획을 다시 평가받아 1회에 한해 재의결을 요청할 수 있다.

여기에 추가된 내용으로는 시행사와 시공사는 공동관리절차를 통해 채권 재조정, 신규 자금을 지원받을 경우 분양가 인하 등의 ‘손실 분담’을 반드시 해야 한다는 점이다. 혹여나 발생할 수 있는 ‘도덕적 해이’를 막기 위한 장치다.

금융당국은 대주단 협약에 대한 인센티브도 부여할 방침이다. 우선 사업장 정상화를 위한 채권재조정 여신을 일정 기간 정상 상환할 경우 자산건전성 분류를 상향조정 가능토록 탄력 있게 적용할 예정이다. 비조치의견서를 발급한 저축은행･여전･상호금융 권역 외에 다른 업권에도 필요시 비조치의견서 발급도 추진한다.

변제호 금융위원회 금융정책과장은 “시행사와 시공사가 손실분담을 얼마나 해야 하는지 일률적으로 적용할 수 없다”라며 “채권자가 일정 부분 이자나 원리금을 깎으며 사업장을 끌고 가려는 상황을 감내하는 만큼 시행사·시공사에도 그 정도 손실분담을 요구할 거라고 생각한다”라고 설명했다.

이어 “손실분담 관련해 분양가 인하, 후분양 등 분양 전략을 바꾸는 방법, 무료 발코니 확장 등 간접적인 혜택을 주는 방법 등 다양한 채권자와 시행사, 시공사가 협의하는 과정에서 다양한 창의적인 방법이 나오지 않을까 예상한다”고 덧붙였다.

대주단 출범으로 인해 2금융권을 비롯해 시공사와 시행사 등 ‘약한 고리’로 지목된 업체들은 다행이라는 반응이다. 특히 ‘브릿지론’을 받은 시행사들의 경우 대주단이란 뒷배가 생겨나면서 리스크 담보가 가능해지고, 이에 따른 부동산PF 체결까지 비교적 수월해졌기 때문이다.

다만 후순위 채권자들의 경우 여전히 손실 위험의 가능성이 높은 상황이다. 대주단 협약 초안을 보면 원금 감면이나 발생이자 감면이 있을 경우 채권 순위에 따라 감면 비율을 달리 정할 수 있다는 내용이 포함돼 있다. 이는 PF대주단 내 자율적인 협의에서 후순위 채권자에 전액 상각을 요구할 수도 있다는 뜻이다.

한 금융권 관계자는 “현재 대주단 출범 자체는 부동산PF사업의 리스크를 해소해주는 역할로서 작용하게 될 것”이라며 “다만 부실이 발생했을 경우 선순위와 후순위 채권자들간 발언권의 차이가 있어 결정에 대한 차별이 발생할 수도 있다고 본다”고 지적했다.

김동운 기자 chobits3095@kukinews.com